2008年烟台住宅类房地产市场价格预测
    房地产作为国民经济的支柱产业，近年来已成为和谐社会中的民生问题，而房地产价格更是和谐社会里,国家市场经济发展态势的晴雨表。房价作为房地产市场的一个重要指标不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个民生问题。
     
    一．烟台房地产住宅的价格
    ?      我们先来看一个表格：
    
    截至2007年11月份烟台（市区）的房地产平均价格已经超过了5000元/平方米（不包含牟平区），价格增长迅速。
    备注：部分数据来源烟台晚报。
    ?      再看一下烟台各年度均价与住宅最高价关系：

    从上表中可以看出烟台房价从2004年的3372元/平方米经过3年的时间已经提升到5000余元，住宅项目的最高均价也由2004年的5600元/平方米提升到现在的15000元/平方米，价差进一步扩大，从开发周期的角度看，这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。从2007年烟台高档住宅的价格走势看主力单价主要集中在6000-9000元/平方米的价格期间内，这部分物业也形成了烟台高档住宅的主力军。
    那么什么因素推动了房地产价格？
    1、首先有供求方面的原因，房地产市场价格主要是由供需决定的，也就是由市场供求关系决定的，很多时候我们看到烟台的一些网站的报道，都明确提出了**建材的价格上涨推动了房价，并作为一项重要的依据来看待，其实是有待商榷的，房价并不是由成本决定。市场可接受的房价高，才引起地价高，才引起关联行业的价格提升。房地产作为房产、地产的统一体，提到房价就不能不说一下地价，以前中国土地的价格长期处于双轨制，随着土应的市场化，地价适度上扬，实际上是土地价格的市场复位。当然在土地的执行当中还存在一些问题，例如一些开发商的屯地问题，相信通过政府的合理调控，一些房地产市场发展中的问题会迎刃而解。
    2、其次，房地产价格适度上扬符合市场经济规律。因为房屋本身在断贬值折旧，而土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，可供应量越来越少，因此目前阶段看，土地是保值增值的。
    3、再次，房价高升，是商品房销售经营行为，高价格能否实现与供求关系有关。事实上，前一段烟台市场房地产的价格上扬，既有市场的大环境，也有小区品质、功能、设施、配套等完善所带来的价格上扬，还有概念炒作，不少房地产土地价格没有变，但概念一炒，房价就上去了，这是房价在市场中的表现。
    4、经济基础决定了上层建筑，烟台经济的快速发展，经济迅猛增长，居民生活水平的大幅提高，也推动了需求，房价随之上升
    5、另外人民币的升值和外资对国内经济的持续信心使得一部分投资依附在房地产行业也是房地产价格攀升的主要因素。
    烟台市场的供需状况以及烟台经济的迅猛发展等众多因素决定了烟台房地产价格的长期走势。
    二．什么因素支撑了烟台房地产价格
    1、烟台自然状况：
    ?      全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里
    ?      全市人口647万，市区人口176万
    ?      全市海岸线曲长702.5公里（也有909公里的统计，在此不做重点探讨）
    ?      支柱产业：机械、食品加工、电子、黄金、汽车、建材、水果、葡萄酒、水产养殖
    ?      2004年烟台荣获“中国十佳魅力城市”称号
    ?      2005年烟台荣获“长安杯”全国社会治安综合管理优秀城市
    ?      2005年烟台荣获“全国文明城市”称号
    ?      2005年烟台荣获“联合国人居奖”
    ?      2006年烟台荣获“中国投资金牌城市奖”
    2、烟台GDP总值山东省第二
    
     
    ?      小结：
    A、      经济的发展是推动房地产发展的主要力量。
    ?      2005年烟台以17.6%的高经济增长率，超越青岛的16.9%位居山东省第一
    ?      2006年全市生产总值完成2402亿元，烟台以17%的高经济增长率再次超越济南和青岛的15.7%
    ?      2006年烟台市地方财政收入完成112.4亿元，增长29.2%。城市居民人均可支配收入14374元，农民人均纯收入6072元，分别增长15.4%和13.6% 
    B、良好的气候和宜居的环境使烟台成为“魅力城市”，塑造了烟台金色名片，吸引了外埠投资，各方合力为烟台的房价提升创造了坚实的落脚点。
    ?      2006年烟台市房地产开发投资增长较快，全年完成房地产开发投资143.64亿元，增长30.7%，其中住宅投资104.78亿元，增长30.8%，占整个房地产开发投资的72.9%。
    ?      2006年全市房屋销售价格上涨5.5%，其中住宅商品房销售价格上涨6.5%。城市居民人均现住房总建筑面积达到25.63平方米 
                                        ------上述数据主要来源：2007烟台政府工作报告
    3、烟台的锐意进取为烟台的房价提供了拓展空间
    ?      截至2007年11月，烟台目前市内市区房地产平均价格为5000元/平方米(不包含牟平区)
    ?      2007年住宅最高均价:15000元/平方米
    ?      中高档住宅平均建筑面积:156平方米
    ?      中高档住宅主力户型:三室两厅
    ?      内部装饰:毛坯为主
    ?      发展格局:东扩西展
    ?      价格提升尺度:2005-2006年----500元/平方米.年
    2006-2007年----800元/平方米.年
    ?      户均面积：截至2007年11月《烟台住房状况调查报告》公布：全市户均建筑面积81.78㎡
    4、中高档项目在市场中孕育产生，市场表率作用明显，价格提升较快。
    
    项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅2008年能否成为市场主流的核心因素。
    ?      上述中高档项目的平均面积： 建筑面积约162平方米
    ?      居住投资倾向：到烟台投资的富有阶层中75%的人们倾向于到居住在海边
    ?      中高档房销售率：83％（以取得销售手续，一年期为基准），销售中人为的销控因素较多。
    ?      房型特点：主要以三室二厅为主，提倡主卧室和卫生间的宽敞舒适以及房间功能性的满足，讲究舒适和景观效果，新材料、新型设备开始在建筑设计中应用。
    小结：
    ?      上述项目的开发水平及项目品质较高，且大部分为综合体
    ?      不可复制的地段及景观优势支撑了其自身的价格
    ?      开发规模较大，开发周期较长，价格上涨空间较大
    ?      住宅科技含量及物业服务档次较高
    上述项目是目前市场中的热点区域、热点楼盘，是市场中绝对的焦点。另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未来居住房产的发展重点，而福山区的住宅价格经过长时间的酝酿也将有一个突破过程。而未来上述区域的项目如“维亚湾”、“南山世纪城”依旧是2008年关注的重点。
    三、未来的烟台如何发展：
    未来的烟台房地产市场如何发展，我的理解就是“东扩、西展、南重点”。占据核心区域的芝罘区按理来说应该是重点区域，但是以天鸿和世茂为代表的核心项目已经构筑了该区域的价格顶部空间，价格最有希望跟进的区域当属幸福中路沿线，但历史的遗留问题使这个区域基本没有享受到烟台经济的发展对该区域房地产的拉升作用，导致“品相”不够，因此南部成为2006-2007年的发展重点，同时，莱山及开发区的区域发展基调也促使烟台住宅房地产市场形成了 “东扩、西展、南重点”的发展格局。
    “东扩”：烟台最早形成的高尚住宅居住区域就是烟台东部海边沿线，烟台人简称为“东郊”，随着前几年房地产的开发，该区域已经没有大规模的土地供应。伴随着市政府前几年的搬迁以及东郊良好成熟的海域环境，市政府周边地产板块在崛起，也使烟台房地产“东扩”发展成为必然，围绕“南山世纪城”为核心的居住板块正在形成。
    “西展”经济是支撑西部开发区发展的主要因素，烟台开发区经济的快速发展以及区政府在市政府的大力支持下，招商引资取得的成绩有目共睹。