南昌市房地产市场调查报告系列一
     
    南昌商业市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    2010年8月9日
     
     
     
     
     
     
     
     
    南昌市商业项目市场调研报告
     
    1、      南昌市商业概况
    ?      商业宏观环境
    ?      城市商业基础
    ?      商业分布
    2、      南昌市商圈分析
    3、      南昌市各商业业态分析及发展方向
    ?      餐饮娱乐
    ?      大型商超
    ?      专业市场
    4、      南昌市写字楼（公寓）市场分析  
    5、      综合论述
     
    附件：南昌市在售商业项目分析
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    第一章   南昌商业概况
     
    南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及鄱阳湖生态经济区成为国家战略，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。
    一、南昌商业宏观环境
    A、城市概况
    南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口500多万人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达200万。
    市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2012年，城市人口规模达到250-300万，中心城区范围达到260平方公里。
    B、      近年南昌GDP
         2010年全市经济社会发展主要：地区生产总值增长13%，力争15%；规模以上工业增加值增长16%，力争20%；财政总收入同口径增长13%，力争15%；地方一般预算收入同口径增长13%，力争15%；全社会固定资产投资增长32%，力争42%；社会消费品零售总额增长16%力争18%。
    南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。
    C、南昌人口
    

    常住人口(万人)
    445.5
    448.6
    451.1
    490.96
    420
    430
    440
    450
    460
    470
    480
    490
    常住人口(万人)
    445.5
    448.6
    451.1
    490.96
    2006年
    2007年
    2008年
    2009年
    
    南昌经济的快速发展，近年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口密集度提高，消费潜力不断增长。
    D、产业结构
    
    南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。
     
    二、南昌商业分布
    南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态主导，零星商业配合的格局：

     
    小结：
    结合对南昌市场宏观分析：
    经济持续：南昌经济持续稳步发展，第二、三产业结构调整，外向型经济发展，人口持续流入，商业发展的外部环境良好；
    城市基础：南昌城市基础，开发迅猛，交通便利、市政商业配套日趋成熟，商业消费环境改善；
    业态分布：南昌业态分布的板块效应出现，市区中心区的大型百货和商场，城郊结合的产业批发，各地域的产品经营导向明确快速消费品、汽车、建材、五金等都形成专业街集群。
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章、南昌商圈分布
     
    一、南昌商业布局现状
    
    洪城商圈
    
    京东商圈圈
    
    中心片区商圈
    
    青云谱商圈
    
    从整体商业布局看，南昌市商业正由市区向周边区域突破，在地域上大型百货、产业导向上形成多点核心的商业中心发展趋势。
    A、中心板块商圈
    经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。
    ■  八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象
    八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。在重新改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行较方便。八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。
    另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。
    ■  中山路、胜利路等特色商业街
    南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、胜利路、展览路的商品性一条街、孺子路、福州路服务性一条街。
    中山路是一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。 
    胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。然而因为缺乏商业规划，没有大商家，没有经营特色，随着胜利广场和时代广场的起步运营，现象得到改善。
    广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回升。
    福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店——开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。
    孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。 
    B、洪城板块商圈
    随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。
    ■  综合批发市场
    位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今8年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。
    五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大市场，因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。经营面积25万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。
    ■  专业批发市场
    围绕着洪城大市场，周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积达到12余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，总体而言，这些批发大市场经营档次都不高。而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面都有一定的提升。
    C、青云谱片区
    南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。
    ■  批发贸易市场
    青云谱区全区共有商品市场16个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场都分布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车交易市场，迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定位为工业品市场。
    ■  社区商业
    本区域商业网点1100余个，新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以好又多为首的几个大型超市，此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求，由于超市所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。
    D、青山湖——京东片区
    青山湖——京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。
    ■  房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起
    青山湖——京东片区的人文景观资源十分丰富，整个区域近年的房地产开发量达到空前规模，2002年