关于珠江新城新世界广场商业街区的招商策划与经营管理的初步方案
     
     
     
    
     
     
    


     
     
    深圳市新摩尔商业管理有限公司
    2008年6月18日－７月２２日
     
     
    目     录
     
    一、ＣＢＤ商圈分析              3
    二、业态设计与经营管理建议              8
    三、项目建筑策划与景观改造意见              11
    四、招商策划初步意见              12
    五、开业推广策略              14
    附录              15
    
     
     
     
     
     
     
     
     

一、商圈分析

    
    图 1 广州商圈分布示意图
         根据广州商业网点规划，从天河火车站至海心沙的新城区中轴线是现代零售和商务中心，这一带汇集了以天河城购物中心、时代广场、宏城购物广场、正佳购物广场等为代表的大型零售网点，以珠江新城、天河北为代表的高级商务写字楼群，以一批酒楼食肆为代表的中高档饮食网点，以琶洲岛国际会展中心为代表的会展场所，以及名车展销中心、大型的购书中心、天河体育中心等一批重要的商业和文体设施。 
    新城区中轴线着重突出综合功能特色、现代商业特色和高级商务特色。天河北购物主导商业区布局购物中心、百货商店、各种专业店和专卖店，以经营中高档商品为主，体现高端消费特征。正佳、天河城和时代广场等购物休闲服务主导型商业区以大型购物中心和购物广场作为现代化零售中心的支撑，以大型购书中心、天河体育中心和电脑城作为现代科技和文体中心的支撑。
    珠江新城中央商务区以现代国际商务写字楼群为依托，引入金融机构、公司总部和办事机构以及高层次的中介服务机构。
    琶洲岛国际会展商务区以新建的国际会展中心为依托，配套海洋科技园、信息中心、博览中心、购物中心等大型会展和商业设施，塑造会展品牌和拓展会展业务，成为会展业的核心，显示会展经济的独特优势，构建会展业关联度极高的新型商业功能区。 
    新城区中轴线未来向南拓展到沙湾水道，在广州新城建设新型的、时尚的现代滨水商业区，成为新城区中轴线延伸的重要节点。依托轨道交通地铁3号线、4号线和12号线经琶洲岛、大学城和番禺区大石、市桥、新造、石楼等站点跳跃式
     
    1.  天河商圈
     
    1.1天河区商业发展概况
     
    天河商业功能区 空间范围北至天河北路、南至黄埔大道、西至广州大道、东至天河东路。主要包括天河路、天河北路、黄埔大道、体育东路、体育西路、天河东路等街区。该商业功能区以地铁1号线、3号线、9号线为依托，以天河路和天河北路为主干，以天河城广场、正佳广场、时代广场、购书中心为主要节点，重点改造提升天河城广场、时代广场、宏城广场，形成以天河城广场、正佳广场、时代广场三大购物中心和购书中心、体育中心两大文体中心以及珠江新城商务区等为主要支撑的都会级商业中心。 
        12年前，当广州商界的老行尊冷眼看待“广客隆”的时候，还没有人知道天河商圈为何物。但是，10年后的今天，无论你是“老广州”还是初来乍到广州的游客，你不可能不到天河城逛逛；如果你是商界的行尊，那你说起天河城或者正佳广场必定如数家珍；如果你是身居广州的经济学家或者商业研究者，但没有研究过天河商圈，那你的学术地位就值得怀疑；即便你是一个没有什么购物欲的“书蠹”，那你免不了也要到天河商圈之内的购书中心去买本书……位于广州的天河商圈，就是这样一个极具魅力的现实。 
          天河商圈是广州商业极其繁荣的象征。在如今全面建设小康的年代，要解读广州千年商都的深刻内涵，不能不注入现代化的因素。而最代表广州商业现代化的亮点，就是天河商圈。天河商圈发轫于天河城广场，发展于宏城广场、购书中心及维多利广场等的出现，随着正佳广场的开业，最终形成了天河一带商业面积超过200万平方米、全国绝无仅有的“中华第一商圈”。繁荣的景象并不完全在于商业面积多少，而在于它的商业功能和辐射能力。作为天河商圈主力企业的天河城广场，其日客流量最高可超过80万人次，其吸引力可见一斑。
      图２ 天河正佳购物中心
     
      天河商圈是广州城市发展的产物。近年来，广州城市建设突飞猛进，实施了“一年一小变，三年一中变，2010年一大变”以及“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略。随着广州城市建设的巨大发展以及城市化进程的加快，广州的城市商业中心发生了转移，并产生多中心的趋势。原来的城市商业中心，如西堤已风光不再，北京路无法一枝独秀，上下九定位下移，而天河商圈则迅速成为广州一个新的城市商业中心。广州地铁一号、三号线在天河路交汇，城市地铁的交通功能聚集着城市的人流，也使以天河城广场为核心的天河商圈，因处于地铁上盖而深得地铁“洼地效应”之利，成为特殊的商业资源。这些资源依附于地铁站，使站点周边地区的土地开发向商业开发转变，形成“立体商业”的格局，尤其是距地铁站大约500米范围内的步行区特别获益。如今，天河商圈已成为广州现代化大都市的一张靓丽的“名片”。
          天河商圈是引领中国城市商业现代化的策源地。如果说得改革开放风气之先的广州，在商业现代化的进程中同样走在前列的话，天河商圈就是中国商业现代化的样板。对商业现代化的描述，莫过于零售业的业态革命。就是在天河商圈，中国首个货仓式商场“广客隆”曾一鸣惊人，尽管它的市场寿命很短，但却吹响了中国零售业业态革命的号角。连锁经营这种现代化的商业模式，也通过宏城广场的成功展示，推动了商业组织经营模式的巨大变革。中国大陆首个SHOPPING MALL——天河城广场也在这里崛起，天河城广场不仅为中国的零售业引进了一个全新的概念，更推动了购物中心在中国大陆的发展浪潮。天河城广场已成为中国大陆最赚钱的购物中心，奠定了天河商圈成为“中华第一商圈”的牢固基础。目前，天河商圈是全国综合MALL、主题MALL最集中之地，天河商圈成了具有多种业制，囊括众多业种，包容各种业态的名副其实的超大型的现代化商圈。
          天河商圈还是吸引商业投资的宝地。想当初在正佳广场踌躇满志即将登场之际，从广州到全国掀起了一场关于购物中心热的争论。一时间，对正佳广场以及连带对天河城前途命运的悲观估计，成为笼罩在天河商圈上空的阴云。但是无情的事实却证明，在这块商业宝地上竞争的结果是双赢和多赢，商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。激烈的竞争反而使投资者信心倍增，更使广大消费者受益。不仅如此，还吸引了更多更具实力的境内外的投资者。由于新的资本不断进入，天河商圈的规模和范围还在不断扩大，天河商圈具有进一步发展的巨大潜力。最新的动态显示，正在进行调整的广州本土商业决不会放弃天河商圈这块风水宝地，而境外和国外的资本也在觊觎天河商圈。能否进入天河商圈占有一席之地，已经成为显示商家或商业投资者是否具有相当实力的重要标志。
    1.2天河区商业的发展趋势
    小结：大型购物中心特色化发展，外资主力商家踊跃进驻，太古汇是香港太古集团看好天河商业发展.
    ２．珠江ＣＢＤ
     
    广州中央商务区包括珠江新城、天河北和环市东三个片区。珠江新城商务区为中央商务区的主核，其范围北至黄埔大道、南至珠江岸线、西至广州大道、东至天河东路；天河北商务区北至天河北路、南至天河路、西至广州大道、东至天河东路；环市东商务区北至恒福路、南至东风路、西至教场北路和麓景东路、东至先烈中路。 
    广州中央商务区以珠江新城的高档写字楼群和大型人文公共设施、天河北的中信广场、市长大厦、时代广场和环市东的世贸中心、广东国际酒店、花园酒店、亚洲大酒店、白云宾馆、远洋宾馆、友谊商店、东山广场等为主要节点，加强环市东路和广州大道的有机连接，搞好商务区内部交通系统和周边环境的规划建设和改造提升，注重建设和完善为商务活动配套和为商务人士生活配套的服务设施，打造一个国际化的中央商务区。
     
    
    图３ 珠江新城项目ＣＢＤ
    
    图４ 项目现场

二、业态设计与经营管理建议

     
    2008年4月29日杨宝民先生考察了广州新世界广场项目，根据CBD区域顾客消费特点，对本项目提出如下建议：
    第一 打造高端商业需要形成消费目的地，建立有效的传播渠道。
     
     
     
     
     
     
     
     
    商业规划布局与业态设计初步建议