商铺营销“三板斧”

　“商铺更重要的是关注业态本身的市场需求。”上古经纪公司总经理吴江分析，目前开发商不顾市场经营需求，盲目开发商铺造成后续经营失败的案例很多，毫无疑问，商铺也是2005年京城市场的供应“大年”，在往年千篇一律强调回报率的基础上，2005年开发商推出的各种营销模式强调个性化突围，在一些成功的营销经验上，真正切中了商铺业态的内在需要。  

　　商铺“韩流”滚滚  

　　京城2005年的商铺大战中，最引人注目的是韩国企业加入“战团”，1996年就进入中国市场的北京住皇房地产公司2005年迎来了其在北京的首个商业项目，由其开发经营的中E－MG购物中心以原汁原味的韩国商业经营模式进入北京市场。  

　　作为望京商业中心的一个组成部分，中E－MG购物中心定位的未来业态主要针对望京区域已经成气候的韩籍外国常住人口，据了解，整个望京地区韩国人常住人口已经超过7万人，并以每年10％的速度递增，依次推算，到2010年在北京的韩国常住人口将到达30万人，该区域作为经营最活跃、中国最具代表性的韩国购物中心地位已经确立。除了承诺高额回报外，拥有韩国消费基础成为其商铺营销的主要手段。住皇房地产公司韩籍董事长梁在完向记者表示，“现在北京房地产市场才刚开始而已，随着2008年奥运会契机到来，北京还将成为世界瞩目的中心城市。”目前整个望京国际商业中心已经成为北京名副其实最大规模的商圈，总占地12万平米，建筑面积达54万平米，其中E－MG购物中心坐落在北京新兴的东北部中心商圈的核心位置，未来200万巨大流动人口势必带动该地区的繁荣并辐射到顺义、昌平、通州地区、丽都及朝阳公园、亚运村、国展等高消费区。  

　　本土商铺开发商概念突围  

　　面对境外以及外地来京开发商的两面夹击，作为京城本土运营商更关注的是业态本身，占据北京农副产品市场过半份额的北京锦绣大地农副产品批发市场将其商铺项目定位为“物流港”，由于位处京城海淀西区食品农副产品运输贸易基地已墒欤究⒌摹敖跣宕蟮匚锪鞲邸鄙唐滔钅恳煌瞥觯词盏绞谐∪扰酰?1月6日开盘当天300余名客户共成交商铺474个，认购额突破1.7亿元,目前一期600多商铺已经售罄，成为京城2005年销售最为火暴的商铺。  

　　据了解，锦绣大地物流港及周边商贸地区距西四环3.5公里，优越的交通条件使其成为华北最大的进出口食品、酒店用品交易平台和北京地区最大的名优酒水展示交易平台和绿色安全食品专营市场。  

　　“商铺更重要的是关注业态本身的市场需求。”上古经纪公司总经理吴江向记者分析，目前开发商不顾市场经营需求，盲目开发商铺造成后续经营失败的案例很多，有实质性经营概念的商铺无疑更受欢迎，此外，拥有4000家成熟商户、年销售额近60亿元的北京农副食品供应老大“锦绣大地”公司也给了投资人足够的信心保障。  

　　京城商铺拍卖再爆天价  

　　经过40余轮竞价厮杀，建外SOHO七期最后一个商铺本周以人民币1490万元成交，高出开发商预期价格，而项目出售均价为人民币13500元。  

　　从无底价开始，只经过6次“举牌”，价格就被飙升到1000万元。最终“金角”商铺以1490万元成交，最高单价达到68711元/平方米。买家不愿透露身份，但他表示，购买此套商铺，是因为建外SOHO已经成为一个成熟的商业和消费社区，该商铺在整个社区中的位置得天独厚，其未来升值空间和回报都会非常丰厚。  

　　而以拍卖作为销售方式是业内普遍认为最能体现物业价值的营销手段，据了解，近年来，建外SOHO举行此类拍卖已经不下十余次。尽管天问国际拍卖有限公司董事总经理季涛在拍卖结束后坦陈价格有些偏高，而SOHO中国销售市场总监王胜江则认为，未来商铺的租金在每平方米45~50美元，因此虽然成交价格稍高，但还是能够保证投资者赚到钱。  

港资百货业移植  

　　庄胜广场南馆首层平均每平米6万元的天价写下了2005年京城商铺平均单价最高的神话。由香港庄胜集团开发的庄胜广场商铺项目除了创下单价纪录，在银行保障方面也创下提供最长达20年租金收益保障的最长纪录。  

　　据了解，在庄胜广场南馆项目背后的开发商，是已经在内地有15年经验的香港老牌百货运营商，目前在北京地区总资产逾90亿元，而北京庄胜崇光百货在京已有7年成功经验，形成了成熟的经营模式，国际化百货品牌已经对市场投资形成巨大的吸引力。  

　　庄胜广场项目公司总经理助理李代技在介绍近年来，在北京运营百货业，同样移植了香港百货业的成功经验，即先期将商业品牌和区域板块市场做成熟，然后逐步推出其商用物业项目。李代技表示，这种营销方式显然同样适用于北京市场。  

　　失败“英雄”：金源困惑  

　　尽管遭遇宏观调控，尽管一期租赁遭遇波折，号称亚洲最大MALL的金源茂还是在2005年推出了二期。而实际上，先期业者经营的困境也在影响着市场对项目的未来预期。  

　　在分析金源MALL经营失意的原因上，其规划定位的先天不足，已成为业内的普遍共识。综合已经入场经营商家的普遍反映，60％的中小商家生意惨淡。“客流太少了，要么退租，要么降租金。”不少租户发出呼声。  

　　在不少业内人士看来，金源MALL所在位置较偏，只适合做区域商业配套，而该项目一开始即被定位为“亚洲最大的MALL”，于是项目市场需求定位就出现了双重偏差；而从本区域购买需求角度分析，金源MALL定位无疑过高，使项目面对的市场需求外延范围扩大了很多，这逼迫项目业态和产品档次、结构上进行了大幅提升，可以想见，提升后的商业供应定位，有很大的一部分不再适合本区域的购买需求，从而丧失了相当大一部分本地市场需求。由此，商业项目成败的关键需要合理的业态做支撑，成为京城商铺营销以及投资的最主要依据。