北京欢乐置业城经营模式报告
    北京东方运盛房地产顾问
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    目 录
    前 言.............................................. - 3 -
    第一部分 消费者综合置业成本分析与研究.................... - 5 -
    一、置业流程与所用时间分析............................................................................- 5 -
    二、综合置业成本构成的主要因素..................................................................- 10 -
    （一）信息成本.............................................................................................. - 10 -
    （二）时间成本.............................................................................................. - 11 -
    （三）出行成本.............................................................................................. - 13 -
    （四）健康成本.............................................................................................. - 15 -
    （五）采购方式成本...................................................................................... - 16 -
    第二部分 房地产销售成本分析与研究....................... - 17 -
    一、房地产开发项目宣传推广成本分析..........................................................- 17 -
    第三部分 北京欢乐置业城（一站式集体采购中心）方案介绍..... - 31 -
    一、欢乐置业城名称及功能释义......................................................................- 31 -
    二、欢乐置业城项目描述，总体规划与功能介绍..........................................- 34 -
    三、总体规划布局与功能介绍..........................................................................- 34 -
    四、客户定位......................................................................................................- 40 -
    五、通过图片感受欢乐置业城..........................................................................- 41 -
    六、欢乐置业城七大特色..................................................................................- 47 -
    七、关于商业管理及物业管理..........................................................................- 49 -
    八、欢乐置业城对消费者、商家、社会利益的分析......................................- 50 -
    九、欢乐置业城前景描述..................................................................................- 59 -
    第四部分 欢乐置业城消费人群定位与研究.................... - 60 -
    一、按不同需求划分潜在购房人群..................................................................- 60 -
    二、中年人的消费特点......................................................................................- 61 -
    三、三类购房主要人群的社会经济特征描述..................................................- 62 -
    四、不同心理需求细分市场的住房需求特点..................................................- 63 -
    五、欢乐置业城主要消费人群定位： ..............................................................- 69 -
     
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    第五部分 地区宏观经济环境分析.......................... - 70 -
    一、北京市宏观经济环境分析..........................................................................- 70 -
    二、增长背后的推动因素..................................................................................- 72 -
    第六部分 北京房地产市场分析............................ - 90 -
    一、商品房发展基本情况..................................................................................- 90 -
    二、北京二手房产市场情况分析......................................................................- 95 -
    三、北京商业地产情况分析..............................................................................- 96 -
    附：零售业对外开放对北京市商业市场的影响..............................................- 99 -
    第七部分 北京欢乐置业城收益模式........................ - 101 -
    一、前期收益（直接收益）主要来源............................................................- 102 -
    二、后期收益（间接收益）主要模式............................................................- 103 -
    附：房地产业务经营计划................................................................................- 104 -
    结 论............................................. - 106 -
    附件一： ............................................................................................................- 107 -
    附件二： ............................................................................................................- 149 -
    附件三： ............................................................................................................- 130 -
    附件四： ............................................................................................................- 157 -
     
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    前 言
    房地产消费需求是构成社会需求的重要方面，近年来，我国房地产投资占固
    定资产投资的比例在15%以上，并呈逐年上涨的趋势，房地产业的快速发展，主
    要得益于国民经济的持续快速增长，国民经济的持续快速增长使城市中低收入劳
    动者的经济收入持续增长，这在一方面启动了中低收入者的购房需求，为房地产
    业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费
    者提升了消费层次，从而也推动着房地产项目的品质不断提升。房地产业是我国
    经济发展的重要推动力之一；我们将房地产相关的消费统称为置业消费，而房地
    产的消费处于置业消费的最前端，因此我们将房地产的消费定义为“置业源消
    费”,而房地产消费的增长也带动着一系列相关行业的快速增长。
    我们在研究消费者的消费行为后发现在人们完成“置业源消费”及相关置
    业消费（建材、家居、电器、汽车、装饰品)的过程中存在着一个与每一个消费
    者都紧密相关的成本问题！链式消费环节中的产品卖场布局分散，彼此之间缺少
    互联，这种现状导致了消费者在链式消费过程中要付出惊人的时间成本、出行成
    本、健康成本及信息成本等，我们将这些成本统称为“综合置业成本”。
    而产品另一端以开发商为代表的产品供应商，则因缺少有效而经济的宣传推
    广平台，故只能依赖现有的常规宣传、推广、销售等形式，大把大把的花钱打广
    告；其结果是直接导致了“销售成本”上升；传统宣传推广方式的落后与不经
    济本身就是房价居高不下的主要原因之一，而开发商的销售成本最终转移到了消
    费者身上。据中新社2006 年7 月29 日电：世界最大的人力资源管理咨询机构—
    美国美世人力资源咨询公司北京时间28 日晨公布了一项全球城市生活消费成本
    最新调查，在全球144 个城市中，北京名列第14 位，是中国内地生活消费成本
    最高的城市。
    据报道，美世公司的调查结果是对全球144 个城市的二百多项物价指标进行
    综合对比后得出的，指标中包括房价、交通、食品、服装、日用品和娱乐消费。
     
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    高综合置业成本与高销售成本的现状使得社会发展在一种不经济的低效率
    的状态下艰难前行！那什么是导致综合置业成本与销售成本的“双高”以及社会
    整体经济效率降低的原因呢？有没有一个通过资源整合以达到消费者、商家及政
    府几方共赢的解决途经或方案呢？答案是肯定的。我们将在研究消费者与商家
    “双高”的因素后提出我们的解决方案并对方案的可行性加以论证。
     
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    第一部分 消费者综合置业成本分析与研究
    综合置业成本发生于置业消费的各个环节之中，因此要全面了解消费者的综
    合置业成本，首先需要对消费者的置业流程做全面的分析，进而在对置业流程的
    分析基础上，计