第一篇：整体市场情况

一、区域市场概述

1. 河套地区经济发展概述

    城阳区河套街道位于城阳区西部，胶州湾北岸，隔海与青岛、胶南相望；西、北与胶州市交界；东与上马镇接壤。河套位于大沽河下游，大沽河自北向南经河套北部注入胶州湾，流程14公里。河套地处环胶州湾经济聚集带中段，青岛市“一小时经济圈”之内，青岛市滨海交通大道25个卫星城镇之一，东靠胶济铁路和济青高速公路、308国道，北依204国道，青银高速公路。分别距青岛国际空港、青岛港和黄岛前湾港30公里，城阳区直通河套的正阳路西扩工程已动工建设，便利的海、陆、空立体交通网络促进了河套经济社会的超常规跨越式发展。全街道共辖18个行政村，总人口4.2万，总面积82.7平方公里。
    2004年，实现生产总值13亿元，完成地方财政收入1300万元、全社会固定资产投资9.2亿元，出口创汇2800万美元，农民人均纯收入达到4861元。青岛出口加工区位于境内。
    河套地区的发展主要围绕着出口加工区的规模化来发展,出口加工区自2003年成立以后,由最初的五家企业,发展到了今天的22家企业相继开工建设或竣工投产,带动了整个河套地区的经济发展,使其地区正在积极构筑成为青岛外贸出口加工基地。
    同时河套地区的民营经济发展迅速，继续实施择优扶强工程和创业小老板工程,为河套房地产市场储备了大量的潜力客户群。

2. 河套出口加工区概述

1) 河套出口加工区简史概述

河套出口加工区坐落于青岛城阳区河套街道，于2003年3月经国务院批准设立，同年12月8日顺利通过了海关总署等8部委的联合验收。该加工区总面积2.8平方公里，由海关全封闭监管，实行“境内关外”的管理体制。

2) 河套出口加工区情况概述

    河套出口加工区整体规划面积2.8平方公里，其中一期规划面积1.7平方公里，其功能分区包括加工区、仓储区、办公区和海关监管设施区。
    在产业导向上，鼓励发展电子信息、精密机械、新型材料和精细化工行业，重点引进投资规模大、科技含量高的出口加工企业。
    在服务上，实行“一次申报、一次审单、一次查验”的全新通关模式，24小时运作，入驻区内的企业不仅享有海关提供的简单、快捷的通关便利，还享有出口加工区特有的税收等优惠政策。出口加工区一期工程建设完成后，海关、商检、银行、运输、仓储等机构一应俱全，区内企业不出园区即可办理一切进出口手续。
    交通优势明显。河套出口加工区放在城阳区西部河套街道，距离前湾港码头36公里，距离青岛港码头33公里，距离青岛流亭国际机场19公里，通过环胶州湾高速公路和流亭立交桥与308国道、济青高速、烟青公路相接，具有极其便利的海陆空立体交通网络，处于集装箱运输50公里范围内，不增加企业运输成本，是"两头在外"出口型企业的理想投资地。特别是全长23.6公里的城阳区正阳路西扩工程已竣工通车，使城区到加工区的路程缩短到20分钟，进一步构筑起加工区的大交通优势。
    目前，出口加工区正按照国际标准建设“七通一平”市政基础设施,充分体现高层次、高品位、现代化概念，着力建设国内一流的园林生态区。据介绍，自开工建设以来，城阳区已拨专款2000万元，用于出口加工区的先期设施配套，目前已完成投资4000余万元，完成今年工程总量的60％。整个出口加工区一期内的基础设施配套工程将在6月底以前完成总工程量的70％，年底前实现内部基础设施与外部基础设施的对接。

二、河套房地产市场现状

1. 河套地区房地产发展概述

河套地区是位于城阳西北的一个小镇,由18个行政村组成,它的主要财政收入来源于养殖业和出口加工.河套的繁华区主要分布在河套村和潮海东.西村.其中至今为此镇上唯一的商业楼盘今日家园就坐落于河套村附近,今日家园的主要客户群是附近的厂领导和政府部门的办公人员,以抄房者居多,今日家园现以售完,目前它的二手住房均价为1800元/平方米.随着农村城市化进程的不断加速,出口加工区的不断扩张,以旧村改造为重点的农村城市化实现重大突破,其中改造面积最大的要属位于潮海东的将军花园,它的规化面积为19700,占地面积为447亩,建筑面积为29万平方米,主要用于安置孙东,西村的2087户村民.另外在河套地区有少数的学校和工厂,由自己出资兴建的职工宿舍正在施工建筑中,以上三部分基本就是目前河套地区的房地产现状。

2. 河套地区政府未来发展规划

青岛市将红岛、河套、上马及棘洪滩的一部分规划为红岛组团，是“三点布局、一线展开、组团发展”大城市发展框架的重要一极，其城市空间布局结构规划为：“一岛、两带、三城”，主要功能是建设山东半岛城市群高端产业区和服务区、青岛出口加工基地和旅游休闲度假区。红岛街道是红岛组团的核心区域，由于战略地位非常突出，市政府将红岛作为大青岛未来发展的“预留地”，对红岛实施“保护就是发展，控制就是速度”的发展战略，使红岛的发展速度相对缓慢。红岛街道、城阳区为能尽快启动红岛的全面开发建设作了大量的工作，通过人大、政协提案等多种途径积极向市委、市政府呼吁。市委、市政府对此也高度重视，已专门组织相关部门已对红岛的开发建设进行了全面调研，并责成市有关部门对红岛的产业规划和功能定位开始进行进一步论证，红岛的开发建设问题市委、市政府正在研究当中。

三、区域整体市场客户群调查分析

1. 客户群分析（客观经济情况、工作现状、现有居住状况）

项目的未来规划与项目的宣传定位都基于项目所面对的客户群分析基础上，通过对客户群的分析，可以知道项目客户群的经济实力、消费能力、消费喜好、心里特征及群体共性。对以上客户群要素进行系统化分析，得出关于客户群特性的结论，确立项目未来规划与宣传定位的基础。因此项目的客户群分析对项目未来规划与宣传定位至关重要。
本项目主要面对河套地区的客户群。这些客户群主要包括：出口加工区企业客群、河套地区政府各级机关及事业单位客群、河套地区原有居住客群，另外还有一部分是来自城阳的投资客群。这些客群的特性不同，具有自己鲜明的个性特征。

1) 出口加工区企业客群分析

青岛河套出口加工区以建设国内一流园林生态型出口加工区为目标，在产业导向上：鼓励发展电子资讯、精密机械、新型材料等高附加值、高科技含量和大进大出型项目，重点引进投资规模大、科技含量高的出口加工企业，园区内设置专为出口加工企业生产提供服务的仓储企业以及经海关核准专门从事加工区货物进、出的运输企业。出口加工区企业多位外资企业

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