肇   业   联   行
        Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    华夏第一街区
     
             -----初步定位方案及策划工作思路
     
     
     
     
     
    


     
     
     
    仅供参考
     
     
     
    

肇   业   联   行
    Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.
     
    二零零六年七月
     
     
     
    一，      项目简介
    

项目占地250亩；项目建设规模30多万平方米；在规划中是未来蚌埠新城商业中心，商圈辐射150公里。
    地理位置：雄踞两淮四省经济圈之枢纽城市蚌埠核心区，环抱蚌埠城市中心广场淮河文化广场、亚洲最大的音乐喷泉，毗邻会展中心、歌剧医院、科技馆、图书馆、休闲中心。
     
    

向东：淮河文化广场、会展中心   
    向西：阿尔卡迪亚小区
    向南：光彩市还原小区           
    向北：城市中心区
    西南：交通环线、生活小区
    东南：200米远景建筑：歌剧院、
    西北：涂山路、工农路城市主干道
    东北：新新家苑住宅区、建投大厦                                           本案区位图
     
    交通：火车站约 2 公里，距长途汽车站 2.6 公里；向南距新建军民两用机场新址约 10 公里，距合肥徐州高速公路出入口约 5 公里；向东距规划中的京沪高速铁路蚌埠客运站约 6 公里。贯穿蚌埠市东西南北的涂山路、延安路在“华夏第一街区”区域呈十字交汇。老机场地区的解放路、东海大道、朝阳路、工农路都是近几年新打通和拓宽改造的城市主干路和次干路。有多路公交车通过“华夏第一街区”路段。
    （一）背景分析：
    蚌埠为安徽省第二大省，蚌埠总面积5817平方公里。城区面积601. 5平方公里。下辖四区三县，总人口349万，城市人口89.54万，地处京沪线和淮南线交汇处，是皖北地区商贸中心，交通枢纽，综合性工业城市，是发展非常迅速的一个城市。
    2000年安徽省政府批准了蚌埠市城市发展计划，城区将整体南移，淮河文化广场是未来蚌埠市的城市中心，最终形成蚌埠乃至皖北地区集商业、办公、旅游、休闲、居住为一体的钻石核心区域。
    （二）消费力分析
    A．人口与经济状况（数据来源:2005年蚌埠统计年鉴）
    ?      人口：
    (2005年)人口总数349.33万人；(2004年)城市人口数90.47万人；
    新城综合开发区中心商务区人口数7万人；
    “华夏第一街区”1.5公里半径区域人口26万人；“华夏第一街区”5公里半径区域人口42万人，常住人口38万人。
    (2004年)城市家庭总户数 26.42万户；
    ?      经济：
    (2004年)国内生产总值（GDP）311.33亿元；人均国内生产总值（GDP）6006元；
    (2004年)社会商品零售总额116.9亿元；(2004年)年人均可支配收入8875元；年人均消费支出5780元；人均食品消费支出2392元；
    机动车数量1.8万辆；其中载客汽车数量8000辆；
    B．消费力总结：
    ?      周边有大量高级住宅及普通住宅，居民消费力二极分化
    ?      消费水准高，价位低（五星级客房，200多元/天）。
    ?      消费跨度大（从生活用品至奢侈品）。
    ?      消费者消费观念较保守，倾向于当地品牌。
    综上，本案结合面积较大，人口规划密集，未来预计消费力偏上，华夏第一街区定位为中高档消费占主导的步行街。
     
    二．市场方案
    （一）业态分布
    A.周边业态分布情况：

     
    B. 根据贵司提供资料，先简要做如下分析：
    
    反映问题：
    ?      服装类与精品类虽然占周边业态大部分比例，但反映出是此地块业态中必不可少的，因此在本项目中精品服装需占一定比例。
    ?      餐饮类在周边情况比例不高，但与服装类相反的是，反映了该地块欠缺餐饮类业态，本项目需考虑同时着重在该业态上的规划。
    ?      休闲娱乐类和儿童用品前景看好。
    ?      项目规模大，各种业态均需要综合规划，关键是区域和比例安排正确。
    ?      在工程上多加安排机电，排风，水，电等设施的完整规
    划。
    方案：
     
    底层

    二层
     
    三层

     
    四层

     
    ?      具体需提供详细立面图纸及相关资料我们再从深，从细规划。
     
    （二）租售策略
    根据提供材料周边商铺租价情况现对周边租金分析：

    
    ?      以上价格可以为本项目参考价格。
    ?      周边住宅，百货要在华夏第一街开张之前盛起。
    ?      四排商铺约四万平方米需同时开，最晚不超过2007年5月1日。
    ?      具体租价情况需分情况详细规划。
     
    三，本项目SWOT分析
    （一）本项目优势点（S）：
    ?      地理交通优势：

• 交通方便，本商业街有多个城市入口，方便城市客流的集散。街区内部的服务车道为整个街区提供人流，物流的交通支持。

    ?      周围商业氛围优势：

• 淮河文化广场占地18万平方米，包括会展中心、歌剧                                                                        院、科技馆和休闲中心。

• 周边具规模百货有三家；蚌埠百大、百惠、新世纪百货。主要商业街道共六条：国货路、中山街、中荣街、南山街、二马路、淮河路，是一成熟的商圈，吸引着全市二百多万消费者。

    ?      项目自身有利的条件：

• 世界五百强“家乐福”的入驻

• 中国家电零售第一强国美电器在商洽之中

• 在建数码广场面积达12810平方米。

• 江苏省最大的餐饮连锁巨头“百姓人家”有意入驻。

    （二）本项目不足点（W）
    ?      位置劣势

• 新区建设，周围居住和商业区尚未开发，人气暂时不旺。如，在一级商圈康城﹒沁雅花园、米亚花园等高档小高层楼盘，富裕商贾聚居区，人口5.4953万人。胜利街道：东西航校，军属为主，人口2.8万人。总计约8万左右,这个数字还不能支撑起一个良性的消费力.

    ?      交通劣势：

• 由于是新