高新区房地产市场
    2009年年报
     
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
    201025 
    

     
     

       
     
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    第一章 房地产市场发展背景              1
    1.1 宏观经济              1
    1.2  09年政策盘点              1
    1.3 西安09年市政动态              1
    第二章 高新区土地市场分析              1
    2.1 2009年高新区土地市场概况              1
    2.2 出让土地性质分析              1
    第三章 高新区房地产市场整体运行情况分析              1
    3.1高新区房地产供给分析              1
    3.2高新区房地产需求分析              1
    第四章 2009年高新楼市排行榜              1
    第五章 2009年高新区公寓市场分析              1
    5.1 高新区公寓项目分布图              1
    5.2 高新区各公寓项目盘点              1
    第六章 2009年高新区写字楼市场分析              1
    6.1 高新区写字楼分布图              1
    6.2 高新区写字楼盘点              1
    第七章 2009年高新区报广分析              1
    7.1高新区项目报广投放总体分析              1
    7.2高新区项目报广投放版面分析              1
    7.3高新区项目报广投放时间分析              1
    7.4高新区项目报广投放TOP10              1
    7.5高新区项目报广投放总结              1
    
    

    

12
     


   

     
    2009年是改革开放三十年来,我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年,受到国际金融危机的冲击,我国宏观经济一度陷入低迷,GDP增长保八面临考验。面对“内忧外患”的局面,国家实施了积极的财政政策和适度宽松货币政策,并启动了四万亿投资计划,并出台了一系列有利于房地产的政策。政策的带动下,随着积蓄一年的刚性需求的释放,我国房地产业异军突起,在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。 
    西安市09年经济增长幅度超过全国水平房地产市场发展也取得了历史性的突破。本年度西安住宅成交历史性的突破1300 万平米的大关,刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力,这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。同时伴随着市场需求的旺盛,西安住宅价位首次突破5000 元。
    高新区09年在经济持续保持上涨的情况下,房地产市场首度出现了供小于求的情况,同时也是09年西安6大区域中唯一一个供小于求的区域,这主要是由于高新区经过十几年的开发后,原来规划的建设用地已基本开发殆尽,没有过多的土地资源来开发所导致。随着高新区新区拓展计划的实施,未来高新区将在现有已开发的35平方公里的基础上增加45 平方公里目前土地供应不足的情况将得到解决。
    


第一章 房地产市场发展背景

1.1 宏观经济

    西安高新区,一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地,以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。
    西安高新技术产业开发区是19913月经国务院首批批准的国家级高新区。18年来,西安高新区主要经济指标增长迅猛,综合指标位于全国54个国家级高新区前列。西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近8000项,其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。
    如今,西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一,成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口,成为我国发展高新技术产业的重要基地。西安高新区科技创新竞争力位居全国第三位,仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。200812月,西安高新区与北京中关村、上海张江、武汉东湖、无锡高新区一起,率先成为全国54个国家级高新区中的首批“海外高层次人才创新创业基地”。
    
     
    从上图可以看出:2005年到2008年,高新区在册企业营业收入呈上升趋势,到2008年,高新区在册企业营业收入已达2410.55亿元。在册企业营业收入年增长率保持在30%以上,其中07年增长率最高达到36%08年由于金融危机的影响,增长率仍然保持在30.05%09年前十个月,高新区在册企业营业收入已达2307.86亿元,全年营业收入将超过08年,创造历史新高。
     
    
     
    从上图可以看出:2005年到2008年,高新区固定资产投资呈递增趋势,2005年固定资产投资为104.98亿元,到2008年已增长为205.78亿元。年固定资产增长率基本保持在20%以上。09年前十个月高新区固定资产投资已达228.18亿元,比08年增长10.89%
     
    
     
    从上图可以看出:高新区从0508年利用外资呈递增趋势,但年增长率从06年开始呈下降趋势,08年仅比07年增长8.23%09年前十个月高新区利用外资2.93亿元,比08年减少了30.4%,预计09年全年利用外资情况将低于08年水平,这主要是由于高新区经过十几年的开发,已经发展成为全国3大高新区之一,同时,原来规划的土地也即将开发殆尽,所以制约了近几年的增长。随着高新区新规划用地的出台,高新区将进入新一轮的高速发展期。 
     
    
     
    从上图可以看出:高新区从0508年财政收入呈上涨趋势,08年财政收入为18.31亿元。0506年财政收入年增长保持在25%以上,0708年保持在9%左右。09年前十个月财政收入已达22.48亿元,比08年增长22.77%,预计09年全年财政收入将超过25亿元。
    通过上面分析可以看出:高新区在册企业营业收入及财政收入逐年增长,固定资产投资也逐年增加。利用外资从07年开始增长率逐渐下降,09年利用外资将小于08年水平,05年以来首次出现下降趋势。随着高新区新规划用地的出台,高新区将进入新一轮的高速发展期。

1.2  09年政策盘点

    09由于我国宏观经济面临前所未有的挑战和压力GDP增长保八面临考验国家实施了积极的财政政策和适度宽松货币政策。同时为了刺激房地产业发展,拉动经济增长,国家在前半年发布了一系列有利于房地产业的政策。于是,从二季度开始,我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段,地王频现、房价创新高、豪宅起舞,再次成为楼市的主要特征。随着经济的好转及保八任务的完成,为了房地产市场的健康稳定发展,国家在09年年底果断出台了一系列针对房地产的调控政策。 
    总的来说,2009年房地产政策:前期宽松平稳,年底政策突变。
    1.2.1 土地政策
    时间
    政策法规
    主要内容
    16 
    《加强建设用地容积率管理和监督检查通知》
    《通知》要求,各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中,必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
    218 
    《土地利用总体规划编制审查办法》
    该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序,提高土地利用总体规划的科学性和可操作性,自发布之日起施行。
    41 
    国土部“区域限批”遏制违法占地
    国务院与国土资源部将强化土地督察制度的执法权力,并赋予其法律地位,即在基本完成修订的《土地管理法》中,单辟一章以法律的形式规定土地督察制度的职权,而在这其间,赋予其“区域限批土地转用”的权力。
    427 
    两部委特急彻查房产项目容积率
    住房和城乡建设部与监察部将对2007年至20093月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理,重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。
    51 
    《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》
    200951日起,各地依法获得批准的新增建设用地,均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后,每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。
    56 
    国土资源部要求农村土地整治解决四大问题
    国土资源部表示,土地整治是驱动农村需求的有效途径,中央要求采取更加直接、更加有力、更加有效的措施扩大内需促进经济平稳较快发展,当前大力推进农村土地整治工作恰逢其时。
    513 
    关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知
    《通知》决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整,即变相下调工业用地最低出让标准。这对于部分新建项目有直接利好。
    520 
    关于禁止保障房地块用于商业性开发通知
    各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实,加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借保障性
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