上海一级土地开发市场研究
     
    一、上海一级土地开发相关政策及特征
    1．土地储备机构
    根据《上海市土地储备方法》和《上海市土地储备办法实施细则》，上海政府通过土地储备方式对房地产一级市场进行调控，以此平衡近远期的用地需求，实现长期调控市场的目标。
    为此，上海市设立了专门的土地储备机构来进行土地储备。土地储备机构有三类：
    ●市土地储备中心：由市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。  
    ●各区（县）土地储备机构：由各区（县）政府设立一个，在本区（县）区域范围内实施土地储备。  
    ●特定区域的土地储备机构：经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。 
    2．土地储备机构的职权
    为了进一步明确上述土地储备机构的职权范围，上海市将土地分为六类：
    ●滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； 
    ●拟转为经营性建设用地的原国有农用地；
    ●市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。 
    ●拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；  
    ●拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；  
    ●土地管理部门依法收回的闲置国有土地； 
    其中前三类由市土地储备中心负责储备；后三类由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。通常情况下，市土地储备中心和区县土地储备机构联合储备的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%；其它联合储备的土地，市土地储备中心所占比例为30%，区县土地储备机构所占比例为70%。
    市政府批准的土地储备专门机构可以在相关批准文件规定的区域范围内单独实施土地储备，或者联合市土地储备中心、区县土地储备机构实施土地储备。 
    3．土地储备政策决定了一级土地开发的特征
    上海市的土地储备政策和制度决定了上海市一级土地开发在实际运作中的特征，即：
    ● 由于各土地储备机构“分享”不同类别的土地储备，由此就有不同背景的地产公司与土地储备机构合作进行一级土地开发。其中：
         重点规划区域通常成立一家专门的公司统筹本区域的一级土地开发。
         在全市所有范围进行一级土地开发的主要是上地、上实、城投等市属国资背景的公司。
         各区属国资背景地产公司基本上控制了本区县的一级土地开发市场。
         一些实力背景较强的非国资公司通过与土地储备机构的合作获得一级土地开发权。
         
    二、上海一级土地开发情况
    1、重点规划区域一级土地开发情况
    1.1黄浦江两岸开发
    黄浦江两岸的综合开发被称为上海新世纪的一大亮点，开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区。
    
    为加强对黄浦江两岸综合开发的领导，推进黄浦江两岸开发工作的开展，上海市政府于2002年1月9日成立了黄浦江两岸开发工作领导小组，领导小组下设办公室（简称“市浦江办”），作为领导小组的办事机构，具体负责落实领导小组的有关决定，对黄浦江两岸开发工作进行管理、调控、协调和监督。
    上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司是配合开发工作成立的政府性投资公司，注册资本为人民币40.5亿元，主要负责核心区内沿江土地一级市场的开发，以及代表市政府开展公益性项目建设。而实际上上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司和市浦江办是两块牌子、一套人马。申江注册资金3亿人民币，由上海国资经营公司、上实集团和城投公司三家投资。
    ●北外滩
    2002年，浦江两岸开发的重要区域——北外滩地区开发建设的全面启动。北外滩地区的规划开发范围为：大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南北路以东、苏州河黄浦江以北，总占地面积3.66平方公里，沿江沿河岸线长度3.53公里。
    进行上海市北外滩开发的三家一级开发商分别是世贸集团、中远三林和申江开发建设公司。
    以虹口港为界，世茂集团开发的是虹口港以西的地块，而中远三林和申江开发建设公司负责开发的是虹口港以东的地块———申江在中部，包括有占地面积达3.7万平方米的台商国际贸易园区和航运服务产业区；中远在偏东部，主要开发的是文化休闲旅游区。 
    中远三林置业集团则是国企中远集团与外商印尼首富林绍良的合资企业。 
    ●南外滩
     
    ●东外滩
    根据上海市浦江沿岸综合开发规划，其中杨浦涉及岸线15.58公里，开发区域面积为11.7平方公里，其中包括3.5平方公里的滨江区域，这一部分被称为东外滩，其开发区域范围是秦皇岛路———杨树浦路———大连路———榆林路———通北路———平凉路———军工路———闸北发电厂北界沿黄浦江一侧。以杨树浦路军工路为界，沿黄浦江一侧为核心区，区域面积9.3平方公里，平凉路以南、杨树浦路以北为协调区，区域面积为2.4平方公里。杨浦段核心区中心段用地现状以工厂、仓库用地为主，杨浦段协调区用地现状以居民住宅为主。
    由上海东外滩土地开发有限公司进行以及土地市场广开发。
    1.2 松江新城
    松江新城位于上海西南，距市中心30公里，规划建设面积36平方公里，其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区。
     
    
    核心区规划：
    
    　  
    松江新城先后建立了松江新城建设发展有限公司、方松建设投资有限公司、松江大学城建设发展有限公司、松江轨道交通有限公司、方松街道等开发实体和社区管理机构，整体推进、边建边管，从而形成了多元投资体制和商业化开发城市的机制。
    其中主要开发商为——由上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资10亿元人民币组建的上海松江新城建设发展有限公司。
    松江新城建设发展有限公司负责对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里进行开发建设。这一区域主要以高品质的低密度住宅为主，它将以原生态的绿化环境和异国建筑风格吸引人们入住，尤其是1平方公里的英式风貌区，充分展现了英国的居住理念和市镇风情。
     
    1.3 临港新城
    临港新城总面积为二百九十六平方公里，由近一百平方公里的海港新城和近二百平方公里的临港产业区组成。临港新城距上海市中心约75公里，距洋山深水港约32公里。是洋山国际深水港的重要配套工程。新城将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标，综合发展先进制造、现代物流、教育培训、出口加工、内外贸易等产业，形成港、区、城一体的综合型滨海城市，产业方面的效应成为吸入人口的重要因素。
    临港新城位置图
    
     
    临港新城规划图
    
    海港新城是以5.6平方公里的滴水湖为中心的城市综合生活服务区，规划面积约为100平方公里，其中城市建设面积约为50平方公里，居住人口50~60万人。海港新城内的城市居民区包括八块城区，由14个标准居住街坊组成，居住区规划面积6.86平方公里。主城区的土地的一级开发由上海港城开发（集团）有限公司进行。其主要的职能把主城区的主要土地通过回收，通过基础设施建设来规划。有吞吐地和生地可供开发的实地来进行招商引资。
    产业区是以产业开发为主的功能区块，面积约200平方公里，由重装备产业区、国际物流园区、综合产业区、三新园区以及四个与产业区配套的生活镇构成。其中城市建设面积约为120平方公里，居住人口近50万人。产业区的开发主体是上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称：临港集团），具体负责制定实施产业区发展计划、组织产业区基础设施投入和建设、产业区大市政建设和相关配套，作为产业区的建设和产业的推动者，积极寻求同国内外知名企业的合作，最终将临港产业区建成为国际一流的产业园区。临港集团注册资金30亿元，直属市委、市政府领导，是大型国有多元投资企业。现集团下属子公司包括上海漕河泾新兴技术开发区总公司、上海临港国际物流发展有限公司、上海临港集团置业发展有限公司和临港集团与当地政府合作设立的四个分城区发展公司等。
     
    1.4 嘉定新城
    嘉定新城规划面积约200平方公里，由新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城，规划人口约为80万。
    
      新城主城区规划面积约122平方公里，规划人口约为50万。
    
    嘉定新城主城区的中心区位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区，西接上海国际赛车场及其配套区。具体范围：东至沪嘉高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30），总用地面积17.234平方公里。由上海嘉定新城发展有限公司负责开发。
    
    上海嘉定新城发展有限公司为国有独资公司，注册资本为3亿元，由区国资委以现金和国有股权投入。下属上海嘉定新城建设产业发展有限公司、嘉定区住宅综合开发有限责任公司、嘉定区建业投资公司等3个子公司。
    新城公司职能包括：1、规划细化职能：协助政府按照