国美丰台项目市场调研报告
目 录
第一部分 调研说明 3
1 调研的指导原则说明 3
2 报告各部分的调研内容与目的 3
第二部分 宏观环境初步分析 8
1 北京市经济总体运行状况 8
2 丰台区经济总体运行状况 11
3 丰台区城市建设和经济发展的资源环境 15
4 丰台区城市建设和经济发展阶段以及产业结构的评价 19
5 丰台区重点城市发展战略要点 24
6 宏观环境初步分析结论 30
第三部分 项目自身条件调查分析 32
1 区域基本状况调查 32
2 地块条件分析 37
3 项目道路及交通条件评估 44
4 项目自身条件调查分析结论 54
第四部分 商业市场调查与分析 56
1 北京市商业发展现状及走势 56
2 南部地区商业发展现状与走势 62
3 SHOPPING MALL市场研究 66
4 北京西南部地区专业市场研究 77
5 项目周边配套型商业研究 95
6 商业市场调研结论 110
第五部分 写字楼市场调查与分析 114
1 北京市写字楼总体状况 114
2 2005年第一季度北京市写字楼市场分析 117
3 丰台地区写字楼市场分析 129
4 竞争项目——总部基地 139
5 项目定位于写字楼的条件分析 141
6 本项目开发写字楼的产品建议 142
7 上地信息产业基地与丰台科技园写字楼开发比较研究 143
8 本项目开发商住楼的条件分析 149
9 商住楼开发的产品特征提示 150
10 写字楼市场调研分析结论 151
第六部分 酒店市场调研 153
1 北京市酒店市场发展现状 153
2 北京市星级酒店市场现状 155
3 北京市星级酒店市场发展预测 158
4 北京市酒店市场总体需求状况 161
5 丰台区域酒店供应与需求 163
6 酒店个案：世纪金源大饭店 169
7 本项目定位于酒店的条件分析 173
8 酒店业市场空间与机会判断结论 175
第七部分 酒店式公寓市场调研 177
1 关于酒店地产的说明酒店 177
2 酒店式公寓的界定与说明 180
3 北京市酒店式公寓供应分析 181
4 北京市酒店式公寓未来市场预测 188
5 北京市典型酒店式公寓个案分析 190
6 北京市南部地区酒店式公寓个案分析 199
7 酒店式公寓开发条件分析 201
8 本项目定位于酒店式公寓的条件分析 202
9 酒店式公寓调研结论 204
第八部分 会展物业市场调研 205
1 会展物业概述 205
2 北京市会展业发展现状及制约因素 208
3 北京市会展物业发展现状 211
4 北京市未来新增会展物业状况 221
5 北京市会展业及会展物业发展规律分析 224
6 本项目定位于会展物业的条件分析 227
7 会展物业市场调研及分析结论 229
第九部分 初步市场空间分析与建议 230
1 宏观分析及市场调研结论回顾 230
2 本项目综合体定位结论 234
3 本项目整体发展初步定位要点 239
4 物业销售及未来经营收益预测 239
附件：关于城市新区发展和环线物业开发的提示 243
1 提示一：“城市新区开发” 243
2 提示二：美国城市郊区化 244
3 提示三：北京新城市规划 246
地址：北京市朝阳区朝外大街蓝筹名座E座1区九层 邮政编码：100020
电话:(010)65539998 传真:(010)65538918 E-mail:office@bjoffice.net ttp://www.bjoffice.net
第一部分 调研说明
1 调研的指导原则说明
1.1 准确把握城市发展的历史基础和城市功能定位——从而准确把握城市发展的空间、潜力和未来发展方向 1.2 准确把握项目所在区域的资源条件，以便把握区域发展的条件限制和优势所在 1.3 未来开发的不动产应该以优势产业的市场主体为终端消费者 1.4 未来开发的不动产应该保证：最终客户群体、中间客户群体形成的价值实现链条，能够满足项目开发的利润要求，同时满足利润能够顺利实现的要求 1.5 大型房地产项目的开发，能够与当地城市建设形成战略互动2 报告各部分的调研内容与目的
21 宏观分析
主要调研内容 本项目开发的宏观经济背景 本项目所在区域进行的城市建设，产业发展，不动产开发的阶段和环境基础 调研目的 把握本项目未来开发将面临的宏观经济方面的限制因素和利好因素22 项目自身条件分析
主要调研内容 项目所在区域土地开发、人口聚集、住宅配套等资源条件 支持所在区域长远发展并奠定未来发展格局的产业基础和结构特征 所在区域之自然、人文环境特点 项目地块在城市总体格局中所处的空间位置和区域城市功能 项目地块在具体位置条件，交通条件和地块形状，及周边小环境方面的优势和限制 本地块与周边产业，与周边居住区及其它城市功能之间的竞争或互补关系 本地块之交通路网条件及交通的真实可达性现状，以及未来交通条件 调研目的 确定周边环境和地块自身条件对本项目未来开发将产生的限制因素和利好因素 23 商业调研
主要调研内容 把握北京市商业市场发展的总体格局走势、商业格局现状和发展空间 把握南城商业整体发展的成熟度、商业分布格局和总体业态特征 把握南城商业发展的总体规划、发展方向和重大商业项目规划 把握Shopping Mall在国内外发展现状、规律和经营条件及本项目定位于Shopping Mall的可能性 把握项目竞争区域和项目的空间分布、规模、业态特征及饱和度，未来区域人口对零售业需求空间 把握项目周边区域的餐饮、消费娱乐设施的发展状况，空间分布特征及市场集会 调研目的 把握本项目引进专业市场的条件、业态、类型、规模 把握本项目引进大型零售业、配套型零售业、餐饮、消费娱乐等的业态类型和规模 24 酒店市场调研
主要调研内容 北京市酒店市场整体发展历史、酒店市场的供应规模、空间分布特征 北京市酒店市场的需求现状和酒店经营状况 丰台区酒店市场的供应规模、产品档次和空间分布特征 丰台区酒店市场的需求现状和酒店经营状况 本项目周边区域未来的酒店物业供应及需求特征 本项目开发酒店物业的条件 调研目的 确定本项目开发酒店物业的可行性及可开发规模、档次和产品类型 25 会展物业市场调研：
主要调研内容 会展物业发展的规律以及北京市会展物业的发展现状 北京市现有会展物业的供应、需求现状 北京市会展物业未来发展走势 北京市未来会展物业的供应规模、空间分布、产品特色方面的走势 本项目开发会展物业的条件和风险 调研目的 确定本项目开发会展物业的可行性及可开发规模、产品类型 26 酒店
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