厦门商圈分析及翔鹭花城商业定价报告
    目 录 
    第一部分 厦门商圈概况              1
    第一节  各商圈概述              1
    第二节 厦门各商圈分析              8
    第二部分 翔鹭花城店面定价建议              72
    第一节 厦门各商圈级别确定              72
    第二节 可比项目选取              76
    第三节 本案B区店面定价              81
    第四节 本案A区店面定价              88
    附件：              95
    

第一部分 厦门商圈概况

第一节  各商圈概述

    
    一、中山路商圈
    中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。
    近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。
    但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前往鼓浪屿的必经之地——轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。
    为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重现其往日繁华。今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。
     
     
    二、火车站－富山商圈
    火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。
    目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站－富山商圈商业建筑面积将达到100万㎡，其商圈影响力以日剧增。
     
    
三、莲花－SM商圈
    莲花－SM商圈位于厦门岛几何中心，是以莲花路口周边商业和ＳＭ城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。
    随着2001年底SM城市广场的开业，莲花－SM商圈跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。
    四、禾祥西商圈
    禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的背景决定了商业发展的特性，由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺，被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。
    如今，好又多的进入，商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高，商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品休闲街”，日前，思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街，为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。
    随着禾祥西商圈区域商业中心地位的日益巩固，影响力日益广泛，禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。
    五、莲前—前埔商业区
    90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好。
    如今，加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型，将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头，对区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用，由此东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。
    六、湖里步行街商业圈
    湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域，湖里区政府、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围，拥有着无可比拟的区域优势，多年以来，湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。
    与其它张扬的商业步行街不同，相比之下，湖里步行街显得更为内敛，该商业街“深居”社区之中，穿梭于小巷之间。虽然深居简出，但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史，沿街店面租金稳步提升，店面转让、出售率极低，投资回报一片看好！
    虽然湖里步行街繁荣依旧，但受其发展历史影响，商业街消费群体以湖里工厂企业普通工人为主，消费层次较低，购买力不足，影响了湖里步行街商圈在层次上的升类发展。一直以来该商圈都缺乏大型成熟百货、超市卖场，成为该商圈的一大遗憾。另外，由于湖里区属于厦门早期开发区域，步行街周边已开发成形，发展延伸空间有限，不利于商圈的扩大、辐射力的增强。
    七、金山社区商业商圈
       金山社区位于湖边水库旅游风景区北侧，面积约1.5平方公里，规划居住人口2.8万，目前约有8000居民。社区内有金山小区、金山花园、锦绣金山等8个住宅小区。
    其中金山小区位于金山西路与枋湖东路的交叉处，已经形成较成熟的社区商业氛围，尤其以金山西路南侧商业街最为“火热”。除金山小区本身居民之外，还吸引了来自西潘区域大量工人、农民来此消费，以丰富的社区夜生活业态为主。
    明年初，当“达嘉馨园”、“第二福利院”住宅区域入住率提高后，将带来更大量的社区居民和人流，将更加促进金山社区商业街区的发展，也巩固金山小区商业街区域旺铺的地位。
    
八、麦德龙商圈
    早年，在厦门人的印象中，寨上、殿前是边远的城乡结合带，虽然在岛内，可是城市化程度不高，商业发展也并不看好。随着2003年年初，麦德龙湖里店的正式开业，寨上、殿前商业开始吸引着市民的目光，麦德龙商圈慢慢浮出水面。
    该商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着巨大商机，面对企业工人的长虹路商业街、殿前商业街迅速崛起、繁华，成为湖里商业的一朵奇葩。随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。另外，翔鹭国际大酒店9.8开业，闽南古镇开工建设等众多利好消息更是让该商圈充满美好的未来预期。
    但是，由于该商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。而麦德龙辐射力影响到全市，但其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，东方家园对商圈人气聚集也缺乏贡献力。
    另外，殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。长浩路、殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自独立，衔接不够，出现几个商业断层区，无法形成聚集式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。
   
     

第二节 厦门各商圈分析

    一、中山路商圈
    
     
    （一）一类商业街区
      1、一类商业街区界定
        界定范围：以中山路与思明南北路交汇处为中心点向四周延伸的商业街区，向东沿中山路延伸至来雅百货，向西沿中山西路延伸至末端，向南沿思明南路延伸至“好又多超市”，向北沿思明北路延伸至“国美电器城”。
      2、 商业情况 

     
    
◆商业业态：
         大致可分为百货商场、主题商城、超市、沿街商铺四大类型，百货业态在中山路商圈全业态中所占份额较大。
    ◆经营业态
        主要有服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等，特别是时尚服装类为主流经营业态。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足。对于一个全市居民及大量游客光顾的商业街来说，餐饮配套不足将无法满足逛街、购物、旅游的消费需求，这一点应该是中山路商业街一个不足之处。
    ◆经营情况
         随着“好又多”入驻、“国美电器城”、“巴黎春天”大陆商厦店开业、特别是中山路西段改成步行街后，中山路核心商业街区人流量剧增，特别是节假日更是人流如织，多数店铺经营状况重拾往年繁华。
    ◆租金情况
         随着中山路商圈核心商业街区经营状况明显好转，租金也明显回升，现主力租金区间为800－1000元/㎡。
    ◆店面售价及销售情况
        一直以来，厦门中山路核心商业街区的店面无论是租金还是售价都是厦门最高的，随着中山西路实行步行街、中华片区改造、各大商业项目改造动工，开发商对中山路商圈的未来前景较为看好，店面定价也频频亮出天价。目前位于“老虎城”沿思明南路一层店面，挑高5.4米，预计售价8～9万元/㎡。名汇铜罗湾广场一层沿中山路6间店面，挑高4.5米，均价8万元/㎡，销售率1