(一)商河城市基本概况              1
    (二)商河房地产市场总析              3
    (三)市场容量、购买力的调查              5
    (四)附:主要项目调查表              7
    
     
     
     
     
     
     
    商河市场调查



(一)商河城市基本概况

    商河县位于东经116度58分-117度26分、北纬37度06分-37度32分之间,是济南市所属十县(市)区之一,也是济南市的北大门。东靠滨州市的惠民县、阳信县,西与德州市的临邑县毗邻,南临济阳县,北与德州市的乐陵市接壤。总人口60万人。
    县辖5镇5乡2个办事处(即玉皇庙街道办事处、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡),948个行政村和15个居委会。
    商河2008年经济平稳较快发展。初步核算,2008年,全县实现生产总值(注2)71.42亿元,按可比口径比上年增长14.0%。其中:第一产业26.34亿元,增长7.5%;第二产业25.56亿元,增长18.8%;第三产业19.52亿元,增长17.6%。第一产业占生产总值的比重为36.9%,比去年下降1.3个百分点;第二产业增加值比重为35.8%,上升1.5个百分点;第三产业增加值比重为27.3%,下降0.2个百分点。人均生产总值11706元(按户籍人口计算),增长13.7%。
    农业生产基本稳定。2008年,农林牧渔业总产值达到54.1亿元。全年农作物播种面积194.9万亩,增加2.4%。其中粮食146.7万亩,增加5.2%;蔬菜29.7万亩,减少1%;油料0.2万亩,减少49.1%;棉花17.2万亩,增加8.7%。造林绿化取得积极成果,完成造林合格面积7.3万亩,全县森林覆盖率达到26.5%。
    工业经济平稳增长。2008年,全部工业实现增加值21.48亿元,比上年增长18.8%。其中规模以上工业企业完成增加值17.08亿元,增长23.5%,年末规模以上工业企业110家,其中主营业务收入过亿元企业9家。规模以上工业企业主要产品产量稳定增长,其中水泥35.5万吨,同比增长9.4%;纱50075.8吨,同比增长27.1%;鲜冷藏冻肉6.5万吨,同比增长25.5%;天然气5723万立方米,同比增长26.8%;白酒590.2千升,同比增长1.2%;服装311.98万件,同比增长146.5%
    固定资产投资投资总量高速增长,全县共完成固定资产投资18.45亿元,同比增长43.5%,。其中,一产投资1.86亿元,同比增长145.5%;二产投资7.79亿元,同比增长15.0%,其中工业投资6.65亿元;三产投资8.80亿元,同比增长65.1%。房地产投资平稳增长,全年共完成投资1.52亿元,增长21.3%。

(二)商河房地产市场总析

    

早在2007年之前商河房地产还是一片空白,商河的房地产发展就像西藏的农奴制度,在还没有经历过封建社会和资本主义社会,就跳到了社会主义社会,房价的增涨几乎在一夜之间完成到2000多元每平米的跨越,很多区县的房价从原有的1000元/㎡,逐渐涨到1200元/㎡,再到1500元/㎡左右,后来到1800元/㎡,最后才到2000元/㎡左右,但是商河的房价从原有1000元/㎡,直接到1500元/㎡,接着到2000元/㎡。
    我司认为其中有两点原因造成了房价的快速上涨:第一,商河作为济南区县房价相对偏低,受济南房价的影响而上涨;第二,商河近两年政府土地放量较少,商场需求还处于卖方市场,促使房价上涨;
    


    项目名称
    地理位置
    开发商
    代理公司
    占地面积
    总建
    豪门·又一城
    油区办酒店南临滨河路东
    豪门房地产
    卓越地产
    230
    20
    武夷·御泉名城
    商河二中南,临商中路
    山东武夷东诚房地产投资有限公司
     
    153
    15
    星都·财富大厦
    商河商中路
    济南星都置业有限公司
    时代联盟
     
    33852.57约50亩
    59401.68
    齐鲁水郡·温泉岛
    商河县温泉路1号
    济南昌润置业
     
    52
    5万多
    合计
     
     
     
    485
    40

    主要竞争及潜在竞争对手概况
     
     
     
     
     
     
     
     

(三)市场容量、购买力的调查

    项目名称
    均价(元/㎡)
    占地面积

    总建筑面积
    二期及剩下推盘量预估

    豪门·又一城
    2150
    230亩

    20万㎡
    12万平米

    武夷·御泉名城
    2050
    153亩

    15万㎡
    12万平米

    星都·财富大厦
    2980
    33852.57,约50亩

    59401.68
    1万平米

    齐鲁水郡·温泉岛
    1744
    52亩

    5万多㎡
    4万平米

     
     
    占地面积

     
     

    本项目
     
    80亩

     
    8万平米

    本项目东临
     
    150亩

     
    15万平米

    总计
     

    715亩
    52万平米


        商河2009—2010市场商品房推盘量达约52万平米,从数据上看,商河未来市场将会很激烈,但是本项目进入该市场,并不是没有机会,如果地价合理,同时又合理把握入市时机、价格产品,未来发展潜力将会很大。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

(四附:主要项目调查表

    

豪门·又一城
    开发商:豪门房地产 
    物业管理:豪门物业
    代理公司:卓越地产
    项目位置:油区办酒店南临滨河路东
    项目优势:依托豪门集团前期开发的项目的良好口碑,继续开发20万平米的大型项目
    项目规模:一期41栋多层(共5,局部6层),二期40多栋多层,4栋小高层; 
    项目总占地面积:230亩 
    项目建筑面积: 20万平米,容积率:约1.3
    
    三星·怡水名城整体规划图
    目前项目一期推出40栋多层,销售率在80%以上,已经准现房,有6月、8月、今年年底交房的楼座;小高层暂时未动。
    目前付款方式有两种:一次性付款、按揭付款。按揭付款:首付三成。

    豪门·又一城多层价格表                           均价:2155元/m2

















    一层
    2258元/m2
    二层

    2358元/m2

    三层
    2358元/m2

    四层
    2258元/m2


    五层

    1998元/m2
    六层
    1700元/m2
    地上车库:


    2100元/㎡




    物管费:


    暂未定


    储藏室:元/m2



    开口费

    20元/平米


    天然气开口费

    2300元/户

    水电宽带开口费


     

     



    主力户型:80平米两室两厅一卫;100平米左右三室两厅一卫;140平米三室两厅两卫 
    项目位于商河县城西南,西依滨和路,南临跃进河,北靠油区办20万平米大型社区、8000平米商业内街,商铺面积:30170平米
    交房标准:简装毛坯交房(具体不详)。
    项目定位:商河首席地中海风情主题社区形象定位:滨水社区/密林共生/专利户型/金牌管家
    武夷·御泉名城
    开发商:山东武夷东诚房地产投资有限公司
    承建商:淄博嘉源/淄博鲁王 
    

项目位置:商河二中南,临商中路
    营销中心:轻骑集团对面,项目现场
    项目优势:户型建筑面积较小,一期现房入住
    项目规模:一期10栋多层(共5,局部6层),二期10多栋多层; 
    项目总占地面积:153亩 
    项目建筑面积: 15万平米,容积率: 1.5
    
    三星·怡水名城整体规划图
    目前项目一期推出A区10多栋多层,销售率在90%以上,已经入主,二期C区位开盘,计划开发10多栋楼
    目前付款方式有两种:一次性付款、按揭付款。按揭付款:首付三成。

    武夷·御泉名城多层价格表                           均价:2050元/m2

















    一层
    2050元/m2
    二层

    2150元/m2

    三层
    2150元/m2

    四层
    1970元/m2


    五层

    1920元/m2
    六层
    元/m2
    地上车库:


    2000元/㎡




    物管费:


    暂未定


    储藏室:1550元/m2



    开口费

    20元/平米


    天然气开口费

    2300元/户

    水电宽带开口费


     

     



    主力户型:85-93平米两室两厅一卫;97-102平米三室两厅一卫;114平米三室两厅卫 
    项目位置:济南市商河县商中路以东、明德路以北;153亩大规模土地开发,15万平方米总体建筑规划,3万平方米绿地造就青葱苍翠的生态园林;小区拥有地热温泉资源,直接供业主洗浴、取暖只用,自主收取取暖费;区内600平方米物业服务网点;6000平方米综合共建会所;6班幼儿园;近200米现代化品牌商业步行街;5000平方米沿街
    交房标准:毛坯交房。
    形象定位:倡导国际新生活
    

星都·财富大厦
    开发商:济南星都置业有限公司
    广告推广:时代联盟
    项目位置:商河商中路
    项目优势:商河第一高楼,位于市区中心
    项目规模:一栋高层住宅+底商; 
    项目总占地面积:33852.57亩 
    项目建筑面积:59401.68平米,容积率: 
    三星·怡水名城整体规划图
    2.16
    目前付款方式有两种:一次性付款、按揭付款。按揭付款:首付三成。
     
     

    星都·财富大厦
    层价格表                                     均价:2980元/m2











    
    2300元/m2
    
    2380元/m2
    
    2460元/m2
    
    2540元/m2
    
    2620元/m2
    
    2800元/m2
    
    2880
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