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西安中海国际社区调研报告终稿2007.09WORD文档

    ————————International community













    中海国际社区调研报告
    调研时间：
    调研人员：
    补充调研人员：

基本信息	项目名称	中海国际社区	所属区域	城南曲江新区
		所在位置	曲江新区的北部、大唐芙蓉园的北面以及曲江海洋世界东面和北面	开盘时间	具体时间未定
		物业类型	别墅、多层洋房、小高层、小高层纯复式楼、高层	项目价格	目前诚意登记的小高层、高层价格约4800～5200元/平方米
		配套情况	项目周边旅游景点众多，宾馆酒店、银行商业等网点较为集中。片区周边分布有惠宾苑宾馆、唐华宾馆、曲江宾馆等酒店宾馆；中国银行、建设银行等金融机构服务点则集中于项目西侧；秦汉唐商业广场、慈恩镇、大唐通易坊等商业服务设施能为业主提供良好的商业服务。教育配套主要由分布于项目周边的西安交大财经学院、陕西师范大学、西北政法大学等大专院校和陕师大附中、西安育才中学等多所中学构成；曲江医院、陕西军区正和医院、323医院等则构成医疗配套。	四至范围	本项目位于建设中的曲江新区景观资源核心区，项目四至分别为：东至：规划中的居住区用地，再向东为唐城墙遗址绿化带；南至：芙蓉东路，隔路向南为大唐芙蓉园；西至：销售中的【丰景佳园】项目和秦王宫遗址（丰山）、北至：太阳食品集团家属区和规划中的居住区用地。

基本信息	区位图
项目参与单位	开发公司		中海发展（西安）有限公司	物业公司	中海物业管理有限公司
		规划设计		European Planning Group	建筑设计	道林建筑与规划设计公司
		景观设计		贝尔高林，香港泛亚	策划整合	不详
		承建单位		中国建筑工程总公司	销售代理	自销
规划	技术指标
		占地面积		1300亩	建筑面积	1350000平方米
		总户数		10000余户	容积率	2.25
		绿化率		不详	车位数	不详

规划	特点解析
规划		中海国际社区紧邻曲江文化产业示范区核心地带，此处南观西部最大的主题公园大唐芙蓉园、毗邻闻名中外的大雁塔，文化氛围浓郁；于唐长安城六爻区域之畔，被水口生门之福泽，气聚水敛丰隆不绝；周边休闲、旅游商业圈包围拱卫，商业配套完善；社区交通流线与城市干道衔接，出行快捷方便；交大附小、陕师大附中、西安交通大学财经学院等教育设施配套齐全，区位良好。整个社区由五块不规则多边形地块组成。曲江大道、雁曲二路、唐城一路与唐城二路将社区分割为五块。以曲江大道为界又可分为两个片区。采用组团化布局方式，以便于后期物业管理和全方位多层次的打造景观环境，保证其均好性。整个社区规划为三大板块：社区西南板块南对大唐芙蓉园，西临大雁塔广场，景观环境最好。因而，该板块被定位为以低容积率与水体景观环境好的别墅组团；社区西南板块与曲江海洋世界及社区100亩教育配套用地相接，外部景观环境次于别墅组团，规划定位为小高层组团—熙岸；社区北部板块离大唐芙蓉园较远，布置高层组团—观园。整个规划布局形成大唐芙蓉园－别墅－小高层（熙岸）－高层（观园）的由低到高的阶梯形的空间布局形式，使每一类产品都有好的景观视野。
规划	各组团小区内部交通流线实行人车分流。车行通道与小区绿化结合，沿小区外围形成环线并与若干分支构成区内道路骨架，入户路呈枝状与道路环线连通；人行通道结合小区主景观轴设置，弱化小区内不同交通方式之间的相互干扰，确保交通安全。小区建筑形式多样，为保证景观均好性，别墅组团建筑朝向多呈南偏东与南偏西，少量正南向布置；高层组团建筑全部东南朝向，小高层则为南向与东南朝向。避免了南北朝向的呆板。既保证景观的均好性，又根据用地地块的特点达到建筑布局的最大化，从而实现地产开发经济利益的最大化。另外，小区在规划中预留100亩国际化教育配套建设基地，以完善教育配套。据悉中海西安公司拟同政府共建该板块，将引入国际化的教学设备聘请国家级名师执教。

景观

小区景观以散布于各组团的水景、小品、桥栈、景观广场及大尺度公共游憩空间为支撑，构建社区景观体系节点和休憩交往空间。高层组团则利用楼间场地以水景为中心打造大尺度景观空间。别墅与小高层组团则更强调景观空间的多样性和异化感受：别墅组团被一条宽大绿化景观带分割成两个区域，用大尺度的绿化景观营造深幽静谧的环境氛围，区隔私密空间；东南小高层地块则引入英伦园林景观，将英式自然园林风光与景观小品相结合，致力于异国风情与感受的营造。











    英式自然园林景观规划图

建筑

    中海国际社区物业类型丰富，拥有小高层、高层、小高层纯复式楼、双拼别墅、连排别墅数种建筑类型；建筑风格多样，大中式、新古典主义与欧式建筑多元共存，既吻合小区规划的多元建筑风格与灵动景观多重组合的设计构想，也满足不同消费群体对个性化和多样性居住空间的渴望与需求。
    该楼盘当前发售登记的房源由两部分组成，分别属于高层和小高层物业。下图中红色部分为正在发售登记中的高层，层高3米，层数为26—32层，主要以二房和三房为主；绿色部分为正在发售登记中的小高层，物业类型为11+1层，以三房、四房为主，附带部分跃层。

建筑	熙岸组团——小高层建筑为简约欧式风格，外形明快、大气，外观的明暗对比与凹凸起伏富于现代感和节奏感；单元门的高架斗拱大气，浅灰黄色建筑立面配以大幅面的玻璃窗典雅端庄与芙蓉湖水相映成趣、相得益彰。270度全景餐厅设计可将芙蓉湖胜景尽收眼底。

建筑	观园组团——高层建筑为新古典主义风格，外形庄重尊贵，外立面采用分段式处理工艺。用灰褐色、灰黄色与浅黄色分段装饰楼体外立面，不但凸显新古典主义的庄重，也与周边环境相呼应、与文脉传统相协调。虽体量巨大却绝不突兀。别墅组团位于小区西南板块，尚未开工建设。但从楼书效果图上看来，该部分建筑由于面积和数量较多，因而，其建筑风格也是多样的，包括大中式风格与欧式风格。

建筑	主推户型分析
建筑		◆ 二室二厅一卫（78—80平方米），分布于高层组团——观园，为经济型两房优点：全南户型、布局紧凑，明厨明卫设计，干湿分区；双阳台设计观景、