商业物业租售运营机制
    目  录 ………………………………………………………………………………… 页 码
    前  言 …………………………………………………………………………………… 3
    第1章      商业物业经营组织 ……………………………………………………………… 3
    第1节      商业物业经营的含义
    第2节      商业物业经营机构
    第2章       商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批…………………… 6
    第1节      前期论证与规划设计论证
    第2节      租售规划制定与流程转换
    第3章      商用物业租售营销方案的制定与审批 ……………………………………………8
    第1节      租售营销方案制定与审批
    第2节      单元售价的制定
    第3节      单元租价的制定
    第4节      阶段性价格调整及制定促销措施
    第5节      制定商用物业租售付款方式
    第4章       商铺/写字楼面积计算与编号 ……………………………………………… 19
    第5章      宣传推广与营销费用的制定与审批 ………………………………………… 20
    第1篇       商业物业的宣传推广工作指引
    第2篇       商业物业营销费用预算管理办法
    第2节      预算编制及评审小组
    第3节      年度预算编制和审批流程
    第4节      月度预算编制及审批流程
    第5节      预算方案调整
    第6节      预算执行监督措施
    第7节      营销费用标准单价
    第6章       交楼标准的制定及审定装修标准…………………………………………… 30
    第1节      商用物业交楼标准的制定
    第2节      审定装修标准
    第7章       商铺销售、租赁工作程序 …………………………………………………… 32
    第1篇      销售
    第2篇      租赁
    第一节 认租手续及审批办理程序
    第2节      商场/商铺租户租赁资格评估
    第3节      写字楼租户租赁资格评估
    第4节      租赁合同签署程序
    第5节      续约、再出租办理程序
    第6节      竞价程序
    第7节      挞定程序
    第8节      退租手续办理程序
    第9节      商铺交付使用程序
    第10节      带租约出售程序
    第11节      转租程序
    第12节      现场管理规定
    第8章       商用物业租售台帐建立及租售控制程序 …………………………………………… 52
    第1节      租售台帐
    第2节      租售控制
    第9章       经营管理及推广 ………………………………………………………… ……………56
    第1节      租金、管理费缴付程序
    第2节      租金摧收及违约处理程序
     
     
    前 言
    合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。
    盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。
    本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。
     
    第一章 商业物业经营组织
    第一节 商业物业经营的含义
    一、商用物业范围
    由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：
    1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）
       ·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华
       ·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场
    2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）
    二、经营的含义
    1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。
    2、具体表现为以下四个阶段：
    （1）投资开发期
    ·市场环境调研
    ·项目可行性分析
    ·市场定位论证
    （2）前期策划期
    ·专项市场调研及对手分析
    ·项目的发展目标
    ·规划设计
    ·确定具体市场定位
    ·总体市场策略
    （3）租售推广期
    ·项目主题整体形象包装
    ·项目布局规划
    ·项目功能规划
    ·租赁与销售分配
    ·时期、区域划分及推广时机的把握
    ·阶段租售计划制定
    ·策略定价
    ·租/售宣传推广
    ·租售洽谈及签约
    （4）经营期
     ·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。
    ·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。
    ·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。
    ·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。
    ·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。
    ·租金、推广费、管理费等收取。
    ·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。
    ·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。
     
    第二节 商业物业经营机构
    一、系统架构
                见附件
    二、分工与职责
    1、地区公司营销中心
    （1）      代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。
    （2）      指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。
    （3）      负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。
    （4）      对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。
    2、项目公司
    （1）      负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。
    （2）      受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。
    （3）      负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。
    （4）      负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。
    （5）      根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。
    （6）      负责现场招租处的建造和装修。
    （7）      负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。
    （8）      与商户有关工程条件的谈判。
    （9）      对项目所属的商铺进行经营期内的工作。
    3、广东康景物业服务有限公司
    （1）      负责对商用物业实施专业的物业管理。
    （2）      协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。
    （3）      协助商业物业宣传推广活动。
    （4）      根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。
    4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。 
    三、岗位职责及人员定编
        见附件
     
    第二章  商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批 
    第一节 前期与规划设计论证
    1、      商业物业论证的管理制度和工作流程与《项目论证管理规范》相关规定基本一致。
    2、      论证附件
    附件1              《市场定位报告》
    附件2              《项目全程价格方案》
    附件3              《营销计划书》
    附件4              《规划设计要点一览表》
    附件5              《经营计划财务评估分析编制说明》
    附件6              《项目经营计划财务评估分析规定》
    附件7              《各经营期利润测算表》
    附件8              《项目经营计划成本明细表》
    附件9              《项目各期资金回笼预测表》
    附件10              《项目经营计划各期现金流量分析表》
    附件11