目 录
(一)商河城市基本概况 1
(二)商河房地产市场总析 3
(三)市场容量、购买力的调查 5
(四)附:主要项目调查表 7
商河市场调查
(一)商河城市基本概况
商河县位于东经116度58分-117度26分、北纬37度06分-37度32分之间,是济南市所属十县(市)区之一,也是济南市的北大门。东靠滨州市的惠民县、阳信县,西与德州市的临邑县毗邻,南临济阳县,北与德州市的乐陵市接壤。总人口60万人。
县辖5镇5乡2个办事处(即玉皇庙街道办事处、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡),948个行政村和15个居委会。
商河2008年经济平稳较快发展。初步核算,2008年,全县实现生产总值(注2)71.42亿元,按可比口径比上年增长14.0%。其中:第一产业26.34亿元,增长7.5%;第二产业25.56亿元,增长18.8%;第三产业19.52亿元,增长17.6%。第一产业占生产总值的比重为36.9%,比去年下降1.3个百分点;第二产业增加值比重为35.8%,上升1.5个百分点;第三产业增加值比重为27.3%,下降0.2个百分点。人均生产总值11706元(按户籍人口计算),增长13.7%。
农业生产基本稳定。2008年,农林牧渔业总产值达到54.1亿元。全年农作物播种面积194.9万亩,增加2.4%。其中粮食146.7万亩,增加5.2%;蔬菜29.7万亩,减少1%;油料0.2万亩,减少49.1%;棉花17.2万亩,增加8.7%。造林绿化取得积极成果,完成造林合格面积7.3万亩,全县森林覆盖率达到26.5%。
工业经济平稳增长。2008年,全部工业实现增加值21.48亿元,比上年增长18.8%。其中规模以上工业企业完成增加值17.08亿元,增长23.5%,年末规模以上工业企业110家,其中主营业务收入过亿元企业9家。规模以上工业企业主要产品产量稳定增长,其中水泥35.5万吨,同比增长9.4%;纱50075.8吨,同比增长27.1%;鲜冷藏冻肉6.5万吨,同比增长25.5%;天然气5723万立方米,同比增长26.8%;白酒590.2千升,同比增长1.2%;服装311.98万件,同比增长146.5%。
固定资产投资,投资总量高速增长,全县共完成固定资产投资18.45亿元,同比增长43.5%,。其中,一产投资1.86亿元,同比增长145.5%;二产投资7.79亿元,同比增长15.0%,其中工业投资6.65亿元;三产投资8.80亿元,同比增长65.1%。房地产投资平稳增长,全年共完成投资1.52亿元,增长21.3%。
(二)商河房地产市场总析
早在2007年之前商河房地产还是一片空白,商河的房地产发展就像西藏的农奴制度,在还没有经历过封建社会和资本主义社会,就跳到了社会主义社会,房价的增涨几乎在一夜之间完成到2000多元每平米的跨越,很多区县的房价从原有的1000元/㎡,逐渐涨到1200元/㎡,再到1500元/㎡左右,后来到1800元/㎡,最后才到2000元/㎡左右,但是商河的房价从原有1000元/㎡,直接到1500元/㎡,接着到2000元/㎡。
我司认为其中有两点原因造成了房价的快速上涨:第一,商河作为济南区县房价相对偏低,受济南房价的影响而上涨;第二,商河近两年政府土地放量较少,商场需求还处于卖方市场,促使房价上涨;
项目名称
| 地理位置
| 开发商
| 代理公司
| 占地面积
| 总建筑面
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豪门·又一城
| 油区办酒店南临滨河路东
| 豪门房地产
| 卓越地产
| 230亩
| 20万㎡
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武夷·御泉名城
| 商河二中南,临商中路
| 山东武夷东诚房地产投资有限公司
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| 153亩
| 15万㎡
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星都·财富大厦
| 商河商中路
| 济南星都置业有限公司
| 时代联盟
| 33852.57㎡约50亩
| 59401.68㎡
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齐鲁水郡·温泉岛
| 商河县温泉路1号
| 济南昌润置业
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| 52亩
| 5万多㎡
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合计
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| 485亩
| 40万㎡
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主要竞争及潜在竞争对手概况:
(三)市场容量、购买力的调查
项目名称
| 均价(元/㎡)
| 占地面积
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| 总建筑面积
| 二期及剩下推盘量预估
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豪门·又一城
| 2150
| 230亩
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| 20万㎡
| 12万平米
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武夷·御泉名城
| 2050
| 153亩
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| 15万㎡
| 12万平米
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星都·财富大厦
| 2980
| 33852.57㎡,约50亩
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| 59401.68㎡
| 1万平米
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齐鲁水郡·温泉岛
| 1744
| 52亩
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| 5万多㎡
| 4万平米
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| 占地面积
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本项目
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| 80亩
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| 8万平米
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本项目东临
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| 150亩
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| 15万平米
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总计
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| 715亩
| 52万平米
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商河2009年—2010年市场商品房推盘量达约52万平米,从数据上看,商河未来市场将会很激烈,但是本项目进入该市场,并不是没有机会,如果地价合理,同时又合理把握入市时机、价格和产品,未来发展潜力将会很大。
(四)附:主要项目调查表
豪门·又一城
开发商:豪门房地产
物业管理:豪门物业
代理公司:卓越地产
项目位置:油区办酒店南临滨河路东
项目优势:依托豪门集团前期开发的项目的良好口碑,继续开发20万平米的大型项目
项目规模:一期共41栋多层(共5层,局部6层),二期40多栋多层,4栋小高层;
项目总占地面积:230亩
项目建筑面积: 20万平米,容积率:约1.3
三星·怡水名城整体规划图
目前项目一期推出40栋多层,销售率在80%以上,已经准现房,有6月、8月、今年年底交房的楼座;小高层暂时未动。
目前付款方式有两种:一次性付款、按揭付款。按揭付款:首付三成。
豪门·又一城多层价格表 均价:2155元/m2
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一层
| 2258元/m2
| 二层
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| 2358元/m2
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| 三层
| 2358元/m2
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| 四层
| 2258元/m2
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| 五层
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| 1998元/m2
| 六层
| 1700元/m2
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地上车库:
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| 2100元/㎡
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| 物管费:
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| 暂未定
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| 储藏室:元/m2
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暖气开口费
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| 20元/平米
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| 天然气开口费
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| 2300元/户
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| 水电宽带开口费
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主力户型:80平米两室两厅一卫;100平米左右三室两厅一卫;140平米三室两厅两卫
项目位于商河县城西南,西依滨和路,南临跃进河,北靠油区办,20万平米大型社区、8000平米商业内街,商铺面积:30—170平米
交房标准:简装毛坯交房(具体不详)。
项目定位:商河首席地中海风情主题社区,形象定位:滨水社区/密林共生/专利户型/金牌管家
武夷·御泉名城
开发商:山东武夷东诚房地产投资有限公司
承建商:淄博嘉源/淄博鲁王
项目位置:商河二中南,临商中路
营销中心:轻骑集团对面,项目现场
项目优势:户型建筑面积较小,一期现房入住
项目规模:一期共10栋多层(共5层,局部6层),二期10多栋多层;
项目总占地面积:153亩
项目建筑面积: 15万平米,容积率: 1.5
三星·怡水名城整体规划图
目前项目一期推出A区10多栋多层,销售率在90%以上,已经入主,二期C区位开盘,计划开发10多栋楼。
目前付款方式有两种:一次性付款、按揭付款。按揭付款:首付三成。
武夷·御泉名城多层价格表 均价:2050元/m2
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一层
| 2050元/m2
| 二层
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| 2150元/m2
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| 三层
| 2150元/m2
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| 四层
| 1970元/m2
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| 五层
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| 1920元/m2
| 六层
| 元/m2
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地上车库:
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| 2000元/㎡
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| 物管费:
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| 暂未定
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| 储藏室:1550元/m2
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暖气开口费
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| 20元/平米
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| 天然气开口费
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| 2300元/户
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| 水电宽带开口费
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主力户型:85-93平米两室两厅一卫;97-102平米三室两厅一卫;114平米三室两厅一卫
项目位置:济南市商河县商中路以东、明德路以北;153亩大规模土地开发,15万平方米总体建筑规划,3万平方米绿地造就青葱苍翠的生态园林;小区拥有地热温泉资源,直接供业主洗浴、取暖只用,自主收取取暖费;区内600平方米物业服务网点;6000平方米综合共建会所;6班幼儿园;近200米现代化品牌商业步行街;5000平方米沿街
交房标准:毛坯交房。
形象定位:倡导国际新生活
星都·财富大厦
开发商:济南星都置业有限公司
广告推广:时代联盟
项目位置:商河商中路
项目优势:商河第一高楼,位于市区中心
项目规模:一栋高层住宅+底商;
项目总占地面积:33852.57亩
项目建筑面积:59401.68平米,容积率:
三星·怡水名城整体规划图
2.16
目前付款方式有两种:一次性付款、按揭付款。按揭付款:首付三成。
星都·财富大厦 高层价格表 均价:2980元/m2
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四层
| 2300元/m2
| 五层
| 2380元/m2
| 六层
| 2460元/m2
| 七层
| 2540元/m2
| 八层
| 2620元/m2
| 九层
| 2800元/m2
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十层
| 2880元 |