第1章      青岛写字楼市场分析

1.1      写字楼市场板块分布

    青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块:核心CBD区域(延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域);山东路沿线区域;团岛及八大峡周边区域;辽宁路周边区域。纵观2005年写字楼市场,海尔路周边的商务区,西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 
    
    以下将对各个板块区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。

1.1.1      区域特征

1.1.1.1      CBD核心区域

    2004青岛中央商务区规划确定延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域将该区域集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主
    2005,市南区已建成可使用写字楼97座,总建筑面积303万平方米,建筑面积比2004年增长7%已经入驻企业5000余家。年,市南区在建写字楼17座,总建筑面积为81万平方米,建筑面积2004年底增长67%。区域内在售楼盘TOP·颐和国际、福林大厦等项目

1.1.1.2      山东路沿线区域

    山东路是横贯青岛市的南北主干道,山东路的升级改造,印证了城市的发展过程。现在的山东路已经成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的钻石地段,目前沿线有各类写字楼三十多座,已成为除香港路、东海路之外,高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一
    20053月份开工建设的山东路改造工程在11底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区,山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供一个全面发展的契机。国华经典项目开始,往北依次排列在建的写字楼住宅项目有:国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。
    以下两个板块虽然是写字楼的聚集区,但是近年很少有新建写字楼项目推向市场

1.1.1.3      辽宁路周边区域

    辽宁路周边多为商住两用楼为主、客源以中小企业为主,因为青岛市未来科技街的规划出台,客户的类型多为电子、科技产业。该类企业对此区域办公地点的需求有限,而未能带动专业写字楼的发展。

1.1.1.4      团岛周边区域

    团岛及八大峡周边区域属于传统老城区区域内拥有与东部一样优良的海景资源,但是由于经济发展落后于东部新城的步伐,办公环境比东部较差。写字楼多为商住两用型,缺乏明确的概念定位。
       下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。

1.1.2      区域租售价格对比分析

    区域名称
    平均售价
    (元/平方米)
    平均租价
    (元//平方米)
    核心CBD区域
    9000
    2.5左右
    山东路区域
    8000
    2左右
    辽宁路周边区域
    60006500
    1.8左右
    中山路、团岛周边
    6500左右
    1.5左右

    CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面较齐全青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公,因此区域内租售价较高。
    随着山东路的扩宽,山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。例如,现在广发金融大厦在售价和租金方面,也有很大的调整,现在262728层均价已经接近8000元,这些楼盘价格的调整,是紧紧围绕山东路改造而提升的。
    辽宁路周边区域周边的资额字楼租售价较低、主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求有限、没有带动区域内写字楼租售价的上升。
    由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城、虽然自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色,所以其租售价也较低。

1.1.3      装修配套对比分析

    区域名称
    装修
    配套
    核心CBD区域
    外立面主要以玻璃和金属为主,大堂多采用现代风格设计室内墙面以涂料为主。
    除电梯、停车场,部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。
    山东路周边区域
    外立面主要以玻璃为主。
    写字楼内部有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施
    辽宁路周边区域
    以商住楼为主,外立面多用瓷砖,多数为毛坯房。
    局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施
    中山路、团岛周边
    外立面多为面砖和涂料、室内多无装修。
    餐厅、电梯、停车场。

    CBD区域写字楼的配套设施较其他区域完善,除电梯、停车场,部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施;山东路区域内的写字楼内部有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施,还需进一步提升和完善其配套标准。辽宁路周边的内部配套还局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施,写字楼的定位理念没有上升到一定的高度;中山路及其周边写字楼多商住两用型,对写字楼没有明确的概念定位。例如,区域内的百盛大厦综合拥有商场、娱乐场所、还可居住,没有明确的定位宣传,但是无论从楼宇配置还是物业费用都代表区域内的最高水平。
    上述内容比较分析了板块间的差异,主要结合核心CBD区域和山东路周边区域的在售项目及近几年内的代表楼盘对写字楼市场微观层面作出具体分析。

1.1.4      区域供给市场分析

1.1.4.1      新增供给楼盘分析

    CBD区域和山东路周边可谓寸土寸金,在土地日益稀缺的形式下,2005年仍有少量新楼盘推向写字楼市场楼盘平均价格和主力面积等指标如下表所示:

    区域
    项目名称
    建筑面积
    物业类型
    销售均价(/平方米)
    主力面积(平方米)
    CBD
    区域
    TOP·颐和国际
    75000
    写字楼
    13500
    50-120

    福林大厦
    22000
    写字楼
    8000
    可分割
    山东路区域
    国华经典
    67925
    商住
    9000
    204-418

    金孚大厦
    62218
    写字楼
    9000
    55-162.8

    江山帝景
    75000
    商住
    11000
    150-170

        
    从两个板块销售均价的比较发现,两个板块虽然地理位置很近,但是由于板块经济发展程度不同,以及与海岸线的距离不同,板块之间价格存在较大差距这从一定程度反映了由于核心CBD区域还具有明显的区位优势,其经济发展影响力并未泛化波及到相连的山东路沿线,CBD区域的办公需求比较旺盛。

1.1.4.2      近年投入使用的写字楼情况

    下表分别为核心CBD区域和山东路区域近几年内投入使用的写字楼的基本信息,由下表可以看出各个楼盘都有一定比例的面积正处于销售或者招租中,因此都会有一定比例的空置面积
    各个写字楼的分隔比较灵活,通常将比较高的楼层服务于大客户,用于整层出租或出售,这样有利于降低写字楼的空置率,带来比较稳定的收益,有利于提升写字楼的整体形象,如青岛国际金融中心。另外一部分写字楼自由分隔方式灵活性特征吸引中小企业入驻,如黄金广场。
    核心CBD区域楼盘表

    物业名称
    总建面(平方米)
    在租/售面积(平方米)
    标准间面积(平方米)
    国际金融中心
    110000
    25000左右
    324层自由分隔其余的整层出租或售
    远洋大厦
    40000
    2000左右
    100多㎡的为主
    中港大厦
    25000
    出租率为100%
    80160㎡之间为主
    新世界数码港
    91000
    8000左右
    自由分隔
    丰合广场
    74800
    35000左右
    97201
    世纪大厦
    54700
    5000
    99300
    黄金广场
    80000
    15000
    自由分隔,80165
    青岛贸易中心
    120000
    6000
    20200
    海信大厦
    56000
    1500左右
    自由分隔
    华仁大厦
    68000
    7000
    350
    华欧英得隆大厦
    51764平方米
    2000
    150-200

    山东路区域楼盘表

    物业名称
    总建面(平方米)
    在租/售面积(平方米)
    标准间面积(平方米)
    广发金融大厦
    38000
    5000
    自由分割
    深业中心
    27000
    1600左右
    150㎡为主
    银河大厦
    30000
    3500
    自由分隔
    100多㎡的为主

1.1.4.3      各物业入住客群分析

    从下表可以看出,高档物业入驻客群中外资企业和大型企业较多,中档物业中民营企业较多。行业分布特征上以贸易、航运、金融类企业为主大多数公司属于驻青岛办事处。

    物业名称
    入住客户
    青岛国际金融中心
    香港贸易发展局、英豪保险经纪、英派斯健康股份等
    中港大厦
    中港第一航务局、航运代理类较多。
    世纪大厦
    中海集团、青岛建行工程造价咨询中心、鹏达船务、证监会青岛建管局、泰发集团、东方国际物流、德隆纺织、新永安集团、浪潮通软、东南亚海运、中国电信、富海货运等
    丰合广场
    欧洲林业、三洋半导体、青岛招商局、工商银行、青岛国际银行、美国先锋货运、日本烟草等
    华仁国际大厦
    安泰信房地产、嘉元地产、青岛顺驰房地产、中国石化、富合贸易、中远物流、万国经贸。
    深业中心
    通惠实业、荣迪电子、海南白马媒体投资青办、凌云地产经纪、上海深索仪表等
    银河大厦
    华夏银行、中国船社、雀巢咖啡、中国科技证券、胜利油田青办等

     
    

入住企业行业分析网络、媒体资讯以及对于区域内主管部门的拜访中得知,区域内的客户比例为:航运、贸易类占70%左右,实业类占20%,金融类占5%、其他占5%
     
    从这两个板块市场客户需求分析在未来的12年之内,写字楼客户的行业特征仍然以航运、贸易和实业类为主在奥运经济的拉动下,办公用途的需求量预计将稳步上升
    主要入驻企业的类型分析:大型国内知名企业,此类企业以购地自建或大宗购买为主。中小型企业多以购买或租赁较小面积的物业为主,所需面积一般在80400平方米之间。
    在调研中了解到入驻客户在选择本办公地点时,主要考虑以下因素地缘优势----道路畅达、交通便利、周边金融、商务、生活配套齐全;聚集效应----各个物业办公地点相对比较集中,由此而产生的聚集效应也成为吸引客户的因素。

1.1.4.4      各物业租售价格分析

    核心CBD区域楼盘表

       物业名称
    租价(元//平方米)
    净价
    售价(元/平方米)
    青岛市国际金融中心
    3.5
    10500
    远洋大厦
    1.8
    /
    中港大厦
    3
    /
    新世界数码港
    2.5
    /
    丰合广场
    4
    10000
    世纪大厦
    3
    10000
    黄金广场
    2.5
    /
    青岛贸易中心
    3
    /
    海信大厦
    34
    /
    华仁国际大厦
    3.5
    10500

    山东路区域楼盘表

    物业名称
    租价(元//平方米)
    净价
    售价(元/平方米)
    深业中心
    1.1
    /
    银河大厦
    1.8
    /

      比较两个区域内的写字楼,CBD区域租金价格水平较高,而且山东路周边写字楼多为出租使用。

1.1.5      小结

    从青岛市写字楼楼盘开发企业来看,主要有专业房地产公司,各类大型企业包括银行和商场等。地产开发公司开发的项目主要推向销售市场,大型国有企业或者事业单位投资的写字楼主

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