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第一章：市场调查组织实施和可信度分析

第一节：调查的准备及实施过程

    为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与国大公司进行了多次沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作包括：
    ?      市场预调
    ?      调查队伍组建
    ?      调查的程序设计
    ?      调查问卷及提纲设计
    ?      实地调查及信息采集
    ?      信息分析及报告撰写

一、调查前期准备

    1、市场预调
    ５月上旬已专人到潍坊对城市、项目地块及市场基本情况做简单摸底调查和熟悉，并与开发商进行了深度沟通。

    2、调查队伍组建
    公司总部策划中心组建了由1名主要负责人，1名执行负责人，4名调查人员组成的6人调查小组。

    3、调查的程序设计
    正式调查前，拟订了调查的区域、内容、日程安排等详尽的计划，并就计划与开发商进行了交流，双方良好的沟通保证了后期调查实施中各项工作的顺利展开。
    4、调查问卷及提纲设计
    A、二手资料收集提纲
    B、政府部门、广告公司及媒体深度访谈提纲
    C、消费者访谈问卷

二、调查实施

    1、二手数据收集
    ?      潍坊市概况：潍坊市历史文化、发展现状及城市规划等
    ?      宏观经济情况：包括潍坊市地区生产总值、固定资产投资、财政收入、居民消费水平等
    ?      潍坊市房地产市场情况：房地产投资、开工、竣工、销售等资料
    ?      其它相关资料

    2、房地产项目实地调查
    ?      潍城区：巴黎假日、碧水豪庭、金都家园、名都·百盛园、西城名都
    ?      奎文区：东方御景、风尚100、嘉日花园、康桥水岸、领秀华城、名门·现代城、三友文锦苑、圣荣·都市广场、盛世豪庭、泰华城Ⅲ、阳光外滩、怡和·星国际、中央丽景、左岸华庭、东方威尼斯
    ?      高新区：SOHU新E城、东城·新海枫景、海信·顺峰兰郡、翰林新城、清荷园小区、富华公寓、隆基花园、金马小区、福海花园


    3、深度访谈
    调查小组先后去发展商领导、主管及工程部相关人员、业内同行、销售人员进行了深度访谈。并针对项目及所在区域进行了消费者随机访谈。

    4、调查数据分析及报告撰写
    调查小组成员对所收集数据进行整理、核对以及补充电话访问，作出统计分析，并经过与公司领导的多次会议讨论，最终形成项目的市场调查报告。

第二节：调查结果的可信度分析

    1、二手资料由潍坊市国土局、开发办和房管局等相关职能部门提供，准确率80%（由于潍坊政府在信息统计方面尚有欠缺，难以达到100%的准确率）；如从网络查找的，经再三核证，准确率90%以上；
    2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率90%以上；
    3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达95%以上。

第二章：潍坊市宏观环境分析

    本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节：城市概况

    【要点】
    ?      从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。
    ?      市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。

一、地理位置

潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照。
    潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、行政区划及面积

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河口，东到胶莱河口，全长143公里。

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