1、重庆市主城区房地产市场综合分析

(1) 主城区房地产市场运行情况

1、供应市场

图表 1 2006-2008年（上半年）重庆市主城商品房供应走势（次、万方、套）

    数据来源：纬联地产·市场研究中心
    今年上半年，重庆市主城区新开盘194次，较去年同期小幅上涨2.1%，供应体量401.95万方，新增供应套数43017套，两相指标分别较去年同期下降26.9%和27.5%，降幅较大。
    受房价持续高位运行、二套房贷新规定出台、中央银行连续加息和提高存款准备金率、国内CPI持续高位运行等多方面经济和市场因素影响，自去年年底以来，房地产市场热度不再，反而持续低迷，开发商在推盘选择上也尤为谨慎，大多坚持少量多次的策略，这也造成上半年来新开盘次数小幅上涨，但新推量上却呈大幅下降的局面。

    图表 2  2006-2008（上半年）重庆主城区供应住宅综合价格分析表

指标	2006	2007年	2008年
整体均价（元/平方米）（建面）	2941	3157	4622
价格中位数（套内）	3450	3638	5284

    数据来源：纬联地产·市场研究中心
    说明：整体均价考虑了体量权重
    经历了2007年中重庆获批试验区利好消息刺激，主城区房价全面飞涨，所以2008年上半年房价与前两年同期相比，已经从简单的量变转化为质变，同期价格不可再同日而语。加上今年上半年中高端项目供应比重较大，进一步抬高了住宅产品供应价格。
    虽然现阶段许多房地产开发商迫于资金压力，为加速回款而打出价格战、优惠战，但是这一阶段的价格调整也仅是适量挤出部分因新特区效应而过分高估的价值，不可能再回调至2007年上半年水平。

    图表 3  2008年1-6月重庆市主城商品房供应走势（次、万方、套）

    数据来源：纬联地产·市场研究中心
    今年以来，各月的新开盘量走势与往年大致趋同，但我们也可以看出，在一些相对转淡的月份（1月、6月），新开盘量却未明显降低，反而出现较大的供应量，主要是目前市场冷淡，客户观望情绪浓厚，开发商表现也相当谨慎，许多项目在前期销售不畅或后期产品蓄客不足的情况下，纷纷选择了延迟开盘，造成在后期的集中推盘。我司预计今年下半年还将有不少于1000万方的市场供应，下半年楼市竞争压力将日趋紧张。

2、需求市场

图表 4 2006-2008年（上半年）重庆市主城商品房需求宏观运行状况表

指标	06年1－6月	07年1-6月	08年1-6月
商品房销售面积（万平米）	628.16	839.11	602.09
增幅	14.70%	33.58%	-28.25%
商品房销售金额（亿元）	181.14	256.09	248.51
增幅	12.53%	41.38%	-2.96%
商品房销售均价（元／平米）	2884	3052	4127
增幅	-1.89%	5.84%	35.24%

    图表 5  2006-2008年（上半年）重庆主城商品房需求走势（万平方米、亿元、元/平米）

    数据来源：网上房地产，纬联地产·市场研究中心
    从需求市场来看，2008年上半年商品房市场呈现供求双跌的局面，供给和需求较去年同期都不同程度的萎缩，虽然各类开发商大力促销，甚至变相降价，对市场形成了一定的拉动力，但整体形式与去年相比依然相差较大。一方面是在于去年下半年楼市过热，消费者购房需求提前透支，另一方面受宏观经济和产业发展影响，消费者对楼市预期信心不足，持币观望情绪浓厚，客户下叉时间被延后。
    价格方面，虽然目前市场冷清，开发商为缓和资金压力，降价促销成风，但是整体成交均价同比仍然大幅上涨35.24%。这主要是去年下半年受新特区成立的利好消息影响，房价呈现爆发式增长，非正常价值部分上涨过快。而在宏观政策打压之下，这部分非正常价值已显现出客户对其的抗性和对销售的阻力，现阶段的降价促销也仅是开发商积压出一部分非正常价值，使房价逐步回调至一个相对正常的水平。在楼市没有新的利好消息刺激客户需求的情况下，这种回调还将持续一段时间，但就目前整体水平而言，预计房价将在4000元/平米（建面）左右的基本面趋于相对稳定状态。
    图表 6  2006-2008年上半年重庆主城区新开盘项目开盘消化走势