【项目市场研究方法介绍】

    一、我司对项目市场研究的思考
    在本次对高新西区项目的市场研究中,我司为了注重市场研究的方法性、科学性与市场研究数据的真实性，我司将本次对西区项目的市场研究分为5大部分，其主要考虑因素为---本项目原隶属于郫县，后划分入成都高新西区，使本项目所处房地产市场具备了高新西区与郫县二城区地产市场的共融性与项目自身的特殊性。故本次对项目的市场研究分为：
    1、      成都市大环境研究：其主要内容包括有成都市城市环境研究、成都市房地产市场研究、宏观政策研究与对成都地产未来发展的预测；
    2、      郫县房地产市场研究：其主要内容包括有郫县城市环境研究、郫县房地产市场（住宅、商业）研究；
    3、      高新西区房地产市场研究：其主要内容包括有西区城市环境研究、高新西区房地产市场研究(住宅￥商业)、相关深访报告。
    4、      区域消费市场问卷调查分析:起内容包括有西区住宅消费市场研究，西区商业市场研究（商家、投资者、终端消费者）;
    5、      项目发展研究：其内容包括有项目宗地情况描述与项目SWOT分析与项目战略发展分析。
    二、我司对项目市场研究的方法
     1、本项目调研采用的一般方法
    ☆询问法；☆专家访谈法；☆观察法；☆试验法；☆抽样调查法。
    在具体房地产项目的市场调研中，一般是对上述方法的综合应用。
    市场策划的具体方法
    ☆头脑风暴法；☆德尔斐法；☆线性规划法；☆系统分析法；☆综合分析法；☆逻辑分析法；☆逆向思维法。
    2、本项目市场调研坚持的原则
    ☆客观性；☆系统性；☆相关性；☆时效性；☆准确性。
    3、抽样调查及问卷设计
    a、抽样调查（Sampling Investigation）；
    b、有效抽样调查三原则：客观、有效、可测量；
    c、抽样调查可分为二种：随机抽样调查+非随机抽样调查；
    d、常用的非随机抽样主要有：
    ◆任意抽样（便利抽样）；◆判断抽样；◆配额抽样。
    针对本项目的特性，我们拟采用非随机抽样方法中的“判断抽样+配额抽样”，同时结合“个体样本抽样+群体样本抽样”的关联调查及交互式分析方法，其目的就是以较短的时间，获取针对性极强的所需资讯。

    三、本项目市场调研范围：
       1、对成都、西区及郫县城市环境及经济发展状况进行调研；
       2、对成都市、郫县与高新西区住宅市场项目进行调研；
       3、对高新西区及郫县商业市场及代表商业进行调研；
       4、对项目所处地产消费市场进行问卷调查
       5、对项目自身发展调研。
    四、问卷设置与投放
       1、住宅消费市场问卷
         设置《已入住消费者调查问卷》100份，中海国际社区片区投放25份，西区红光镇投放50分，郫县老城区25份；
         设置《住宅消费者调查问卷》100份，中海国际社区片区投放25份，西区红光镇投放50分，郫县老城区25份；
      2、商业市场调查问卷
    设置《商家经营情况调查问卷》50份，西区投放35份，郫县老城区投放15份；
    设置《商业投资者调查问卷》50份，西区投放25份，羊西线投放13份，郫县老城区投放12份；
    设置《商业终端消费者调查问卷》100份，西区投放60份，中海国际社区片区投放20分，郫县老城区投放20份。
       3、相关深访问卷设置多份。

五、本项目市场调研、市场策划数据群资料获取来源

    1、2008年1月2日——2008年1月5日，我公司市调专员对及类比区域房地产供应市场进行针对性调查，我公司市调专员对类比区域在售楼盘消费群体样本进行数据采集；对类比楼盘售楼部外及重点区域潜在典型消费者进行针对性需求问卷调查：30%；
    2、2008年1月7日——2008年1月11日，我司组织专业市场研究人员对高新西区住宅消费市场与商业市场进行问卷调查：30%
    3、2008年1月13日——2008年1月15日，类比区域高品质楼盘调研：20％；
    4、其它途径调查数据：约5%；
    5、用了成都市、高新西区、郫县等政府部门以及统计局、规划局、国土局等相关政府职能部门的权威统计数据和资料：5%。