西安高新区项目市场调研报告
     
     
     
    2007-11-23 
    户型展示略
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 解析西安楼市近况
     
    　  2007年，西安的房地产市场异常火热，很多楼盘半年内多次提价，最高一次提价竟达500元/平方米，更有很多项目开盘即封盘，为什么会出现这种现象？西安楼市是否存在着虚火？在房价高位不下的今天，会否出现人们所希望的拐点，房价下调？又或者继续上涨？2008年，西安的房地产市场又将面临怎样的格局？
     
    深圳楼市连续4个月成交量下滑，杭州、上海等地房地产市场成交量惨淡……进入11月，众多外埠城市房地产市场发生的变化，让这些主流城市几乎疯狂的楼市提前进入了冬天。与此相反的是，尽管成交量下降，但房价却始终在高位支撑。这些迹象表明，目前，房地产市场已经到达一个临界关口，不管是买方还是卖方，都在博弈中密切关注着房地产市场的走势。 
    　　面对深圳等主流城市房地产市场出现的盘整，众多坚持西安楼市将继续火热者的观点认为：目前，西安楼市交易火爆，排队依然，房价高挺，需求旺盛，但一个不争的事实是，10月份以来，尽管西安房价上涨依然，但新建房的成交量开始下降，“有价无市”的倾向已经呈现。对此，不少业内人士提出，大热过后出现盘整期是必然的，2008年，伴随国家宏观调控政策的进一步落实，特别是大量的经济适用房的上市和二手房市场发展，西安楼市涨幅有望趋缓。 
    　　2007楼市旺销期提前结束？ 
    　　关注西安楼市的人都能深切地感受到，今年，西安楼市与往年有所不同。传统淡季的七八月份，今年西安的销售却异常火爆；在国家宏观调控政策的风云变幻中，尽管很多西安的购房者开始持币观望，但房价的持续上涨又加剧了购房者的紧迫感，不少市民都希望在价格继续攀升前买到属于自己的房子，购销两旺的态势让西安楼市着实火了一把。 
    　　如果说，10月以前西安楼市是“一房难求”，甚至出现购房者走后门、托关系购房的怪现象，但随着下半年调控政策的进一步落实，上海、深圳等一线城市房价的波动，西安的房地产市场也悄然发生着微妙的变化，经济适用房、廉租房供应的持续放量、新办房产证二手房的上市等，都对西安楼市产生了一定的抑制作用。 
    　　房价“空涨”预示盘整到来？ 
    　　经开区房价突破了每平米4000元大关，东郊房价最高已经超过每平米5000元……最近几个月来，西安市民都在感叹，现在的房价似乎涨得“离谱”。而众多开发商上演的“捂盘惜售”更是愈演愈烈，不少新项目明明已经办好了手续，就是捂着不开盘，一问开盘时间就是，明年初吧！多数开发商坦言，现在捂着就是想到明年来个大涨价。 
    　　与一路飙升的房价相比，已经开始收缩的销售量，却预示着西安楼市已经提前进入“休眠期”。根据西安房地产信息网数据研究中心公布的统计数据，10月份，西安楼市各城区销量均不甚理想，除城北、城内两城区有最高不超过3%的微弱增长之外，其他各城区均有较大幅度下降。专家分析说，急速拉高的房价和“捂盘惜售”带来的房源不足，令不少购房者放慢了购房的脚步，加之新政影响，买方市场观望情绪也有所显现。 
    　　一边是房价持续上涨，一边是销售量一路下滑，这种房价“空涨”的现象，意味着楼市盘整期的到来，从以往西安楼市经历的几次调整过程看，也都是在国家调控政策出台后，出现了一定的政策消化期和市场观望期，在此背景下，楼市局部区域的调整都属于正常的市场现象。 
    　　2008年西安房价将平稳增长
    　　业内人士普遍认为，在未来一段时期内，西安房地产市场供应相对以往将更加充分，购房者心理素质也更加成熟。2008年，房价快速增长的格局有望改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场即将到来。 
    从房贷利息上调，到第二套住房政策的改变，以及即将征收的物业税……今年以来，这些政策变化不同程度上影响着西安楼市，也影响着房价的波动。 
    房地产行业涉及政府、开发商、消费者、银行等，影响到上百个行业和上千种商品。所以有关方面一直在做的就是用有效合理的手段，既稳定房价，又不让其市场衰退。多年来，国家都是在“抑制”，而不是“打压”。因此，在经济上行的西安，商品房的需求量肯定是有增无减，即使住房市场多元化调整开发，效果完全显现也需要三五年时间。
    按照近两年我省经济发展情况、地产开发成本和买方需求量等综合比较，今年西安房价涨幅是在基本合理的范围内。只是由于外埠大商家的更多入市，相对前几年较为稳定的房价，今年幅度有些大，习惯了“老市场”的人一下不好接受。下一阶段房价最多是平稳增长，很难降下来。
     
     
     
     
    第二部分 聚焦高新区
     
    据西安市房管局统计资料显示：上半年西安住宅均价上涨6.09％。尽管下半年统计数据还没有出来，但据一些权威人士预计，下半年西安房价还处在攀升期，而且涨幅也不会低于6%%。目前，北城的一些项目开盘价格接近5000元/平方米；曲江的房价已经超过7000元/平方米；高新区的房子均价也接近5000元/平方米。
    曲江、高新区、南郊这些年来一直是西安的居住热点板块，房价在西安也是最高的。高新区经过十多年的发展，已经逐渐成为西安最时尚的生活区，房价一直稳步上升，尤其是今年下半年涨幅惊人，金泰假日花城，小高层均价6000元/平方米，高层5200元/平方米；CLASS，酒店式公寓均价5200元/平方米；尚品花都，现房均价4500元/平方米；新西蓝，均价4800元/平方米；领先时代广场，小户型均价4300元/平方米；而兰亭坊点板结合高层均价5700元/平方米，板式高层均价更是达到7000元/平方米以上。高新区边缘的一些项目价格也水涨船高，昆明花园，均价4500元/平方米，卡布奇诺公馆，均价4500元/平方米，枫林华府高层均价5500元/平方米，花园洋房6300元/平方米。
    我们看到高新区大部分楼盘今年的涨浮在800—1000元/平方米，个别楼盘涨浮达到2000元/平方米，什么原因导致房价暴涨？带着这种震惊和疑问，我们对高新区及其边缘地区的房地产项目进行了初步的调研，我们发现，导致房价上涨的原因主要是以下几个方面：
    1、商品房供应难以快速提高
    随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。因此，我们认为，商品住宅供给方面难以快速增长。
    2、商品房需求仍将保持旺盛
    目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。 
    从房地产投资和投机的需求角度看，我国处于长期低息的经济环境下，国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机和投资的境内外资金一起涌入楼市，迅速推高了房价。这部分需求，直接导致了楼市泡沫的产生和膨胀，是目前政府在房地产宏观调控方面严格控制的对象，前期出台的房贷新政策、以及未来将要推行的物业税，矛头都是指向这些需求。我们认为，在宏观调控政策的影响下，这部分需求有可能减缓，但是不可能完全抑制。牵制住这部分需求，仍然难以撼动房地产市场供不应求的局面。
    3、土地供不应求导致购地成本的不断上升。
    近几年，随着全国土地供应逐年趋紧，土地资源的稀缺性越来越突出，地价也开始持续快速上升。截至06年末，全国平均土地购置成本已达到2000年的2.4倍，年均复合增长率高达15.5%。07年前9个月，全国重点区域长三角和珠三角地价涨幅同比上涨均接近20%。 
    今年以来，国内房价急速上涨，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度。公开拍卖的土地成交价往往达到起拍价的两倍以上，各地“地王”不断刷新，被拍地块楼面价高于周围商品房售价的情况亦时有发生。
    4、股市上扬助推房价增长。
    2006年至年，中国股市处于快速攀升阶段，股指一路上扬。很多股民都资本成倍增长，但由于股市的波动性比较强，一些在股市上赚到钱的人会选择投资房产，毕竟房产的相对稳定也成为很多投资者的最价选择，大量的资金涌入房地产市场，助推了房价增长。
    5、购房者的买涨心理加速了房价的上涨。
    大部分购房者的买涨心理是十分明显的。当房价不断上涨时，使原先观望的购房者不再沉默，从而带动了购买的欲望，加速了房价的上涨。
    6、开发商捂盘，借机抬高房价。
    在价格不断上涨、市场需求增加的情况下，开发商开始捂盘。据了解，楼价暴涨后，有些开发商故意延迟发售甚至中途停售，以抬高价格；通过积累大量的购房登记，造成房源紧张的印象，从而借机抬高房价；因为楼价上涨而向已缴交订金的客户单方面毁约，以保证自己可以在楼价大涨中赚更多的钱。
    7、外来大牌地产公司对区域房价的影响、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、
     
    购买力的增加，供给量的有限，开发商的捂盘，土地成本的增长，这种种因素融合在一起，导致了房价的大幅增长，而国家对房地产宏观调控的一系列政策，其最终的效果还有待观察。我们预计，未来西安平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了开发商建造商品住宅的成本，这部分自然也将转移到售价中去，再次推高房价。2008年，西安的房价将保持平稳上升的态势。
     
    第三部分 高新区住宅项目分析
     
    丽湾蓝岛
    丽湾蓝岛生活演绎家，高新区·双核心生活：生活和工作的双核心，便利和生态环境的双核心一步跨越繁华西高新双核心区域，演绎便捷、悠然的闲适生活距离是种气度，从核心到核心，就是家与公司间的距离：精英荟萃，高新13年高品质区域，万人仰慕；双核心，生活、事业瞬间切换；交通便利，轻松出行，大家气度悠然体现；繁华之侧，闲中取静，高新典范品质社区。超越境界一层。“岛国”自然绿洲，演绎融景于心的生态理念贴心的情景雅趣，是被争相追捧的高端品位：环岛设计，移步异景，营造静谧...
    基本资料：

     
    销售价格：
    ABC三栋目前价格：4400元/㎡起
    D栋预计价格：5000元/㎡
     
    销售情况：
    ABC三栋仅剩3套房子（144㎡），D栋12月推出。
     
    户型展示：
     
     
    
    公司观点：
    项目位于高新区核心地段，周边配套齐全，交通便捷，首批3栋房源推出后，迅速销售一空，开发商控制房源，将最后一栋推迟到下个月推出，预计价格在5000元/㎡以上。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    枫景观天下
    项目占地18亩, 建筑面积:45342平方米。位于高新四路与科技一路的交汇处（新纪元公园对面）.新纪元公园占地110亩，园内青山绿水，茂林修竹，花香四溢，芳香如茵，与高尔夫园、街心花园毗连，构成了高新区的绿色共享空间。
1997年6月高新区第一个公园——新纪元公园正式对外开放，成为改善高新区人居环境的开山之作。枫景观天下以现代简洁时尚外立面为主。
    基本资料：

     
    销售价格：
    均价约5300元/㎡
     
    销售情况：
    已售完
     
    城市皇冠
    城市皇冠座落于西高新经济技术开发区,位于高新四路中段,由多条交通要道环绕.40余条公交车线通向全城各处,南对科技路,北临南二环,使高新四路的交通快捷方便,四通八达. 城市皇冠位于高新区的核心位置,到西高新区各大写字楼,政府机关均为最短半径,配套设施成熟完善,金融,医疗,教育,休闲,购物,娱乐