香森（仓储式）平价商城
    招商计划
    一、招商目的
    当前商铺销售疲软，销售压力大，为保障香森平价商城商铺销售顺利进行，商城有必要采取一边招商一边销售的促销方式，通过招商制造旺场现象，以促进商铺销售。
    二、项目背景
    柳州市场商业基础比较好，集约化程度也很高，市场发育比较成熟。目前已经开发或正在开发的商业楼盘有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地等十几个楼盘，从目前的市场饱和度看，未来几年柳州市的城市商业竞争将会十分激烈。
    与项目定位相近的市场调查情况为：白云市场为日用百货、副食品批发市场，总摊位数232间，月租金为28元/㎡，市场不饱和，有走下坡路倾向；飞鹅市场、新时代商业港为服装批零市场，服装总铺位为3810间，以批零服装、皮具箱包、鞋帽为主，一层租金在200—400元/㎡·月不等，大多每平方月租金在200元左右。上述市场装修美观，规划合理，市场发育比较成熟。
    三、招商区域以及对象
    招商区域：香森丽园临街住宅一楼商铺
    招商对象: 91间商铺（门号为13号、14号、17号～20号、23号、26号、29号～32号、40号、42号、45号、46号、52号、53号、55号～62号、67号～79号、82号～94号、99号～110号、114号～121号、125号、128号～141号、144号、145号、149号、151号）
    四、项目商业定位
    ●市场定位：定位为百货平价商场，以批零服装、鞋帽、饰物精品为主，零售为项目周边居民服务，批发面向柳州北部各市县城镇，商品以中低档产品为主；
    ●形象定位：商场装修为中高档装修，定位为中档商品平价商场；
    ●价格定位：价格参照飞鹅市场，以中低档价格为宜。
    五、项目商业优势分析
     
    项目五大商业优势：
    ·地理位置优越
    商城地处柳北区交通主干道胜利路和跃进路交汇处，把控着柳州市北大门，该地区人流、物流、车流量非常大，商业辐射面广，同时有大型社区、客运站等依托，地理位置得天独厚。
    ·商业基础雄厚
    柳北区是柳州第一大城区，人口占市区人口的1/3以上，具有强大的消费市场。商城周边约有5万常住人口，全市最大的生活社区胜利小区就在这里，区域商业基础相当雄厚。
    ·交通配套完备
    商城紧邻白沙客运站，零担货运佳偶天成。胜利立交桥的建成开通，有力地带动白沙客运站的客运和货运服务。商城东面的河东大桥和西面的双冲大桥，更是把柳北区和河东河西连成一片，地区交通十分便利。
    ·独占柳北商业市场
    商城直接面对柳北区及柳州市北部的融安、融水、柳城、三江等县市和乡镇, 该区域总人口约145万，区域商业市场极其庞大。
    ·升值潜力无可限量： 
    租金升值：市内同类市场月租金一般在200元/㎡左右，而香森（仓储式）平价商城月租金约30元/㎡，升值潜力巨大。
    地块升值：柳北区地产正逐年升温，假设商业地产每年以6%的速度升值，则商城5年后将有3000元/㎡左右的升值空间，升幅达30%以上。
    六、项目商业业态规划：（后附业态规划图）
     
       商城定位为综合性大型批零商城，共设五大专区
     
    社区配套服务专区：10间（1号—10号）
    该专区主要设立银行、电信营业所、药店、照相馆等社区必备配套设施。
    五金家电专区：14间（11号-24号）
    五金家电在柳北没有专业市场，北雀路的佳用柳北超市、星星超市两大超市家电部份属从属地位，上货架不多，柳北居民要购买家电还得跑到市区来，在香森（仓储式）平价商城设立五金家电专区定会有相当的市场。
    音像、文体用品、办公文化用品专区：24间（25号-48号）
    办公文化用品在金鹅市场已有248间，市场已比较成熟，在此设立办公文化用品市场只作为柳北市场的补充。
    服装鞋帽、针棉纺织、皮件箱包、精品饰物工艺品专区：79间（49号-127号，若每间都拆分为两间，则有110个单位摊号）
    服装鞋帽、箱包皮件在市区内市场已很成熟，但在地广人多的柳北区却鲜有门店。这是一个很大的市场，故作为市场的主力市场推出。
    日用百货、副食品、烟酒糖茶专区：24间（128号-151号）
    日用百货和副食品为薄利行业，在本项目设立专区，与白云市场比没有太大的优势，但有一定的市场，原映山街就有10多户副食品经营户搬到香森来，依据以上情况，安排24间比较合理。
    七、招商政策及策略：（即各项入租优惠政策） 
    （1）物业管理优惠政策 
    ①租金优惠权：
    具体策略：
    ●签2年免前六个月
    ●签3年免前九个月
    ②低价入市政策：（租金建议在30元/㎡·月以下）
    具体策略：（供参考）
    ●第一年：30元/㎡·月
    ●第二年：35元/㎡·月
    ●第三年：40元/㎡·月
    ③其他优惠政策。
    （说明：招商只是为造市场，商铺销售才是目的。免租无损开发商和业主的利益，反而更有利于销售和招租，因此建议多出优惠政策，让广大经营户都能看到良好的商业前景。）
    （2）工商管理费优惠政策
    争取获得减免一年以上工商管理费的优惠政策。
    （3）税费优惠政策
    争取获得减免一年以上的企业所得税优惠政策。
    （4）各种折扣及返还政策
    例：根据签约年限不同，采取一些返还装修费等方面的费用返还政策。
     
    5、项目相关商业资源联动计划
    （1）香森（仓储式）平价商城与白沙客运站建立战略合作关系，在零担货运方面达成合作意向。
    （2）与项目旁边的雀山公园建立旅游购物一卡通服务。等等。
    八、招商物料准备：（略）
    1、      落实项目招商物业优惠政策；
    2、      落实项目工商税务等各项行政优惠政策；
    3、招商海报设计制作；
    4、招商宣传单页（商请函）；  
    5、招商点规划布置； 
    6、户外广告以及平面媒介广告的设计制作； 
    7、入租流程、商业管理流程体系设计、市场公约、招商登记表、招商须知、招商委托书、租赁合同等有关表格和文件的设计制作；
    8、卖场的包装。
    9、进一步装修改造商场，设立样板间。
    九、商业推广计划：
    1、整体商业推广宣传计划的制定及执行：
    （1）项目整体招商推广计划：（具体计划附后）
    （2）媒体组合
    平面媒体：平面媒体选择《南国今报》和《柳州日报》即可。
    户外媒体：户外媒体宣传包括广告牌、公车广告、巨幅广告、条幅（横幅）广告等，按照惯例，在商铺销售和招商当中，报纸广告和广告巨幅效果比较明显。柳州地域不是很大，广告巨幅费用低廉且效果好，在项目销售和招商运营当中，建议以报纸广告和巨幅广告宣传为主。
    2、相关商业推广宣传活动：（配合整体招商宣传计划进行）
    （1）业主座谈会：关于市场招商、管理、业态规划组合等问题
    （2）招商动员大会暨招商信息新闻发布会：招商启动会，举行招商启动仪式。
    （3）项目商业说明会：针对招商进行项目说明
    （4）招商成果汇报会
    （5）开业准备工作会
    （6）其他相关商业资源联动计划等（据实际情况而定）。
    十、商业组织：
    （1）招商时机：
    目前为秋冬季节，是消费旺季，各竞争楼盘正在积极招商，温州商贸城目前有102间商铺正在招租当中。许多经营户为抢季节，正四处寻找商铺，但飞鹅市场、新时代商业港、温州商贸城等传统商区租金高昂，有许多客户被拒之门外。建议香森（仓储式）平价商城此时采取低门槛入市，定会使得商场迅速旺场。
    香森（仓储式）平价商城招商工作最好能在11月初开始。
    （2）招商日程安排：
    商业组织及商铺装修：
    2004年11月10日—12月31日
    进场铺货：
    2004年12月20日—12月30日
    开业庆典：
    2005年元月1日
    （3）制定商业组织计划；
    招商组织建设
    口岸分工
    任务落实
    业务培训
    组织招商
    招商工作的跟踪落实
    （4）招商策略；
    设立目标客户看铺专车；
    设立商业组织奖：主要针对进驻经营户，对协助招商的经营户进行奖励。
     ……
    （5）行业组团及邀约；
    本地商团、温州商团、湖南商团、