九龙城店铺推广策划

第一部分 全面开花的厦门商圈格局

2000年以后，厦门的商圈格局开始走向多元化发展。从最早一枝独秀的中山路商圈，发展到如今以中山路、SM、火车站-富山-文灶、禾祥西为代表的多元化商圈格局，整个城市的商业发展呈现一片繁荣现象，出现了象沃尔玛世贸店、好又多富山店、国美龙门店等单体销售额名列全国前茅的明星店，令业内人士对厦门这座中等规模城市的消费能力惊叹不已。

资料显示，2006年，厦门全市实现社会消费品零售总额达314.94亿元，比上年增长15.8%，连续多年保持两位数以上的增长，体现了厦门这座城市对商业的强大消化能力。

第二部分 是什么在支撑厦门商业快速发展

在国内来看，象厦门这种规模的城市，商业却如此发达，是极为罕见的。当然，这得益于中国经济的持续快速增长的宏观环境。具体而言，厦门的商业发展有其得天独厚的优越条件，归纳如下：

?      厦门经济多年来稳定快速发展，带动了居民消费能力的不断上扬。据厦门政府公报数据，2006年厦门全市城镇居民人均可支配收入达到18513元，增长12.9%；全年城镇居民人均消费支出14162元，比上年增长19.5%。居民收入水平的不断提高导致居民购买力的不断提升，直接推动了商业消费的发展。

?      厦门是闽南的中心城市，其商业可以辐射到整个闽南乃至闽西。广阔的腹地支撑着厦门商业的发展。

?      闽南地区是福建经济最发达的区域，也是中国经济最发达的区域之一，产业结构完整，商贾兴盛，富人如云，这也是厦门商业的利好条件。

?      厦门历史上曾经是五口通商的五个城市之一，具有适合现代商业生存的土壤与背景。

?      厦门是国内外著名旅游城市，旅游经济的发达对商业的带动作用非常显著。

?      厦门的服务业相对发达，整个第三产业发展势头迅猛，有利于商业的迅速发展。

通过以上分析，可以很清楚地看出厦门商业发展绝非偶然，而是有其内在的因素支撑。所以，厦门商业属于健康稳定发展的正常型态。

第三部分 厦门商业 方兴未艾

根据厦门政府公报显示，2006年，厦门三类产业比例为1.6︰54.0︰44.4，如下所示：

1.6%

44.4%

54%

可以看出，厦门第三产业占全市GDP比重为44.4%，而同样的数据北京为67.8%，发达国家则高达70%。

通过对比，我们可以得出结论：

厦门第三产业还有很大的发展空间。而商业作为第三产业的重要组成部分，其提升空间也是同样的广阔。

厦门商业群雄逐鹿，正是方兴未艾。

第四部分 九龙城项目分析

一、优势

1.地段优越

九龙城位于文灶商圈的核心位置，正对厦禾路繁华地段，背靠禾祥东发达的餐饮商圈。该区域交通便利，车流量、人流量大，商业较为发达，市场成熟无须再培育。

从商业型态看，文灶商圈以酒店、娱乐业、餐饮业为大宗，并且发展层次较高，在厦门同行中占有一席之地。

2.店面超值

店铺面积从50平方到280平方不等，挑高4.8米，买一层用两层；部分挑高8.8米，买一层用三层。对客户而言极为超值。

总结最大优势：店铺处于成熟的商圈。

二、劣势

1.一层的绿地屏障

临街店铺前面的绿地设计，使店面与人行道隔离开来，构成一个弧形地带，不符合人们逛街的习惯，直接限制了店铺的人气。

2.负一层的高低屏障

负一层店面位于人行道旁的凹陷地带，由台阶与人行道的路面相连。行人必须上下台阶才可进到店里，极不方便，由此限制了店铺的人气。

3.店铺建筑结构不支持餐饮商业型态。

总结最大劣势：店铺内外的格局设计缺陷，不是直接处于人行道，限制了商业型态，限制了人气。

第五部分 对策与解决之道

一、对策推导

通过对九龙城项目本身的分析，我们可以推导出九龙城的建筑格局设计缺陷，使得店面与人行道之间有一定的距离，疏离了人行道上的人流，不利于聚拢人气。因此，九龙城的商店注定要丧失掉两股潜在的消费人群，分别是——

?      散心、随意逛街的人群。

群体特征：逛街带着随意性，通常只逛路过的人行道边上的商店。

?      路过的行人。

群体特征：看到感兴趣的店，有可能进去转一下，但通常也只针对人行道边上的商店。

可见，九龙城店铺的商业型态，不能是普通的、常见的综合商业型态，否则无法形成自己的竞争力。

不适合发展普通的、常见的、综合商业形态

商店与人行道有一定的距离

难以吸引路过的行人

难以吸引散心、逛街的人群

那么，九龙城的商业型态若要良性发展，则必须具有以下特征之任意一种：

?      专业服务型行业，人们会专门为了享受某种服务而特地上门消费。

?      稀缺型商业，周边区域乃至整个厦门都不多见，消费者可选择的去处不多。

?      专类型商业，由某个专门类别的商业群体构成，聚集性强，便于人们选择和比较。

一句话：这种商业型态要让人们特地过来，进行目标性消费，而非路过、随意性的偶然消费。

现在，大体方向明确。

未解决的问题：专业服务型行业、稀缺型商业、专类型商业，究竟哪一种最适合九龙城？

二、业态选择分析

专业服务型行业                                             

常见的专业服务型行业一般体现为桑拿、足浴、SPA、减肥机构以及健体机构等。而文灶商圈的服务型行业相对发达，拥有适合业态发展的成熟土壤，客户群稳定。

稀缺型商业                                                 

厦门的稀缺型商业通常体现为国际知名的世界级品牌，即“品牌商业型态”。但这类型态对于营业场所有着特定的要求，对于硬件的档次要求极高，一般是开在高级商场百货，不适合开在商住楼。

专类型商业                                                 

厦门常见的专类型商业聚集市场有餐饮一条街、建材专门市场、服装一条街、家具市场等。综合来看，在文灶区域除了餐饮一条街，其他的专类型商业比较欠缺。在这里发展专类型商业，有着较大的空间。

如下表所示：

综上，我们可以得出结论：适合九龙城的商业型态，是专业服务型行业与专类型商业。

那么，如果将这两种商业型态结合，会产生什么样的效果呢？

请看下图分析：

聚集效应，形成合力、强大竞争力

吸引人们特地过来进行目标性消费

利润高，能够承受较高的租金

专业服务型行业

＋

专类型商业

营业空间大，符合九龙城店铺挑高特性

突破店铺格局缺陷

突破人流量的局限

至此，九龙城的商业型态呼之欲出。

第六部分 福建唯一“美容健体一条街”

一、项目商业整合定位

根据上面所分析，适合九龙城的商业型态可以同时具有以下两种特征：

?      专业服务型行业，比如：桑拿、足浴、SPA、塑身机构以及健体机构等。

?      专类型商业，不只一家，而是有很多性质相同的商家聚集一起，形成合力。

而在种类丰富的专业服务型行业中，何者处于快速成长期？

答曰：美容、健体。

于是，九龙城的商业格局浮出水面，那就是厦门独一无二、福建唯一的

美容健体一条街

二、“美容健体一条街”结构

SPA类：30%

塑身类（减肥机构）：20%

健体类（健身馆、瑜伽、舞蹈机构）：40%

辅助类（护肤品、化妆品）：10%

九龙城“美容健体一条街”结构示意图

20%

40%

30%

10%

第七部分 招商推广

一、招商原则：名店优先

优先选择知名商家入驻，如罗丽芬、健体无极等知名店。

二、销售策略

1.传播炒作

招商销售之前，运用正确的传播策略，打响“美容健体一条街”的知名度。

2.先招商，后推广

九龙城“美容健体一条街”采取先招商后推广的销售策略，增强对投资客的吸引力。

3.带租约销售

带租约销售，3年租金一次性返现30%冲抵首付。

4.已购本项目住宅的客户，再购店铺可享受9折优惠，并可免一年物业管理费。

5.商户自购店铺享有免租金一年的优惠。

6.购买店铺的客户可获VIP身份，凭此身份享有开发商下一个项目9折优惠。

传播→招商→带租约销售

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打响知名度  名店优先  3年租金一次性返现30%抵首付

三、广告策略（时间、频率待定）

1.报纸广告——《海峡导报》半版图文

诉求主题：福建唯一、厦门独有，九龙城“美容健体一条街”火热招商中！

正文内容：文灶商圈核心地段，不可复制的集群优势，SPA店、塑身店、健体店、护肤品店，门类齐全，精华店铺为您保留！

2.杂志广告——《视点时尚》跨页广告

诉求主题：九龙城“美容健体一条街”，招商、销售，全面启动！

正文内容：厦门最齐全的美容健体店大集合，SPA店、塑身店、健体店、护肤品店，四大门类联袂震撼出击！

3.项目悬挂条幅宣传

条幅文字内容：九龙城“美容健体一条街”火热招商中！

（本提案为原始内容，可根据实际酌情修改。）