为您·我做到                                                四川中原市场研究中心/2009/01/13
    
     
     
     
     
     
     
    2009年成都市土地市场
    分析报告
     
     
     
     
     
     
     
    
     
    四川中原物业顾问有限公司
    市场研究中心
    
    目  录
     
    一、成都市宏观经济运行概况              4
    国民经济平稳运行              4
    固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落              4
    二、2009年成都市主城区商品住宅市场整体概况              4
    三、成都市主城区土地供需市场              5
    1、主城区招拍挂市场整体概况              5
    2、住宅类用地市场              6
    3、商业类用地市场              8
    4、住宅用地大幅上涨，商业用地走势良好              11
    四、年度成交用地可开发情况              11
    1、住宅类用地              11
    总开发量上涨244%，容积率基本持平              11
    城北引领上涨              11
    各区域楼面均价同比均涨幅明显              12
    2、商业类用地              13
    商业用地可开发量小涨，容积率略有上升              13
    城南为王              13
    五、2009年成都市主城区土地市场七宗“最”              13
    六、2009年度土地市场交易特征总结及2010年行情展望              14
    附图一  2009年成都市主城区主要成交宗地位置图              15
    
     
     
     
     
    图表目录
    图 1：2006-2009年成都市主城区商品住宅供需走势              5
    图 2：2007-2009年成都市主城区住宅及商业用地供需走势              5
    图 3：2009年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需              6
    图 4：2009年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需              7
    图 5：2006-2009年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势              7
    图 6：2009年成都市主城区商业类用地成交均价月度走势              10
    图 7：2007-2009年成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比              12
    图 8：2007-2009年成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比              12
    图 9：2007-2009年成都市主城区各区域商业用地可开发量对比              13
    
    表 1：2007-2009年各方位区域市场成交量对比              6
    表 2：2007-2009年成交住宅用地地块规模对比              8
    表 3：2007-2009年成交住宅用地出让方式对比              8
    表 4：2007-2009年商业类用地供需对比              9
    表 5：2007-2009年商业类用地环域供需对比              9
    表 6：2007-2009年出让商业用地规模对比              10
    表 7：2007-2009年成交商业用地出让方式对比              11
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    (数据说明：本报告数据若未经说明，均来自于中原数据库；工业用地数据未计入本报告；)

一、成都市宏观经济运行概况

1、国民经济平稳运行

    2009年，成都全年地区生产总值预计达到4380亿元，较去年环比增长12.3%。城镇居民人均可支配收入增加至18650元，较去年环比增长10.1%。

2、固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落

    2009年1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期(下同)增长36.5%。基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力，房地产开发投资降幅趋缓，接近去年同期水平。1-11月，基建完成投资1835.81亿元，增长62.6%；房地产开发完成投资795.15亿元，下降4.1%，下降幅度在10月减缓3.8个百分点的基础上又减缓2.5个百分点。

二、2009年成都市主城区商品住宅市场整体概况

1、      楼市繁荣，促成地市新一轮行情

    2009年，成都市主城区商品住宅新增预售供应775.53万平米，成交1253.64万平米，供需比值0.62，全年供小于求，共消化前期积累存量478.11万平米，市场自3月份开始，成交活跃，一反2008年颓势，压制的刚性需求大量释放，尤其第四季度，屡创成都楼市新高。在楼市的带动下，土地市场又开始了新一轮的繁荣景象。
    图 1：2006-2009年成都市主城区商品住宅供需走势（万平米）
    

三、成都市主城区土地供需市场

1、主城区招拍挂市场整体概况

    住宅用地供需量大幅攀升两倍多，商业用地供需量小幅上扬
    2009年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地67宗，总出让面积4480亩，成交4407亩；其中成交住宅类用地38宗，2755亩，同比大幅上升216%；商业类用地28宗，共1652亩，同比上升9%。
    图 2：2007-2009年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）
    

2、住宅类用地市场

    ?      一扫颓势，全市翻倍，城北翻10倍
    2009年，成都市主城区住宅用地供应成交最多的为城南，占总成交量2755亩的34%；城西、城东、城北分列二、三，四，成交量占比分别为30%，18%，17%；城中本年度成交住宅用地1宗，面积为3亩，占总成交量0.1%。
    图 3：2009年成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需（亩）
    
    表 1：2007-2009年各方位区域市场成交量对比（亩）

    上表显示，2008年低迷的成都楼市带给土地市场的影响非常明显，每个方位的成交量降幅都在60%以上，降幅最大的城东，成交量减少了9成之多，降幅最小的城南也有65.6%，全市成交量的缩减幅度高达八成。
    2009年成都楼市已经从去年低迷状态中走出，土地市场也一扫颓势，各个方位区域市场供需量相对于2008年都有大幅的上升，涨幅最大的城北，相比2009年上升了10倍之多，且超过了07年的成交量。涨幅最小的城东也有147.62%的涨幅，全市整体成交量的上涨幅度超过2倍。
    ?      二环～三环、三环外旗鼓相当，供需量均上千亩
    随着成都市主城区旧城改造力度的加大，二环～三环之间平整出大量可供开发的用地，而随着成都市主城区的扩张，三环外的土地也大量被推上市场，例如2009年龙湖、华润进驻的五块石板块、保利进驻的武侯区顺江板块。二环以内的住宅用地日益稀缺，2009年二环以内的成交量只占全年成交量的2%，未来很长一段时间，环域市场将继续保持目前的格局。
    图 4：2009年成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需（亩）
    
    ?      成交均价逐步上扬
    2009年，成都市主城区住宅用地整体成交均价为720万元/亩，较2008年的450万元/亩增长60%。1-3月，主城区延续2008年颓势，无住宅用地供应成交。从4月份有住宅用地推上市场以后，均价开始了上扬的过程，全年有5个月的成交均价在700万元/亩以上，后四个月更是持续位于高位。
    图 5：2006-2009年成都市主城区住宅用地成交均价月度走势（万元/亩）
    
    ?      100亩以下地块依然占主流
    无论市场高潮期的2007、2009年还是低潮期的2008年，100亩以下规模的住宅用地都是供应成交的主力，类似于房产市场上的中小户型，中小规模的宗地更加方便于开发商的操作，会相应的减少开发商的资金压力，会使开发周期缩短，有利于有效增加楼市供应，减少房地产市场风险，也更有利于房地产市场有