阳光国际购物中心商铺
    营销工作提交内容
    沈阳水成方广告有限公司/2007年10月10日
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                     
    目   录
    一、吉林市宏观经济环境分析
    二、阳光国际项目SWOT分析
    三、销售周期划分及控制
    四、工作计划
    1、公销售阶段营销策划推广执行方案实施
    2、各销售阶段广告创意设计及发布实施（方式、频次、主题、效果预估）
    3、SP活动计划
    4、资金回笼计划
    5、宣传资料的种类及数量
    6、员工培训计划（时间节点、人员、费用、方式、效果预估等）
    五、项目小组人员构成（名单、职务、简历、联系方式等）
    六、项目组与开发商的衔接方式（日报、周报、月报、季报、调查报告、SP活动评估报告、宣传评估报告、媒介监测报告等）
    七、落实例会工作制度及时间
    附：
    1、公司简介
    2、相关证件（复印件形式）
    3、成功销售案例
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    吉林市宏观经济环境分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、吉林市概况
    吉林市是吉林省第二大城市，是全国唯一的市与省重名的城市。是国务院批准的历史文化名城、甲级开放城市和全国32个特大城市之一；
    总人口429.45万人，其中市区人口211.1万人；
    2005年，新建住宅竣工面积，225.1万平方米；2007年，房地产开工 268万平方米；房地产市场容量有限，历年开工和竣工面积，都高于当年销售面积；
    2006年，国民生产总值805亿元，全国排名47；
    2006年，城市居民人均可支配收入9230元，人均住房建筑面积达到了22.4平方米；
    2007年, 全市计划拆迁棚户区面积143万平方米，开工建设面积150万平方米，当年竣工面积70万平方米。
    我们关注以上参数指标，是期望以沈阳人的视角了解吉林。对比沈阳相关指标，便有了一个对于吉林市的认知。
    吉林、沈阳2城市主要指标对比:

    吉林市核心商圈三个，沈阳核心商圈四个，且规模近东市商圈的二倍（中街/太原街/五爱/北行/），本市商铺总量与沈阳相比仅占1/2以下，而城市居民可支配收入与沈阳相比则占到近80%，以沈阳为参照，可以得出：开发销售空间仍然巨大。
     
    二、吉林市宏观投资背景
    1.吉林市经济社会发展总体概况
    吉林市是吉林省的第二大城市，也是我国唯一一个与省重名的城市。全市幅员面积27120平方公里，市区面积1.765万平方公里，总人口450万人，其中城区198万人。行政下辖4个城区、5个县（市）、1个国家级高新技术产业开发区、11个省级经济开发区。吉林市有着悠久的历史，穿城而过的松花江水，孕育了古老的民族和文化。1994年吉林市被国务院命名为“中国历史文化名城”。 吉林原名“吉林乌拉”，满语的意思是“沿江的城池”。城市四面环山，三面临水，自然景观得天独厚，有“北国江城之称”。被列为全国重点风景区的松花湖是著名的避暑胜地，誉为四大奇观的吉林雾凇更是冬日的奇芭。 吉林市自然资源得天独厚，物产富饶，工农业飞速发展。现在，已发展成为一个以化学工业、电力工业、机械制造为主的工业城市，有“化工城”的美称，同时也是北方的交通枢纽。 吉林市多民族居住地之一乌拉街满族风情，阿拉底村、兴光村朝鲜族风情，都具有浓郁的民族特色，吸引着大批中外游客。
    ⑴综合经济实力逐年提高
    吉林市是吉林省的第二大城市，也是东北区域经济的重要组成部分，其经济进入新世纪以来一直保持较快的发展态势，综合势力逐渐提高，区位优势和地位得到显著加强。
    表2-1  吉林市近年综合经济指标

    ⑵二、三产业并重发展，第二产业发展较快
    吉林市2000年三次产业占GDP比重分别为16.23%、39.53%和44.24%，第二产业比重比第三产业比重高4.7个百分点；到2005年，吉林市三次产业占GDP比重分别是13.04%、47.08%和39.88%，第一产业下降了约3个百分点，第二产业比重则反过来比第三产业比重高7.2个百分点，与2000年相比提高了7.55个百分点。总体呈现的特点就是第二和第三产业并重发展，但第二产业的发展速度和后劲强劲，体现了吉林市着力发展工业基地的目标正逐步得到落实。
    （数据来源《吉林市统计年鉴》）
    ⑶产业基础优势突出，后发实力凸显
    作为中国“一五”时期重点投资建设的工业基地，经过持续投资兴建，逐步具备相当的产业规模和经济实力，成为中国综合竞争实力较强的城市之一。工业基础雄厚，是中国第一个化工生产基地，也是中国炭素、铁合金主要生产基地。中油吉林石化分公司、铁合金、炭素、化纤等大企业在国内外享有很高的知名度。现在全市有工业企业3626户，其中规模工业企业457户。已经形成石化、汽车、治金、农副产品深加工及食品制造等支柱产业，医药、轻纺、建材、能源等优势产业，电子信息、新材料等新兴产业为核心的现代化产业发展新格局。
    ⑷未来工业产业重点布局
    优化生产力布局，促进产业集聚发展，形成以工业集中区为主要载体、支柱产业为战略支撑、新兴产业和优势传统产业为重点增长源的产业基地。健全政策扶持体系，拓宽资金筹措渠道，统筹基础设施安排，运作实施重大项目，全力推进四大工业集中区建设。“十一五”期间，江北集中区重点发展综合化工原料、精细化工和化工新材料三大基地；哈达湾集中区主要建设冶金、造纸产业基地和吉长经济带起步区；九站集中区着力壮大化纤纺织、生物科技和精细化工等三大产业；江南集中区做大做强轻微型车、商务车和高技术产业。
    ⑸人口
    2004年末，全市人口450.6万人，其中市区197.7万人。户籍总人口429.1万人，其中，男性人口217.9万人，女性人口211.2万人。农业人口219.5万人，非农业人口209.6万人。全市人口自然增长率为2.98‰。比上年增长1.1个千分点。出生人口3.45万人，死亡人口4.16万人，人口出生率8.04‰，死亡率5.04‰。全市计划生育率达96.44%，增长1.00%；一胎率达72.75%，下降8.1%。
    ⑹生活与保障
    人民生活水平进一步提高。据城市抽样调查统计，全年城市居民人均可支配收入8550元，比上年增长11.0%，人均消费性支出6540元，增长11.3%。据农村抽样调查统计，全年农民人均纯收入3201元，增长18.6%；人均生活消费支出2359.4元，增长17.4%。城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方米；农村人均住房面积20.51平方米，增加0.31平方米。
    ⑺十一五时期社会经济发展目标
    “十一五”时期经济社会发展预期目标是：2010年，生产总值达到1600亿元，比2005年翻一番，年均增长15％，其中市区完成1000亿元；全口径财政收入140亿元，其中市区110亿元；全社会固定资产投资累计4000亿元，其中市区2500亿元；三次产业结构调整为8：54：38；城市居民人均可支配收入15000元，农民人均纯收入6000元。
    2吉林市未来经济发展观测
    在未来的3-5年内，吉林市经济仍会继续以12%以上的增长速度持续稳定发展，产业结构将会进一步得到优化。国家对东北区域发展进行统筹规划，预期未来东北经济发展将更加健康快速，吉林必将在未来的区域发展中发挥更重要的作用。
    吉林宏观经济持续稳定增长，三大支柱产业不断发展壮大，将带来更多的置业人群，为房地产行业的发展提供有力的保障。未来房地产投资仍将占有全社会固定资产投资的较大份额，对拉动国民经济发展起关键作用。
     
    三、吉林市房地产总体市场综述
    2.1吉林市房地产市场供求分析
    1、吉林市近年开工量分析
    吉林地产市场每年的总开工量都在310万平方米左右，保持基本稳定，变化不大，并且住宅开工量和新开工量也保持相对稳定，分别在230万平方米左右和160—180万平方米左右。（见表2-2）
    表2-2  地产市场年新开工量（约）

        2、吉林市近年批准预售面积
    吉林市房地产市场2003年、2004年、2005年的批准预售量分别为110万平方米、87万平方米、40.5万平方米，每年的批准预售量呈递减变化，显示出前两年吉林市上市房屋较少，这也导致了目前市场供应的紧张，但未来随着苏宁、证大、中环、鸿博等一批较大的项目上市，未来2—3年供求情况应该会渐趋平衡。（见表2-3）
    表2-3  地产市场年批准预售量（约）

    3、吉林市近年成交分析
    从总成交情况来看，2003到2004年成交变化不大，分别为170万平方米、187.4万平方米，到2005年出现比较大的增幅，达到287万平方米；从价格变化情况来看，价格呈每年大约10—20%的增幅；从新增面积的成交来看，每年呈20%左右的增幅。（见表2-4）
    表2-4  地产市场年成交量和金额

    2.2吉林市房地产市场价格走势分析
    2006年以来，吉林市房地产价格出现了较大幅度上涨，一般楼盘涨400—500元/平米，较好地段知名楼盘涨700—800元/平米。万达·江畔人家2002年底预售 1800元/平米；03年2100元/平米；04年2300元/平米；05年2500元/平米；06年初3000元/平米；现今3800元/平米（江景高层）。
     
    2.3吉林市房地产市场未来发展预测
    从目前情况来看，吉林市房地产发展受宏观经济、地产市场发展周期、本地房地产市场需求的逐步放大等因素的影响，正进入一个相对快速的发展阶段。
    ?      在开发区域方面，整个吉林市房地产开发方向受产业布局、土地供应和环境的综合影响，将向东、向南发展。
    ?      从开发总量方面，楼盘的供应量预期会逐步增多，市场目前供小与求的局面随着时间的推移会逐渐得到平衡。
    ?      从开发类型来看，目前城中房地产开发以多层、小高层物业为主，今后的开发方向也会朝着这一方向发展，但对于一些较偏远的大盘来说，多层物业的比重会较大。
     
    综上所述，吉林市经济环境多年来呈稳定、快速发展，随着中央东北亚经济一体化蓝图的展开，随着振兴东北的脚步，