胶南房地产市场调查报告
    一、胶南市概况
    胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 1894 平方公里，辖 17处镇（街道办事处），总人口833837人（2008年底）。
    城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长130公里，占青岛西海岸总面积的88％ 。其综合经济实力和基本竞争力在 2005年分别跃居全国百强县（市）第 34 位和第 25 位。
    胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。跨海大桥及海底隧道分别计划在明后年建成通车，胶南与青岛的城市对接也将成为现实,必将促进胶南市各行业进一步发展。
     
    二、胶南房地产行业发展概况。
    近年来胶南房地产市场和中国大部分城市一样水涨船高，从02、03年千元左右增长至现在均价近4000元/平米。从08年下半年开始，由于金融危机影响等原因，房地产市场进于调整状态，消费者持币观望，房地产企业全面收缩战线，市场存量房较多。胶南市房地产市场也受到一定影响：
       1、房地产市场投资情况
        房地产开发投资降温。2009年一季度，胶南市完成房地产开发投资1.64亿元，同比下降55.6%。在房地产开发投资中，住宅完成投资1.52亿元，同比下降50.9%；商业营业用房完成投资0.03亿元，同比下降82.1%。
        土地开发面积及新开工面积大幅下降。一季度，胶南市房地产开发企业完成土地开发面积4.26万平方米，同比下降81.0%；房屋新开工面积4.06万平方米，其中住宅新开工面积3.73万平方米，同比分别下降86.9%和86.1%。
       2、房地产市场销售情况
       商品房销售面积减少。1月份以来，胶南市商品房竣工面积增长缓慢。一季度，房屋竣工面积12.09万平方米，同比增长7.0%。其中住宅竣工面积12.01万平方米，同比增长29.6 %。商品房销售面积达到8.24万平方米，同比下降18.2%，其中商品住宅销售面积8.00万平方米，同比下降4.3%。在总的销售面积中，现房销售面积为5.91万平方米，其中住宅5.71万平方米；期房销售面积2.33万平方米，其中住宅2.29万平方米。
        房屋空置面积加大。截止3月末，胶南市房屋空置面积为34.70万平方米，同比增长8.5%，其中住宅空置面积31.00万平方米，同比增长35.3%。
        3、房地产市场价格走势
    商品房平均销售价格小幅下挫。一季度，商品房销售额为2.80亿元，同比下降26.2%，其中商品房住宅销售额2.73亿元，同比下降12.9%。商品房住宅每平方米平均销售价格3407.31元，同比下降9.0%。
    从五一前后开始，房地产市场又趋向活跃，出现回升趋势。二季度房地产开发投资完成3.2亿元，同比增长0.7%。商品房销售价格小幅上涨，同比增长2.92%，目前销售均价约在3800元/平米左右。
     
    二、胶南市房产板块分区
    目前，胶南市的房地产开发主要分为三个版块：
    

1、老城区版块
    目前，老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小，而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善，生活便利，所以所有楼盘开盘后销售都比较好。目前，老城区在售楼盘不是很多，而且，在售房源面积普遍以100㎡以上为主，楼层也不是很理想（五、六楼居多），价格基本在3200—4000元/㎡。
    2、      海滨工业园版块（含大珠山一带）
       该版块属于胶南最近几年新发展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区规划比较成型，而且，该版块内的楼盘价格普遍较低，所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消费者的购买欲望。目前，该版块在售楼盘比较多，可选择性比较强，户型主要以80—100㎡为主，价格基本在3000-3800元/㎡左右。
    3、      新城区版块
       新城区版块自胶南政府东迁之后，一直是开发热点区域，本区域内的楼盘普遍定位较高，社区规划设计比较先进。但该版块由于靠近海边，靠近政府，所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块，价格悬殊太大，所以，限制大部分本地客源的消费欲望。目前，该版块内楼盘开发量比较大，面积主要以100㎡以上为主，价格基本在4500—6000元/㎡左右，消费群体主要以外地客源为主。
      
    三、各楼盘调查情况说明：
    （1）老城区版块。老城区房地产市场发展状况主要能够体现当地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘非常少，因此调查楼盘包含新楼盘及近几年建成的项目，主要调查楼盘情况如下：
    1、      樱珠山花园城
    位置：泰山路北上海路东
    开发商：天一集团
    规模：项目占地1200亩，建有别墅及多层，现在销售的为2期玫瑰庄园，住宅面积从78-140平方米，别墅面积200-400平方米。
    面积：78-140㎡，主力户型80㎡左右。
    价格：3100—3500元/㎡ 
          车库：2800元/㎡   储藏室（全地上）：1430元/㎡
          07年初时销售均价为2800元/平米
    销售状况：80%，别墅已售完
    优劣势比较：
         优势：大型住宅社区，内部配置比较完善
               社区建设基本成型，基本上属于现房销售
               知名度比较高
               价位相对较低
         劣势：位置偏僻，周边市政配套不完善，生活不便利
               在胶南市名声不是太好
               
    2、吉利花园, 地处人民路上(人民路143号)，青岛吉利达房地产07年初开发，2008年4月份交房。
    户型面积：56－94平米左右，主力户型75平米、80平米左右。
    价格：
    07年销售价格：一楼为2720元/平方米，六楼2560元/平方米；均价为2700元/平方米左右。
    目前小区二手房价格：为3000-3300元左右。
    优势：户型设计合理，面积以中小型为主，很受客户喜爱，
    离汽车站较近，交通方便。
    劣势：位于人民路西，但周边全是平房，有点杂乱，小区规模不大，个别单元一梯三户。
    周边的黄海小区二手房价格为2800-3200元左右。
    同泰裕嘉园二手房价格3300元左右。 
    （2）新城区版块
    1、欧美世纪花园
    位置：胶南经济开发区大连路南侧，温州路东侧
    开发商：青岛金世纪房地产有限公司
    投资商：欧美投资集团
    规模：一期8栋多层，二期有13栋多层，6栋小高层，5栋高层。
    

户型面积：面积96—148㎡之间，主力户型是110—115㎡
    价格：均价在4200—4700元/㎡左右，两套特价房3700元/平米。
    销售状况：一期在08年初交房，目前入住率很低。二期销售周期较长，以外地购房户为主。
    优劣势比较：
    优势：小区成大型社区，配套齐全。户型比较受年轻人的欢迎。
        劣势：周边环境配套不成熟，交通不方便，公交路线少，出行不
    方便，小区位于东部，处于发展中地段，可能有升值潜力，但是起价高，已经超出了当地大多数客户的接受范围。
    2、      海韵丽都
    

位置：位于青岛西海岸都市新区，胶南市人民政府广场前，大小珠山，灵山岛环绕四周，滨海大道，水城、经贸大厦、电力调度大厦等在其周围，区域中心优势凸显。
    开发商：青岛光大集团
    规模：分两期工程，共有１２个楼座，一期有５个楼座，二期有７个楼座，其中一期有一座高层，４个小高层。
    户型面积：178㎡、 155㎡ 、   108.99㎡、    111㎡、    138㎡、   161㎡、   168㎡ 
    价格：价位在：4700—6700元/㎡ 精装修房再加装修费750元/平米。
    销售状况：一期去年2月份交房。二期目前只有150平米以上大户型，二期中的两栋高层计划于年底开工。
    优劣势比较：
    优势：配套先进新颖，在山东省属先进配套，有吸引力。
              户型设计比较合理
              靠近海边，靠近新市府，地段升值潜力大
    劣势：周边市政配套不完善，生活不是很便利
    户型面积较大，客户群范围狭小。主要以外地客源为主
    首付款至少30万以上，对消费者压力太大
    3、      慧海星光苑
    位置：胶南珠海路与青岛路交汇处
    开发商：胶南市房地产开发总公司
    规模：共５个楼座
    户型面积：106.09㎡、108.50㎡ 、126.16㎡、139.48㎡、
    129.57㎡、153.58㎡、  146.78㎡
    价格：起价4200元/㎡     二楼4600元/㎡
          车库：3600元/㎡，草房：1500元/㎡
          （车库和草房可以不要，自由选择）
    销售情况：已售完。
    优劣势比较：
        优势：小区配套齐全，小区内环境好，外观漂亮，
    车库和草房以自由选择。
    绿化率高。
        劣势：周边环境不是很好，人文环境不是很好，
    价格偏高，每平米还要加６００元的装修费。
    4、香槟海岸
    

位置：青岛胶南经济技术开发区西河路
    开发商：颐荣置业房地产有限公司
    规模：共有七个楼座，已全部在建，其中有32层、26层、18层。总建筑面积170万平米。
    价格：均价4800－5500元/㎡。每平米收700元/㎡装修费。
    车位10万元一个。
    销售情况：石油大学老师集体团购300户，团购价格3000左右。其余销售以外地客户为主。
    优劣势比较：
    优势：属大型社区，小区内规划配套齐全。
    劣势：目前周边配套不齐全，购物不是很方便。
          面积较大，单价高，以外来客户为主。
     
    （3）海滨工业园版块
    1、项目名称：清水卢
    开发商：青岛鱼得水房地产开发公司
    地址：胶南市上海路与海滨五路交汇处
    规模：13.5万平，8栋多层，6栋高层。
    面积：84—120平米 
    销售价格：多层现在已售完，08年