四方区嘉善路地块商业调研报告
     
     
     
    四方区嘉善路地块商业调研报告
     
     
     
     
     
    调研时间：2008年4月
    青岛广德信地产营销企划有限公司
     
     
    目   录
     
    前言
    第一部分：市场调研
    一、四方区概况
    二、四方区商业市场环境综述
    三、区域调研分析
    第二部分：定位分析
    一、项目地块概况
    二、项目定位论证
    后记
     
     
     
    前    言
     
    本次对“嘉善路地块”商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从四方区的社会经济发展状况、四方区的商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、四方区商业租售价格水平，同时重点了解“嘉善路地块商业环境”的发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查，为项目后期的经营定位提供科学的市场依据。
     
     
     
     
     
    第一部分：市场调研
    一、四方区概况（配地图）
    
    四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。区域面积34.55平方公里，总人口约38.5万人。城区往南通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，东接崂山区，西部为濒临胶洲湾的经济开发带，区位优势明显。主要道路为四流南路、人民路、重庆南路、308国道与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路形成“四纵五横”交织区；胶济铁路纵贯全区，四方火车站和沙岭庄火车站为客货混合三等和二等中间站；交运集团青岛长途汽车站座落于区内。
    二、四方区商业市场环境综述（地图指明）
    
    海云庵特色商业区
    
    方中圆商业街
    
    五金、机电配件商圈
    
    水清沟商贸区
    
    利群辐射商圈
    
    利群辐射主商圈：商圈主要集中于重庆南路与人民路立交桥交汇处，主要为四方利群所带动的综合性商圈，业态主要有超市、服装、餐饮、休闲等，是为四方区居民主要购物商圈，此商圈在四方所有商圈中经营情况较为理想。
    五金、机电配电商圈：此商圈主要人民路立交桥至海伯桥、温州路至长途汽车站，商圈内业态主要为五金、机电配件，目标受众扩散至整个青岛市场，商圈经营情况良好。
    方中圆商业街：方中圆商业街是为四方区政府重点发展的商业街，主要集中在人民一路，业态以餐饮、服装、小商品批发零售为主，2.2万平方米的小商品批发市场也位于其间，但受限于客流量稀少的缘故，除开周末节假日生意较好外，工作日时间经营情况不尽理想。
    海云庵特色商业区：此商业区也是四方区政府着力发展的商业圈，业态以特色餐饮、服装为主，商业气氛平淡，租金低廉，除开一年一度的“糖球会”，经营情况不尽人意。
    水清沟商贸区：水清沟商贸区是自发形成的商贸集散地，消费者主要是大小水清沟的原住居民，业态主要以生活配套型为主，经营情况一般。
    小结：
    近年来，在国家扩大内需、鼓励居民消费政策的带动下，四方区商品交易市场发展迅速，市场规模不断扩大，市场秩序日趋规范，市场环境明显改善，辐射力不断增强，在满足人们生产生活、推动区域经济发展方面发挥了重要作用。1、市场个数相对稳定，总成交额、营业面积呈现增长态势。目前，全区共有商品交易市场33家，拥有摊位数3300余个，营业面积达20余万平方米，在摊位数量，营业面积增加的同时，商品成交额也明显增长。2、经营方式以零售为主、批发为辅。在全区33家商品交易市场中，以零售为主的市场有25家，占总数的75.8%；以批发为主的市场有8家，占24.2%；经营环境较好的封闭式市场11家，占33.3%，露天市场15家，占45.5%，其余为其他形式市场。3、市场专业化趋势日益明显。随着商品市场的不断发展，专业市场成为商品流通领域的趋势。在全区33家商品交易市场中，有专业市场17家，占51.5%。其中，建筑装饰材料市场6家，占全部市场的18.2%；小商品市场3家，占9%；旧货市场、机动车市场、家具市场均为2家，占6%。4、食品、饮料、烟酒类摊位最多。在全区商品交易市场的3300余个摊位中，食品、饮料、烟酒类摊位数为1550个，占全部摊位的46.1%；其次为建筑装饰材料类，有578个，占17.2%；再次是服装鞋帽、针织、纺织品类有453个，占13.5%。5、汽车类成交额居于首位，商品结构日益优化。从商品分类指标实现成交额看，成交额排在前三位的商品分别是汽车类，食品、饮料、烟酒类和建筑及装潢材料类；
    三、区域调研分析
    
     
    人民路：
    1、人民路交通便利，公交线路多，立交桥周边人流量和车流量大；
    2、人民路立交桥北部以经营服装为主，另外，移动、联通营业厅较多，沿街网点面积较小，多为10—20㎡；
    3、北路段（临近项目）网点租金为2.5元/㎡·天左右，其中靠近人民路立交桥以及临近公交站点附近的网点租金较高，分别为3.5元/㎡·天和3.2元/㎡·天；
    4、人民路东侧由于拆迁缘故，多数网点已停止营业；
    5、人民路立交桥南侧（四方利群附近）相比其它区域更繁华，车流量大，人群密集，此区域沿街网点经营业态以五金、机电配件为主，店铺面积偏大，租金也是这一区域内最高的，平均租金为7.5元/㎡·天左右，此区域形成了青岛市专业的五金、机电配件市场，阜新路至抚顺路网点租金平均为5.5元/㎡·天，抚顺路至海波桥段网点租金平均为4.6元/㎡·天；
    6、由于本区域形成了青岛市五金、机电配件专业化、规模化的市场，所以各商家经营状况较好。
    嘉善路：
    1、嘉善路附近以住宅为主，商业氛围与人民路相差很多，沿街网点少，经营业态以房屋中介、美发、餐饮为主；
    2、周边住宅拆迁幅度大，人流量小；
    3、由于商业氛围不够，所以网点租金低，约为1.9元/㎡·天。
    鞍山一路：
    1、鞍山一路的商业环境与嘉善路相似，在此区域内是比较差的，由于临近拆迁平房，环境较差，人流量小，与南侧的重庆南路相比，整体显得冷清；
    2、沿街网点较少，经营业态以餐饮、超市、五金为主，面积较大，多为40㎡以上；
    租金整体水平在1.5元/㎡·天左右，平房网点租金约为1.2元/㎡·天，部分平房网点租金不到1元/㎡·天。
    重庆路、温州路：
    1、重庆南路车流量很大，环境嘈杂，商业氛围一般。沿街小型网点较少，业态以汽车配件和酒店为主；
    2、重庆南路网点租金相对不高，平均水平为2.2元/㎡·天左右；
    3、温州路交通便利，临近长途汽车站，车流量大，人群密集，商业氛围浓；
    4、网点以经营五金、机电配件为主，店面面积大，多为30平米以上，与人民路南侧共同形成规模化的五金机电销售区；
    5、温州路南北两侧经营状况不同，南侧明显好于北侧，租金也相应更高；
    6、温州路南侧网点租金为5元/㎡·天左右，而北侧较低，平均为4.2元/㎡·天左右；
    7、靠近长途汽车站的青岛盛奥五金机电市场是一个大规模、专业化的机电销售市场，分为上下两层，一层平均租金为2.6元/㎡·天，二层租金平均为2元/㎡·天，商铺面积很大，都在50㎡以上，经营状况一般。
    方中圆商业街：
    1、区域内比较繁华，有早市和夜市；
    2、经营业态以餐饮、服装、小型超市为主；
    3、临人民一路商铺经营状况较好，位于内侧网点经营状况较差；
    4、位于人民一路小商品批发市场总建筑面积2.2万平米，批发零售各种小商品，铺位共分为甲、乙、丙三类，其中甲类铺位租金为2.2元/㎡·天，乙类铺位1.8元/㎡·天，丙类铺位1.5元/㎡·天；
    5、小商品批发市场内有一个文化市场，面积约6000平方米，经营状况较差。
    人民二路：
    1、人民二路经营业态以餐饮为主，房产中介较多，另有洗浴中心、娱乐城等娱乐场所；
    2、租金在1.9元/㎡·天左右，人流量小；
    3、餐饮业网点面积较大，其它业态网点面积较小；
    4、经营状况一般。
    海云庵：
    1、具有以糖球会为特色的经营优势；
    2、经营业态以餐饮、服装为主，小吃较多；
    3、网点面积普遍不大，租金较低，平均为1.8元/㎡·天；
    4、经营状况不理想，除每年的糖球会外顾客量都比较少。
     

    小结：
    本案位于人民路与嘉善路交汇处，人民路作为交通主干道，两侧商业网点林立，东侧由于拆迁的缘故，部分店铺已经停业，经营业态多以服装为主，其中中老年女装占多数，南路段五金、机电配件销售区已经形成一定规模，成为青岛市标志性的五金、机电配件商业区；人民一路商业发展主要集中在政府规划的“方中圆商业街”，经营业态以餐饮、服装、小型超市为主，小商品批发零售市场也坐落其中，但除临街部分商铺生意不错外，其余都经营惨淡；紧邻项目的嘉善路和鞍山一路，商业氛围淡泊，人流量小，较为清净，经营业态以餐饮、超市为主，经营状况较为平淡。此外，项目所处区域为四方居民集中区，人群密集，临近长途汽车站，交通便利，在利群商场所在的重庆南路商业密集圈的带动下，商业市场环境具备一定的发展前景。
     
     
    第二部分：定位分析
    一、项目地块概况