商 业 计 划 书
    南湖城市中央生态区
    商业步行街+低密度住宅+度假酒店项目
     
    
     
     
    唐山宝升昌房地产开发公司
     
    2009年3月
     
     
    


    唐山，它很骄傲
     
    河北唐山（东部沿海城市）：
     
    2008年GDP排名高于珠海、汕头、厦门、温州等知名城市，全国总排名第19位,中国地级城市第4位
    ?      河北省经济中心，全省GDP连续排名第一；
    ?      全力建设全国第一个科学发展示范区，被胡锦涛总书记誉为“黄金宝地”。
    ?      全国第一个荣获联合国“人居荣誉奖”；
    ?      联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”；
    ?      中国50家投资环境诚信安全区；
    ?      2008年中国最具幸福感城市第五；
    ?      荣膺“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”称号 (2007年)；
    ?      未来10年世界一流的生态城市、港口城市、示范性城市、国际性城市和环渤海中心大都市；
     
     
    融资计划书目录
     
    
一、公司介绍…………………………………………4
            
    
二、项目分析…………………………………………6
     
    
三、市场分析…………………………………………12
     
    
四、管理团队…………………………………………90
     
    
五、财务计划…………………………………………94
     
    
六、融资方案…………………………………………98
     
    
七、摘要………………………………………………100
     
     
    八、相关附件…………………………………………101
     
    
 
     
     
    
    一、公司介绍
     
    唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家极具发展潜力的专业性房地产开发企业，注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号，资产总额过十亿元。成立之初便以“专业、诚信、勤奋、创新”为经营理念，坚定不移地为客户创造价值、为员工创造前途、为社会创造繁荣。推行科学严谨的管理体制，坚持积极热忱的为客户服务。（详见附表）
    

公司现有员工138人，95%以上为大学专科以上学历，具有专业技术职称的在职员工75人，员工平均年龄32岁。公司设立董事会作为公司决策机构，实行董事执行经理负责制，下设综合办公室、财务部、开发部、工程部、营销部等部门及各地区项目部。公司自成立以来，先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县，通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式，取得待开发土地1200多亩。目前，迁西在建6万平方米“景忠新城”、滦县5.5万平方米“苹果家园”项目已经形象进度至二层。2009年下半年，迁西县四星级酒店、高端住宅、现代商业的25万平方“清泉里平改项目”将全面开工；路南区新华西道标志性景观建筑，26层100米高的6万平方米商业综合体“渤海文化大厦项目”也将于下半年开工。未来三年内，预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。同时，宝升昌与省内其他商业银行作为发起行的“中唐村镇银行”正在迁西县积极筹备，注资一亿元成立该股份制商业银行，依托唐山强劲的经济发展趋势，全面涉足金融领域。
    公司法定代表人户健，男，35岁，毕业于大连轻工业学院，房地产策划师，目前就读于北京清华大学EMBA。大学期间选修了工民建、工业装潢设计等多个学科，为以后的发展打下了坚实的基础。通过公司三年的发展经营，以快速、稳健的步伐和对市场的锐意开拓，使公司在市场同行业中赢得了极好的口碑。户健先后获得“全国商品交易市场系统优秀管理者”、“唐山青年创业之星”、“路南区青年五四奖章”、“路南区安全生产先进工作者”等荣誉称号。现担任“唐山市政协委员”“路南区人大代表”、“唐山市青年商会副会长”、“唐山市青年联合会常委”“唐山市房地产业协会理事”等社会职务。
    公司领导审时度势，把握时尚潮流，带领全体员工齐心协力，勇于开拓，与多方相关专业密切合作，共谋发展，建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。我们的资产管理秉承一贯的专业精神将会取得优秀的业绩。
    宝升昌，全面承载国际文明居住标准的深邃人文生态内涵，雄居区域地产行业领跑地位，怀拥豪情壮志，正在大步向集技术密集与资金密集于一体的房地产专业服务体系的方向迈进，力争擎筑人居新时代！ 
     
     
    
    2、      项目分析
    




 
    ?      

项目名称
    唐山市南湖“生态商业步行街+低密度住宅＋度假酒店”项目
    ?      地理位置
    项目选址位于唐山市路南区南湖北岸。东至华岩路向南延伸,西至卫国路向南延伸,北至南新西道,南至南湖北岸环湖路，该地块北临唐山传统旺街--南新道，南临91平方公里的南湖风景区，雄踞整个南湖风景生态区的重要龙头位置，周边生态环境优美，绿树成荫，地块与南湖之间为纯生态天然湿地公园，为整个唐山目前市场空白的湖景项目。（详见附表） 
    ?      项目建设规模
    本项目总占地面积339.4亩，规划建设低密度住宅113390 m2、商业336304 m2、物业及其他公建3066 m2，总建筑面积452760m2 。建筑密度37%，容积率2.0，绿化率30%。（详见附表）
     
    ?      项目特点
    南湖“生态商业步行街+低密度住宅＋度假酒店”项目是唐山市政府关于南湖生态城建设规划的重要项目之一。集多元化生态商业步行街、别墅、花园洋房居住区以及五星级亲湖度假酒店等商务、旅游、休闲、娱乐、居住功能为一体的大型城市综合体项目，充分体现自然和生活的和谐统一。
     
    （1）多元化生态商业步行街：
     商业步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，它具有巨大的商业价值。它不仅创造了一种安全、舒适的购物环境，同时给城市的现代化带来了新的理念从而推动了城市的发展。因而成为城市商业形态的重要模式。如知名的上海南京路步行街、北京王府井步行街等。


    本区域分布在地块纵向中轴线先烈路东侧，占地120亩，主要业态为大型商场、超市、百货、一二线品牌专卖店及小型商业店铺。设计采用超一流的动感流线理念，由高至低，从外及内，利用空间及道路的灵活设计及生态环境的有机结合，加上各种业态的合理公布，形成一个完美的商业购物生态体系。
     
     
    多元化商业构成
    本项目将突破唐山现有的单一经营的传统模式。融购物、休闲、娱乐、餐饮等多种服务功能于一体，较好的顺应不同消费层次多元化的消费需求。我们将启用多个大型综合性商场并存，流线型商业街穿插其中的设计理念,多元化的业态布局，良好的商业体系，必将吸引众多商家的投资与人群的聚集性消费，从而最终形成由南湖区域辐射全市的高效益商业生态中心。
    
     
    

生态与建筑融合
    项目将通过建筑体型特点、建筑外观生态材料的运用，结合适宜的建筑技术手段和现代科技