2008金盘点兵
     
    断供、打折、退房，2008年楼市遭遇了种种“磨难”。从“救市”到央行连续降息，似乎都没能撼动楼市的观望趋势。曾经，楼市和开发商总是被一层或深或浅的纱幕笼罩着，关于开发商的议论和诟病从未消失，捂盘、惜售、暴利、高价，“赚钱的巨人，纳税的矮子”烙在他们的身上。但是，当灾难来临时，年初的雪灾，年中的地震，我们看到了他们忙碌的身影。在浸润着爱心和勇气的捐助名单中，的确有许多陕西房地产企业的名字，是他们撑起了地产的脊梁，无愧于企业公民的称号。“2008年度陕西地产总评榜”，名人、名企、名盘。在这个寒冬里，总有一种温暖让我们铭记于心。
     随着众多楼盘、景观、环境及文化元素的加入，让原本就很美的西安楼市越发迷人。今天，这里“群星”闪耀，作为2008年度陕西楼市金牌项目，更是以其出色的综合素质和“金光闪闪”的非凡亮点，演绎出让无数置业者倾心的交响曲。
        金盘闪耀，点兵点将。
     
    2008年西安楼市“价滞量跌”
     
    2007年西安楼市因为狂热而让各路开发商久久难以忘怀，而即将过去的2008年，同样也会让开发商铭记于心，但不同的是，今年是因为低迷。2008年的西安楼市，总体呈现“价滞量跌”的运行特征。冬天来了，春天还会远吗？那就让我们带着期望、盼望和希望对今年的楼市进行梳理和回望。
        ■热销场景 已成明日黄花
    购房者应该都还记得，去年的西安楼市，即使排队抢房都不易得手，“三个人抢一套房”，连夜排队是去年楼市一个常见的场面。那段日子里，几乎所有的售楼部都挤满了买房看房的市民，不少楼盘出现了开盘即封盘的现象。购房者找熟人、托关系不再是为了要到优惠，而仅仅是为了能够买到一套房子。
    然而时间进入2008年后，从年初的雪灾，到五月的大地震，从美国的次贷危机，到全球的金融海啸，这些天灾人祸、内忧外患致使国内楼市一直处于低迷状态，西安的房地产市场也风光不再，市场观望气氛浓重，销售开始明显减缓。就连传统的“金九银十”这样的旺季，也没有迎来火热的销售，成交量持续下滑的势头没有改变。在沿海城市蔓延的观望情绪开始波及西安，各大售楼部人气非常低迷。有的楼盘市场销售非常差，有的项目因为客户少不敢开盘。
    ■      打折销售 就是不说降价
    随着外围环境的变化，西安开发商自然也开始启动了“打折销售”的营销模式，不论是名不见经传的本地中小楼盘，还是在全国业界享有盛誉的外埠大手笔，几乎个个都在争相推出各种优惠活动，以种种方式吸引购房者的眼球，但回避“降价”这个敏感的词汇。今年9月份，一家全国知名的开发商在开盘当日推出8．5折，创下楼市优惠之最。
    就在个别楼盘打折优惠时，其他大多数楼盘却没有明显的动作，部分热点区域的楼盘依然在高价销售。西安南二环一个高档楼盘，其开盘价就达到6500元/㎡。据西安搜房网楼市分析数据，11月份西安市场全市平均价格4500元/㎡，其中城东区商品房住宅均价为4044元/㎡；城南为5550元/㎡；城西为5200元/㎡；城北为3777元/㎡，而城内的商品房价格为4700元/㎡。记者了解到，今年年初到年末，绝大多数在售楼盘的价位基本处在一个水平线上，涨幅非常小，有些楼盘甚至是原地踏步，呈现明显的停滞状态。
    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生曾在“2008博鳌房地产论坛”上指出，地产商现在打折，就是不降价，只是害怕一旦“明目张胆”降价势必会引起“多米诺”效应，房价有可能如“股市”一泻到底。
    ■积极调整 楼市理性回归
    伴随买卖双方不断磨合，今年的西安楼市已进入调整期，房价没有发生深圳等城市出现的暴跌，也没有暴涨，这是因为西安属于二线城市，虽然与一线城市的房价下跌不能等同看待，但从一定程度上促成了购房者的日渐理性。
    据国家统计局西安调查队统计，今年一季度西安商品房销售面积为99.9万平方米，同比增长30.4%；上半年为321万平方米，增幅快速降至3.0%；前三季度商品房累计销售504.83万平方米，增长5.5%，增幅较去年同期的73.4%下降近70个百分点。
    业内分析人士认为，市场销售的回落与购房者观望情绪浓重直接相关。受全国一线城市房地产市场销售量、价齐跌的影响，西安潜在购房者对房价调整的预期较为强烈，目前虽然房价停止上涨，甚至还有很多楼盘在搞打折优惠，但房价与购房者的心理预期还有一定差距，这种观望是消费者逐渐成熟的表现，也加速了楼市回归理性的步伐。本报记者 田永丽。
        2008年度最具人气十大名盘
        恒大绿洲
    它是古城西安浐河西岸罕有的高尚住宅，拥有上千米一线水岸景观，与著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，紧邻半坡遗址，居于浐灞新区之门户，周边市政绿地面积超过20万平方米，流水水面超过10万平方米，拥有优越的原生态自然环境。恒大绿洲总建筑面积约60万平方米，由18幢高层、27幢小高层以及17幢空中别墅组成，采用欧式后现代风格，建筑形体富于明丽时尚的时代气息，又渗透稳重大气的古典气质。以它独特的魅力，荣获年度人气楼盘。 
     中新·浐灞半岛
    中新·浐灞半岛地处西安浐灞生态核心区，一座310万平方米的国际水岸新城，由香港中新集团投入百亿巨资筑建，以极高的性价比，为西安人奉上前所未有的水岸生态生活，作为“2008年度最具人气十大名盘”实至名归。从2007年8月18日，10小时创下热销1844套的纪录以来，一直以骄人的业绩位居市场前列。2008年7月26日“二期”开盘，这个西北乃至全国的销售冠军，再次一枝独秀。2008年12月13日，“独灞河山”（A14）惊爆开盘，灞河畔全精装组团震撼全城，以超高性价比引领西安。  
     
    隐性降价开发商撒手锏
     
    资料显示，从今年年初开始，西安就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，如买房送车、送旅游、推出特价房等，房屋销售均价在悄悄地降低，据知情者称：西安部分楼盘房价下降幅度在10%左右，遇到大规模团购，房价下调比例已经超过15%。
    ■      市场表现开发商隐性降价
    年关将至，开发商却业绩平平。为促销楼盘，一些开发商使出“撒手锏”，或明或暗地降低房价，除了以开盘、房展会等名义适时推出特惠房及打折活动外，一些新开或将开的楼盘，还调低了单价。
    团购给了各大开发商一个顺理成章的促销打折理由，开盘或推新房也成为开发商借以暗降房价的一个时机。一些分期开发的楼盘因为担心降价会引起前期客户不满，只好巧立名目，采用团购等办法，不仅能吸引购房者、促进交易，还让前期的业主无话可说，像华城国际、奥林匹克花园、中新·浐灞半岛、国色天香、新兴骏景园等诸多楼盘都用过这样的促销手段。一些新开楼盘则理直气壮地调低了单价，像恒大名都、华城新天地、中海国际社区、暖山康城等。
    因为是“隐性”降价，具体房价降了多少不好统计，但近日，记者也从一些举办团购活动机构处了解到，参加团购，优惠幅度要根据人数的多少来定，最少优惠10个点，最多优惠20个点。“当然，不是所有的房源都能享受这样的‘特价’，开发商精着呢，不信你去看看，往往优惠幅度最大的，一定是那些户型不好、楼层不好的房子。如果全都优惠20个点，开发商不跳楼才怪？”资深媒体人史先生说。“隐性”降价是一种明智的做法，如果说去年开发商是在比房价，今年就要比速度了，谁卖得快、卖得多，谁就能把握先机，比别人走得更远。
     ■营销思路回款速度是第一位
    西安一地产策划机构的张先生告诉记者：“今年，尤其是下半年，开发商对于定价态度已经缓和多了，不像以前，定价都是追着区域内最高房价走的，很多时候，开发商也会考虑目标客户的承受能力，适当地压低利润，把价格定低一些。但是现在，销售速度是他们的首要目标，主要是想快速回笼资金，保证企业的正常运转。”“市场不好的时候，开发商考虑最多的不是房价，也不是利润，而是如何自保。”业内人士刘女士分析，直接降价是开发商最不愿意或者说万不得已才会采用的手段，因为率先主动降价会很被动，深圳的购房者“断供”、万科业主闹事就是前车之鉴。刘女士说：“10月份，我们代理的一个项目销售状况不好，购房者嫌房价高，开发商想调价，发现了这个‘苗头’，前期买房的几十个业主还找到开发商，‘威胁’他们不要降价，并称如果开发商降价，要么给业主补差价，要么退房。开发商自然不敢‘明目张胆’地降价了，但是房子销售一直很慢，当时一个月还卖不到十套房，银行又经常打电话催款，开发商的压力可想而知。既不敢明着降价，又想尽快回笼资金，后来，有业内朋友支招，开发商跟西安一家媒体合作，拿出了十套特价房试水后，效果很不错，后来又连续做了两次团购，差不多卖出了100多套，这种‘隐性’降价的办法还真不错。”
    ■行业反思隐性降价能救楼市？
    开发商认同并采取隐性降价手段，显然也是基于其对楼市走向不太乐观的判断。事实上，政府也已经多次出台“救市”办法，可购房者依然不买账，楼市观望情绪依然严重，要想打破楼市僵局，可能还需要采取进一步“行动”。
    各地近期被媒体频频曝光的“隐性”降价事件，开发商是如何看的呢？万科总经理郁亮表示，基于万科早前“行业需要且必然进入一个理性回归的调整期”的判断，行业目前正在经历的调整对于万科来说，已不是猝不及防的突发事件。但短期看来，调整期内的确存在着诸多不确定性，行业资金紧张的局面在数年内也不会改变。
    西安南郊一位不愿意透露姓名的开发商说：“同股市一样，楼市也是买涨不买跌的，开发商如果明着降价，购房者不仅不会买，还会继续观望，他们认为房价还有下降空间。因此，开发商只能用‘隐性’降价的办法促销。”曲江一位王姓开发商则称：“最近卖得比较好的楼盘，除了本身定价低外，很多房源都是靠‘隐性’促销卖出去的。现在不能说‘隐性’降价就能拯救楼市，但至少给开发商一定的缓冲期，如果能撑到明年5月份前，就会缓过劲儿来，这都是‘隐性’降价的功劳！”
    阳光100董事长易小迪认为，此次房价的回调首先源于金融政策的收紧，而非市场购买力的萎缩。由于购房个贷与房企开发贷款双重收紧，导致许多企业自身资金链紧张而引发了房价打折与楼盘促销，不过，价格回调是理性的。本报记者 陈璇
    2008年度最具人气十大名盘
    华城万象
　　处于城南最具潜力的电视塔商圈核心，该商圈汇集了百安居、麦德龙、易初莲花等顶级商业旗舰，华城万象的“空中院馆”奢适3房，把私家花园引入高层住宅中，使之成为家庭活动的中心点，虽然身处高楼，但依然可以尽情享受坐拥私家花园的优雅生活，成为华汉集团继华城国际后，又一个国际人居示范经典项目。它的水晶体建筑，从每种角度都表露出建筑的美感，成为让人无法躲避的空间引力，当之无愧揽走本年度人气楼盘奖项。 
    高新·枫林华府
　　高新·枫林华府是西安高新地产投资开发的西安首家多重庭院组团社区，位于高新区科技路与团结南路十字北500米。项目占地面积200亩，汲取地块背景汉文化精髓，构建出记忆、期望与文化和谐相融的现代都市高尚社区。
    社区保留上百余棵原生树种，凸显出藏风聚气的风水灵地，构成了让都市人魂牵梦萦的庭院文化。多重庭院府邸，45%高绿化率，实现组团邻里化、庭院苑囿化、设施人本化、文化地域化，讲求