泗阳万诚国际项目营销策划商业部分
     
    编号：SY-20080423
     
     
     
     
     
    泗阳万诚国际项目营销策划
    【商业部分提案报告】
     
     
    
     
    2008.04
     
     
     
    目     录
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    【市场调研分析】
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
        
     
    
    要  点
     
    第一章　市场分析
    ?      商业概况
    ?      城市状况
      
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、商业概况
    A）、商圈构成
    泗阳商业圈主要由老城区人民路、繁荣路地区所形成的传统商业圈。主要以服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等商业业态，商品零售额占据哈密市场的60%以上。而新城区的商业项目多以专业市场为主。
    根据泗阳城市建设发展，城东新区商业市场初具雏形以金三角专业市场、长途汽车站等所形成的商业市场。商业业态以建材、家居、家具、机电等专业市场为主。同类商品市场占有率达到80%。
    B）、商业市场竞争激烈
    商业市场对投资者、经营者、租赁者争夺竞争激烈。针对商业市场各层消费者，价格成为主要的竞争手段。在商户招商方面，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等多种招商方式，即便如此，市场反应也不尽人意，如泗水古城惨淡销售，招商不力形势明显。
     
    二、商业地产土地供给形势分析
     
    根据泗阳土地管理局出让的土地公告显示，自2007--2008年4月以来，泗阳市一级市场出让的、含商业地产部分的总土地出让面积约67.58万㎡，其中纯商业地产项目占地面积约11.6万㎡，约占总出让土地面积的17%；其余的商业地产部分，绝大多数属于商住项目。根据近期出台的土地市场调控政策、项目建设周期等因素，预计未来两年内泗阳市商业地产的市场供给量大幅上升。
     
    三、泗阳市在售商业项目市场分析
     
    泗阳商业地产市场上主要以实价销售模式、返租销售模式两种销售方式为主，实际市场交易价远低于住宅交易价格；在商业运营上，采取主力店入驻、或销售后自主经营的销售方式。目前在售的商业项目有丰泰机电城、金三角、凤凰国际女人街、万豪国际商业广场泗水古城商业街、骡马商业街、环球机电城、名流新天地等项目。其中对本案商业建筑具有参考价值的有丰泰机电城、名流新天地、金三角专业市场等。
     
    

丰泰机电城主要经营的商业业态有汽车、电动车、摩托车、五金交电、机电配件等以经营机电为主的专业市场。截止至目前为止，该项目沿街商铺均已销售完毕。项目一层在售商铺主要集中在A、B两区，主力商铺户型面积约46.48㎡，市场销售价格处于4538元/㎡--4738元/㎡之间，总价约为21万。C、D两区有二层可售，面积为30㎡左右，价格约2400元/㎡左右，三层价格约1000元/㎡左右，总价约为10多万。该商业主要采取返租销售模式，10年内前3年返租8%，之后每年返租6%。
     
    

名流新天地项目主要采取小面积低总价销售方式。其沿街商铺待售，内街商铺的户型面积有30㎡、40㎡、50㎡。其一层商铺面市价格为约6000元/㎡；二层商铺面市价格约2000元/㎡，具体销售优惠可面议。
     
    金三角市场三期商铺主力户型

面积40㎡—60㎡；其一层价格5208元每平米，一次性返租三年并计入总房款24%，实际交易价格3958元/平米；按8%返租五年一层销售价格为5608元/平米，实际交易价格3364.8元/平米；按8%返租十年一层价格5608元/平米，实际交易价格1121元/平米；二层价格为2608元/平米，按8%返租五年实际交易价格1564元/平米；按8%返租十年实际交易价格521.6元/平米。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    要  点
     
    第二章　项目分析
    ?      项目商业建筑分析
     
    
     
     
     
     
     
    一、项目商业建筑分析
    项目商业部分主要分布在沿淮海路两侧，由一期、二期两部分组成，总体商业建筑面积约8万㎡，约占总建筑面积的50%，占有相当大的市场比重。因此，本案商业建筑部分的成功运作，对本案获利能力具有决定性的影响力，商业的业态布局、市场定位、商业招商、运营手段及销售模式等，需要慎重的考虑。
     
    二、SWOT分析
     优势与机会
    ?      规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；
    ?      商业形态优势，商业步行街，未来新城最具发展潜力的商业形态；
    ?      购物环境优势，具有泗阳代表性的高大建筑；
    ?      政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；
    ?      旧城改造，为该片区的发展创造了条件；
    ?      餐饮娱乐业不够规范，为商业街餐饮娱乐的招商和经营奠定了基础；
    劣势与威胁
    ?      与老商业中心相距较远；
    ?      周边竞争激烈；
    ?      商业体量过大难以快速消化；
    ?      商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；
    ?      消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；
    ?      商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    南京富思特地产机构                                                                                   共44页  第4页