湘银建宁购物公园销售策划报告之住宅篇                                      
     
     
     
     
    
    湘银建宁购物公园
    销售策划报告之住宅篇
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目 录
    第一部分：株洲在售住宅情况概述              4
    1、楼盘面积分析：              4
    2、主力户型分析：              5
    3、售价情况分析：              6
    4、物业管理费              7
    第二部分：项目住宅情况概述：              8
    一、项目住宅基本情况概述：              8
    二、项目住宅规划的特点：              8
    三、项目户型设计特点              9
    四 本项目住宅装修特点：              10
    五、项目优劣势分析              11
    （一）项目优势分析              11
    （二）项目劣势分析              12
    六、项目住宅的定位分析：              12
    1、市场定位：              13
    2、客户性质定位：以投资为主，居住为辅              13
    3、客户来源定位              14
    第三部分、项目住宅定价原则、依据及资金流量              15
    一、本项目住宅定价原则              15
    二、项目住宅销售定价的依据：              15
    三、项目住宅部分的定价：              16
    四、项目住宅部分的定价策略：              16
    五、资金流量预算              16
    第四部分：项目住宅的销售形式及销售策略              18
    一、项目住宅的销售形式：              18
    二、项目住宅的销售策略——“低价入市，小幅快跑”              18
    第五部分、项目住宅的整合推广策略              19
    一、项目销售时机的选择：              19
    二、项目住宅的整合推广策略              19
    一）、样板房的包装              20
    二）、销售画册、新闻推广及广告推广              21
    三）、新闻、广告推广：              22
    四）本项目住宅销售难点及解决方案              22
    第六部分：项目住宅各阶段的销售策略              24
    （一）内部认购期：（6月中旬——8月初）              24
    1、报纸广告              25
    2、优惠折扣推广              25
    （二）正式开盘期（8月中旬——11月初）              25
    （三）尾盘消化期：（11月中旬——开业）              27
    附：株洲市目前在售住宅调查              28
    1、森宝大厦              28
    2、广汇商业广场              30
    3、西海龙苑              32
    4、湘江四季花园              33
    5、西子花园一期              35
    6、蔚蓝假日              37
    7、珠江花园——丽园              39
    8、联谊·亲亲家园              39
    9、耀华大厦              42
    10、海创·明珠花园              44
    11、湘银·临江三期              46
    12、兴城大厦              49
    
     

第一部分：株洲在售住宅情况概述

    株洲目前在售住宅项目约13个左右，总建筑面积96万多平米，主要集中在芦淞区、天元区，其中芦淞区6个在售楼盘，天元区6个在售楼盘。
    芦淞区的售价主要集中在1400-1500元/平米，芦淞区为株洲商业区，开发的住宅主要为商住两宜，投资的比例较大；
    天元区售价在1400-1900元/平米之间；天元区住宅总面积达670000平方米，占株洲现有在售住宅总量的70%，成为为株洲住宅供应量最集中地区，并且天元区属新区，环境规划起点比其它区高，属株洲高尚居住区。

1、楼盘面积分析：

    从目前株洲在售的住宅项目总规模分析，株洲的商业老区、城市的起源地芦淞区，由于土地使用情况的限制，近年来住宅开发量较小，在售楼盘总规模普遍较小，在2-4万平米之间，最小的仅有5000多平米。
    相比之下，天元区由于其大量的储备用地，优越的自然环境，更加适合居住，近年来成为株洲住宅开发的集点，且开发的楼盘整体规模均在2万平米以上，最大的达到16万平米。
    ——株洲市各区域在售楼盘规模体量一览表：

2、主力户型分析：

    从目前在售住宅来看，株洲整个区域的户型主要以3房及4房的的中大户型为主，面积约120-140平方米，使用率集在70-90%之间，整体实用率较高。

3、售价情况分析：

    纵观株洲在售住宅，在销售价格这方面，呈现出西区略高于东区，南区高于北区的局面。
    出现这种情形，主要是西区相对于东区有着优越的地理、自然环境、日益完善的市政配套、充足的土地储备，正形成新兴的住宅区，更适合人们居住；
    而南区相对于北区则有着完善的市政、生活配套、交通方便、片区成熟，所以价格相对较高。

4、物业管理费

    目前株洲在售住宅的物业管理费较低，普遍在0.5-0.8元/㎡·月，相对于周边区域长沙的1.0-1.2元/㎡·月来说，相对较低，其中有两个主要原因，
    ?      楼层普遍较低，多层与小高层较多，
    ?      整体的物业管理水平较低，，相对落后

第二部分：项目住宅情况概述：

一、项目住宅基本情况概述：

    本项目住宅部分主要位于影视广场、商铺一与2、3、4号楼，总建筑面积约19400平米，共147套，户型以三房为主，（包括少量两房、复式）面积在110—120平米左右。
    各建筑住宅基本分布情况：（根据目前所提供图纸、资料统计，各部分详细数据以设计院最终数据为准） 
    ·各单体建筑住宅数量一览表：

二、项目住宅规划的特点：

    1、依托步行街环境体系，独享“炎帝神农”环境景观系统
        本项目住宅以商业步行街为载体，享有步行街独特的“炎帝神农”环境景观，并且以人工风景河贯穿，具有独特的魅力，环境极具特色。
     
    2、商业与居家的完美结合，创造和谐共融的商业文化社区
    本项目住宅与商业街紧紧结合在一起，能够最大化的享受整个步行街的环境系统与商圈带来的生活便利，且住宅均在高楼层，受步行街负面影响相对较小，最终通过环境、景观的合理规划，达到商业与居家的完美融合，突出神农文化、湖湘文化的建筑底蕴。
     
    3、建筑布局：
    本项目住宅部分主要位于解放街以南的2、3、4号楼，少部分在影视广场与商铺一，这样的布局充分考虑了整个商业街的经营定位、环境规划对住宅影响。
    ?      2、3、4号楼毗邻影视广场，位于影视广场对面，影视广场作为整个步行街的龙头与核心，对住宅的销售价值有着极大的提升作用。
    ?      2、3、4号楼位于解放街以南，相对来说离步行街的主体箱函较远，且南面靠山，空气清新，噪音小，适合居住。
    ?      影视广场部分住宅位于影视广场的4—6层，因为处在高楼层，因此步行街的人流嘈杂对其影响不大，又依托其楼下完善的商业配套，具有很强的附加值，发展空间和升值潜力大，投资居住两相宜。
     
    4、周边配套设施：
    环境配套：
    本项目住宅部分与商业结合，公共建筑设施十分齐全，整个商业街具有5个广场，且以“炎帝神农华夏文化”、“湖湘文化”为主线，一条人工水系贯穿整个街区，各段设置不同背景的休闲区，是市民休息、休闲、举办活动的好去处；
    交通配套：
    商业街设计了5000平米的停车场，整个解放街也将拓宽到12米，充分解决了交通问题；且毗邻株洲交通的枢纽和动脉——建设路，交通快捷便利。
    其他配套：
    学校：周边有株洲一中、株董路小学
    商场：本项目作为极具规模的商业街，将引进品牌百货超市，涉及各种业态，打造一站式的购物中心，生活配套一应俱全。
    银行：附近有商业银行、农业银行等
     

三、项目户型设计特点

    本项目住宅部分针对目前株洲消费的需求，经过详细的前期调研，户型大多数以三房为主，面积约110—120平米，且大多是南北朝向（约90%），通风、采光等各方面条件较好。
    ·户型及面积分布一览表：