凤凰市调                                                                         2008、12、31
     
     
     
     
    宝鸡市房地产市场调查分析报告
     
     
     
    




    
    2008-12-31 
     
     
     
     
     
     
    调查说明
    调查目的：了解宝鸡市房地产市场行情及特点，为石鼓山项目的初步市场定位和产品规划提供依据。
    调查时间：2008年12月7日到12月21日
    调查人员：胡萍，范丽，孙玄，王学宝
    调查过程：全体人员在12月7日上午出发去宝鸡，住在桥南的航天招待所。第一天先熟习地块及整个宝鸡市的城市发展。在胡总监统筹，大家先是集中做了全宝鸡50余个楼盘的调查，然后聘请6名宝鸡文理学院学生做了500份潜在购房者需求调查问卷。
    第二周，胡总监通过与宝鸡政府相关部门的沟通，得到宝鸡市宏观经济及房地产行业的最新数据，并且去了解夜场的经营情况，去各个地方了解宝鸡的人土风情。范丽做定向的问卷调查，孙玄了解宝鸡市出租车情况、4S店汽车销售情况和建材市场经营状况等，王学宝整理数据。忙忙碌碌两周，最后在12月21日下午离开宝鸡。
    调查结果：经过整个团队的努力，这次调查成果如下：
    一、宝鸡市的经济发展、城市规划、政策法规等宏观数据；
    二、宝鸡市近4年的房地产发展数据，及各个区域的房地产市场特征；
    三、通过问卷调查和业内访谈得到潜在购房者需求特点；
    四、宝鸡市商业发展状态；
    五、宝鸡市人土风情。
     
     
     
    目       录
    第一章 宝鸡市宏观环境分析              6
    一、宝鸡市概况              6
    二、宏观经济环境              7
    （一）宝鸡市地区生产总值              7
    （二）宝鸡市产业结构              8
    （三）固定资产投资              9
    （四）社会消费品零售总额              10
    （五）城镇居民可支配收入              10
    （六）城乡居民年末储蓄存款余额              11
    （七）人口增长状况              12
    三、宝鸡市城市规划              12
    （一）宝鸡市城市性质              12
    （二）城市各组团主要功能              13
    （三）城市道路规划              14
    四、宝鸡市房地产政策              14
    五、本章分析结论              15
    第二章 宝鸡房地产市场分析及发展趋势              15
    一、宝鸡市商品房供销分析              15
    （一）宝鸡市商品房供应分析              15
    （二）宝鸡市商品房销售分析              17
    （三）宝鸡市商品房空置面积分析              17
    （四）宝鸡市商品房成交均价分析              18
    二、宝鸡市房地产市场发展特征              18
    三、宝鸡市房地产开发趋势              20
    四、宝鸡市房地产市场预测              21
    （一）未来2-3年房地产供应市场预测              21
    （二）未来2-3年房地产需求市场预测              22
    （三）宝鸡市房地产市场价格预测              23
    五、建材市场分析              23
    六、本章分析结论              24
    第三章 宝鸡市各区域市场分析              25
    一、宝鸡市各区楼市分析              25
    （一）东高新              25
    （二）桥南区              28
    （三）市中心区              31
    （四）东区              33
    （五）西区              35
    （六）分析小结              37
    二、宝鸡市典型楼盘分析              38
    （一）左岸新城              38
    （二）水木清华              40
    （三）田丰·高新国际              42
    （四）大城际              44
    （五）财富大厦              46
    （六）三迪·世纪新城              48
    （七）凯跃·欧洲城              50
    （八）宝隆御邸              51
    （九）豪城天下              53
    （十）阳光百翠园              55
    （十一）分析小结              57
    三、住宅项目比较分析总结              59
    （一）项目户型比较分析              59
    （二）项目价格比较分析              64
    （三）项目市场营销策略比较分析              66
    （四）项目成功关键比较分析              67
    四、本章分析结论              69
    （一）各板块分析结论              69
    （二）典型楼盘分析结论              70
    （三）各板块比较分析结论              71
    （四）营销策略比较分析结论              72
    （五）项目成功关键因素比较分析结论              72
    第四章 住宅客户市场需求分析              73
    一、受访者基本资料              73
    （一）受访者的年龄              73
    （二）受访者的性别              74
    （三）受访者的学历              74
    （四）受访者从事的行业              75
    （五）受访者的工作区域              75
    （六）受访者的居住区域              76
    （七）受访者的日常出行方式              76
    （八）受访者的私家车购买计划              77
    二、宝鸡购房总体特点              77
    （一）受访者打算买房时间              77
    （二）受访者目前的住房情况              78
    （三）受访者目前的住房面积              78
    （四）受访者买房的目的              79
    （五）受访者买房首选区域              79
    （六）受访者首选何种类型住房              80
    三、购买户型及价格              80
    （一）受访者想买的户型              80
    （二）受访者想买的面积              81
    （三）受访者对住宅各功能区的需求              81
    （四）受访者可接受的最高单价              82
    （五）受访者可接受的最高总价              82
    （六）受访者对满意的房子会增加的购房预算              83
    （七）受访者购房的付款方式              83
    （八）受访者可接受的月供              84
    （九）受访者认为未来两年宝鸡市房价走势              84
    四、购房时主要关注因素              85
    （一）受访者购房时看重的因素              85
    （二）受访者购房时看重小区的哪些因素              85
    五、受访者对社区规划的看法              86
    （一）受访者喜欢的采暖方式              86
    （二）受访者对小区热水的需求              87
    六、受访者需要的社区配套              87
    七、受访者期望的交付标准              88
    八、受访者了解房地产信息的渠道              88
    九、受访者对石鼓山项目的看法              89
    （一）受访者认为石鼓山项目适合的产品类型              89
    （二）受访者认为石鼓山项目吸引因素              89
    十、交叉分析              90
    （一）受访者想买的户型与面积的关系              90
    （二）受访者想买的面积与可接受最高总价的关系              91
    （三）受访者的工作区域与买房首选区域的关系              92
    （四）受访者首选住房类型与想买面积的关系              93
    （五）受访者想买面积与认为石鼓山项目适合产品类型的关系              94
    十一、本章分析结论              94
    第五章 宝鸡商业市场分析              96
    一、商业发展现状              96
    二、核心商圈分析              97
    三、商业地产供求关系              99
    四、典型项目分析              100
    （一）百合新天地              100
    （二）城市新天地              101
    五、商业未来市场变动趋势预测分析              102
    六、本章分析结论              102
    第六章 城市特征综合分析              103
    第七章 对本案的认识及建议              105
    一、本案基本信息              105
    二、地块SWOT分析              106
    （一）优势              106
    （二）劣势              107
    （三）机会              107
    （四）威胁              108
    （五）小结              109
    三、初步建议              109
    
     
     
     
     
    宝鸡市房地产市场调查分析报告

第一章 宝鸡市宏观环境分析

一、宝鸡市概况

    

宝鸡，古称陈仓，是华夏始祖炎帝的故乡，周秦王朝的发祥地，素有“炎帝故里、青铜器之乡、佛骨圣地、民间美术之乡”美誉。位于陕西关中西部，地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，处于西安、兰州、银川、成都四个省会（首府）城市的中心位置，陇海、宝成、宝中铁路在此交会，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽。
    辖九县三区，市域面积1.82万平方公里，总人口376万，其中市区人口75万，宝鸡地处东径106°18′~108°03′，北纬33°35′~35°06′