顾村项目投资分析

 

根据出让方提供的项目资料和资产评估报告,计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算,基本情况如下:

 

1、      收购成本

根据项目资产评估报告,本项目的资产评估价为8.38亿元,项目二期和三四期的评估价如下:

 

项目

收购款(万元)

折合单价(元/平方米

二期

地价

24842 

4115 


工程

8803 (推算)

1458 


合计

33645 

5573 

三四期

地价

49852 

4716 


工程

345 

33 


合计

50197 

4748 

一期车库

车库

1092 

1693 

合计

 

83842 

 

        1. 项目转让溢价3.01亿元,如果采用在建工程转让方式,对方承担增值税9364万元[1]由于采用股权转让方式,该笔增值税将由我司承担,各期楼板价增加564/平方米

        2. 项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元,即1603/平方米。因此我司承接项目二期的实际成本为5573+564+1603=7740/平方米

        3. 项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312/平方米

 

2、      开发成本

项目三四期的开发成本(含地下车库)预计约为4.48亿元,测算明细如下

 

开发量(平方米

单位开发成本(元/平方米

总成本(万元)

占比

地上部分

105711 

3423 

36188 

80.8%

地下部分

19457 

3500 

6810 

15.2%

综合楼

9546 

1900 

1814 

4.0%

合计

 

 

44812 

 

地上部分的开发成本为448120000/105711+9546=3888/平方米[2]

因此,三四期实际成本为5312+3888=9200/平方米

项目二、三、四期的开发总成本约为14.77亿元,测算明细如下

收购成本

83842 

二期后续投入

9678 

三四期开发成本

44812 

总成本(不含增值税)

138332 

股权转让多承担增值税

9364 

总成本(含增值税)

147696 

 

3、      周边楼盘销售情况

项目周边楼盘的售价约为7500-8000/平方米(小高层),销售速度为每周3-4套,参考数据如下:

楼盘名称

销售均价(元/平方米

总住宅套数

已售住宅套数

开盘时间

宏润韶光

8500

352

302

2005-7-5 

圣卡洛铂庭

7100-7500

883

669

2006-7-14 

世纪非凡

7500-7800

436

323

2007-11-1 

 

4、      保本售价

项目各期保本售价预估如下:

        1. 二期实际成本为7740/平方米,保本售价为7740÷1-5.6%-1%=8286/平方米[3]

        2. 实际成本为9200/平方米,保本售价为9200÷1-5.6%-1%=9580/平方米

以上仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税,未考虑增值税清算,因此实际情况下的保本售价会更高。

 

5、      结论

        1. 根据周边楼盘销售的调查情况,若该项目销售价格定在8000/平方米时,楼盘去化速度约为4/周(208/年)。在宏观调控的大背景下,房地产年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅按照保本价8286/平方米销售,且市场热度保持现状的情况下,销售周期将约为3年左右。

        2. 要达到项目整体开发毛利率不低于25%底线要求,本项目三四期的价至少应达到12600/平方米以上目前市场情况下存在较大风险

        3. 项目的高峰资金占用为8.38亿元,实际获得楼板价5312/平方米11万平方米开发面积。

        4. 考虑到项目所处地段5312/平方米楼板价已经在很大程度上消弱了项目的获利能力。

 

在交易条件没有发生根本性改变的情况下,建议公司放弃该项目。

 

发展计划部

2008331 

 


[1] 适用税率40%,速算系数5%

[2]由于地下车库销售较困难,因此将其建造成本摊入地上部分,作为地上部分的开发成本

[3] 5.6%——营业税及附加,1%——预缴土地增值税。

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