佛山依云水岸四期（A1）
项目全程策划书
佛山鑫城房地产有限公司
目 录
第一章 项目基础资料 5
1、自然条件资料 5
2、社会条件资料 6
3、规划要点 7
4、报建要求 9
第二章 组织架构 10
1、组织架构原则 10
2、项目人员标准配置 10
3、项目公司（合资）人员标准配置图 10
第三章 市场分析 12
1、项目定位初步判断 12
2、核心调研 27
3、产品设计建议
第四章 策划设计 30
1、策划 30
2、标准化 33
3、建筑设计 33
4、展示区设计 36
5、绿色技术 36
6、产品竞争特质分析 37
第五章 盈利分析 37
1、成本估算基础数据 37
2、盈利测算基础数据 38
3、项目建设投资估算 38
4、项目投资支出 38
5、项目资金回流计划 39
6、资金平衡计划 40
7、融资筹集计划 40
8、盈利测算 41
9、项目结转计划 42
10、税务筹划 43
11、不确定分析 43
12、风险分析 44
13、项目投资及预控建议 44
第六章 工程管理 46
1、工程概况 46
2、管理组织 47
3、里程碑计划 50
4、质量管理策划 51
5、安全文明施工策划 58
6、工程成本管理策划 60
7、项目营销配合 62
8、项目资料管理 62
9、为确保售后服务而采取的措施 58
第七章 营销策划 65
1、入市时机和销售前提条件 65
2、分期运作策略 66
3、展示体验方案 67
4、广告推广及媒体组合策略 69
5、营销过程控制及营销费用预算 71
第八章 客户服务 72
1、接诉 72
2、组织 74
3、设定工作评价指标 77
4、入伙阶段 77
5、入住阶段 79
第九章 物业管理 80
1、区域物业管理分析 80
2、项目客户群 81
3、特色服务 81
4、项目物业管理取费的测算 81
5、项目物业管理早期介入及日常管理 84
第一章 项目基础资料
1、自然条件资料
1.1 城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）
1.2 宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）
1.3 宗地地形图 （复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌）
1.4 宗地绿化植被与水面分布图
无。
1.5 城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）
本项目位于佛山市东平新城，地处珠江三角洲冲积平原，河道纵横。常年气候温和，雨量充沛，日照时间长，属亚热带海洋性气候。夏无酷暑，时间长达6个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。夏季主导风向东南风。噪音主要是交通噪音。
1.6 土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）
无文物、冲沟、暗河。
2、社会条件资料
2.1 交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面）
本项目道路规划网完善，北边裕和路，东边岭南大道北皆已落成投入使用。南面天虹路，西面的汾江南路尚未全线开通，岭南大道与汾江南路更是连接东平新城与禅城的交通要道。汾江南路和裕和路规划中均有地铁通过。新城区目前拥有的公交路线为110路、118路、210路，途经世纪莲体育馆、裕和路，距本项目仅一路之隔，非常便利。未来，更有三路地铁、城际轨道接驳进新城，再加上交错纵横的密集路网，使整个区域交通非常便捷。
2.2 社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）
目前，世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园等大型公建均已落成，行政中心、商务中心、文化MALL以及新城小学等也在规划建设之中，未来的商业配套将会非常完善。离佛山市第一人民医院、乐从医院约10分钟车程。
2.3 市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等）
3、规划要点
3.1 经济技术指标（用地面积、建筑面积[其中：地下室面积、住宅面积、商业面积、配套及其他面积、可售面积]、可售率、总户数[90M2以下户数占比]、容积率、覆盖率、绿化率）
总用地面积：61073平米
净用地面积：47320平米
总建筑面积：55515.31平米（其中半地下室21959.31平米，地上33556平米，联排18065.42平米，双拼29057.22，半地下车库8242.67平米。可售面积47122.64平米）
可售率：84.88%
总户数：105户
容积率：0.67
覆盖率：25.66%
绿化率：48.96%
3.2 规划要求（限高、退线、车位配比[地下车位是否可售]、配套面积、风格、出入口）
规划退缩道路红线距离：北退滨河线≥10米、东退道路红线≥8米，西、南退道路红线≥5米；建筑退缩规划河涌岸线≥15米。
停车位： 1个/100平米建筑面积（非人防区地下车位可售）。
配套面积：商业面积47500平米，垃圾站12.5米X9.5米；肉菜市场≥2500平米，建议采用超级市场经营方式；幼儿园净用地≥6000平米,建筑面积≥5000平米。（该要求是整个佛山依云水岸的配套要求，可分期布置）
建筑形式、色彩应体现岭南特色，建筑与景观设必须与市体育中心、佛山公园及新城规划相衔接。
机动车出入口方位，可在除南侧裕和路以外的规划道路设置，需设于道路拓宽段范围外并应尽可能避开交通复杂地段。
3.3 场地现状
3.3.1 地形（平坦/复杂）
平坦。
3.3.2 电力、水、燃气、采暖等市政配套（齐全/不全）
齐全。
3.4 产品类型（独栋、联排、多层、小高层、高层、超高层、商业、公寓层数、首层层高、标准层层高）
独栋别墅8户，户型地上面积约500方，地下室（有住宅产权）面积约270方；大双拼14户，户型地上面积约380方，地下室（有住宅产权）面积约170方；小双拼36户，户型地上面积约295方，地下室（有住宅产权）面积约155方；联排47户，地上面积约257方，地下室（有住宅产权）面积约110方。
3.5 项目特征（基础形式、结构形式、外立面、铝合金窗、总平绿化标准、公共装修标准、交楼形式）
基础形式：预应力管桩。
结构形式：框架结构，抗震等级三级。
外立面：错落的体型、丰富的虚实对比，体现高贵的建筑品味。
铝合金窗：中空LOW-E玻璃。
总平绿化标准：花岗岩、透水砖硬质铺地与绿化结合。
公共装修标准：精装。
交楼形式：毛坯。
3.6 项目开发计划（是否分期、分期安排）
一期整体开发
4、报建要求
4.1 报建流程（规划方案是否开评审会、规划方案是否为市一级审批、是否需要进行方案招投标、规划和一期建筑方案是否同时报审、是否需要整个地块建筑方案报审、是否需要数字报建、是否需要单独报修详、是否需要初步设计报审、当地最新颁布的政策和技术规范有哪些）
规划方案需要开评审会、规划方案为市一级审批、进行方案招投标，但不是强制要求、规划和一期建筑方案不是同时报审，先规划后方案、整体项目分四个地块建筑方案分地块报审、不需要数字报建、需要单独报修详、不需要初步设计报审。
当地的技术规范，按照《佛山市规划管理技术规定》执行。
4.2 面积计算规范（阳台、中空、入户花园、夹层、架空层、地下室、落地凸窗等的面积计算方法）
套内阳台投影总面积不超过套型建筑面积的18%，套内阳台投影总面积折半即为套内阳台计算面积。套内阳台投影总面积超过套型建筑面积的18%时，则18%以内折半计算，超过18%部分全部计算，二者合计为套内阳台计算面积；不同上盖高度的阳台，均需纳入套