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    宜宾市房地产市场报告
    




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    1、      2009年一季度中国房地产发展状况
    1.1      前言
    08年9月以来，随着美国“雷曼兄弟”银行倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。
    在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。
    5月，全国工商联房地产商会发布“2009年一季度中国房地产市场报告”。该报告认为，2009年一季度房地产市场已经触底。房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。从价格方面看，经历了目前一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。
    未来一段时期，如果不出现外部环境的突然恶化，房地产市场很可能出现的局面是“两个市场并存”：普通住房市场供大于求的矛盾逐步缓解，价格企稳；高档住房市场和办公楼市场仍会持续调整态势
    1.2      全国09年一季度房地产开发完成情况 
    1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。
    1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。
    1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。
    1.3      09年一季度全国商品房销售情况
    1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。
    1.4      房地产开发企业资金来源情况
    1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。
    1.5      70个大中城市房屋销售价格指数
    3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.2%。
    新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.1%。
    分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.4%，比2月份涨幅高0.1个百分点；商品住宅销售价格下降2.2%，比2月份降幅扩大0.1个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.8%，高档住宅销售价格下降3.7%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.2%，高档住宅销售价格持平。
    分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。
    分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有29个，其中涨幅较大的城市是：银川7.3%、锦州5.0%、兰州和西宁4.6%、烟台3.9%；价格下降的城市有41个，其中降幅较大的城市是：深圳下降12.2%、广州下降8.9%、石家庄下降7.2%、桂林下降6.4%、厦门下降5.4%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有35个，其中涨幅较大的城市是：昆明1.1%、锦州0.9%、南京0.7%、贵阳0.6%、深圳和湛江0.5%；价格下降的城市有21个，其中降幅较大的城市是：济宁下降2.6%、唐山下降2.0%、桂林下降1.4%、徐州下降1.1%、大理下降1.0%。
    二手住宅销售价格同比下降0.4%，比2月份降幅缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%。
    分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有32个，其中涨幅较大的城市是：三亚13.2%、南宁10.5%、哈尔滨6.6%、郑州6.1%、西宁5.9%；价格下降的城市有37个，其中降幅较大的城市是：深圳下降15.7%、吉林下降9.5%、厦门下降6.1%、岳阳下降5.9%、石家庄下降5.6%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅较大的城市是：金华1.8%、桂林1.5%、郑州1.4%、温州1.2%、大理1.0% ；价格下降的城市有18个，其中降幅较大的城市是：济宁下降5.9%、石家庄下降2.1%、湛江下降1.2%、唐山下降1.1%、银川和海口下降0.7%。
    1.6      全国房地产开发景气指数
     3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.74，比2月份回落0.12点，比去年同期回落9.98点。
    从分类指数看：房地产开发投资分类指数为92.00，比2月份提高0.12点，比去年同期回落12.48点；本年资金来源分类指数为93.71，比2月份提高1.10点，比去年同期回落8.67点；土地开发面积分类指数为92.20，比2月份回落0.07点，比去年同期回落5.91点；商品房空置面积分类指数为92.03，比2月份回落3.43点，比去年同期回落19.27点；房屋施工面积分类指数为93.50，比2月份回落1.36点，比去年同期回落14.93点。
    2、      09年一季度四川省房地产发展状况
    四川省统计局和国家统计局四川调查总队5月5日发布统计分析指出，一季度，全省房地产开发资金到位448.5亿元，同比净减少17.1亿元，从去年同期的增长31.8%跌至现在的-3.7%，净减35.5个百分点。从资金来源看，国内贷款71.1亿元，下降32.8%；利用外资3.5亿元，下降50.6%；自筹资金205.2亿元，下降2%；其他资金来源168.8亿元，增长17.6%。从结构上看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源之比为20.3：1：58.6：48.2，国内贷款和利用外资所占比重已向自筹资金和其他资金来源倾斜。
    四川省土地开发面积分类指数略有反弹后又继续回落，3月份，土地开发面积分类指数为99.87，同比下降25.83点，比2月份下降0.45点。在2月较1月略有回升的情况下，3月又运行至不景气区间。一季度，全省待开发土地面积737万平方米，同比增长10.3%；土地成交价款16亿元，下降51.8%；完成开发土地面积218.5万平方米，下降3.3%。完成开发土地面积只占待开发土地面积的29.6%。
    一季度，全省商品房施工面积11845.1万平方米，同比增长9.2%。其中，新开工面积1013.1万平方米，下降35.6%。在全部施工面积中，住宅9928.1万平方米，增长7.6%，住宅占全部商品房屋施工面积的83.8%；办公楼施工面积222.9万平方米，增长46.2%；商业营业用房施工面积887.7万平方米，增长6.1%。
    5月6日，四川省统计局发布2009年房地产市场调查报告，带来房产新政后四川楼市的最新调查结果：四川改善性住房需求大增。
    半数受访者需要90平方米以上住房
    省统计局选取了成都、绵阳、攀枝花等7个市800个样本展开调查。被访者年龄集中在18—40岁，占68.9%，其中，51.3%的被访者月收入为3000元以下，32.1%月收入在3000-5000元之间。
    调查显示，居住面积在91-120平方米的被访者占被访总数的21.6%；其次是71-90平方米的，占21.3%；居住面积在51-70平方米的，仅占19.1%——此次调查家庭居住人口平均为3.5人，据此估算，受访者人均居住面积为23.6平方米。
    对市场而言，最关键的是需求。调查显示，九成以上受访者表示购房目的是解决自住和改善住房条件。“说明目前存在比较大的改善性住房需求。”省统计局社情民意调查中心相关人士说，和前几年“71-90平方米”占主导的需求明显不同，此次调查表明，希望购买“91-120平方米”的受访者最多，占50.3%。
    不过，需求未必体现在消费行为上。调查结果表明，88.1%的受访者在购房时机方面选择“观望，看情况再说”。
    逾6成开发商对今年“有信心”
    今年一季度，四川房地产投资增幅仅为0.2%。
    面对市场信心暂未回稳和存量住房消化双重压力，在川房地产开发商如何看待当前及未来市场？根据2008年投资额度，对我省已注册的3897家房地产开发企业进行分层随机抽样，选择198个有效样本展开调查。
    结果显示，2008年开发企业的销售计划完成不够理想，六成多受访企业有商品房空置。不过，对于今年房地产市场发展，回答“有信心”的占68.7%，表示信心“一般”的占17.2%，两者综合为85.9%。
    信心体现在经营策略上，选择“创新”的受访企业占45.5%；选择“观望”和“防守”的分别占29.3%和11.6%；选择“扩张”的占10.6%；选择“收缩”的占3.0%；没有企业选择退出市场。
    3、      08-09年宜宾市房地产发展状况
    3.1      宜宾市发展环境分析
    3.1.1.      经济数据统计
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