成都青白江09年市场研究分析报告                                           
     
     
     
                            
     
    青白江市场分析研究报告
     
     
     
                              
     
    1、      青白江区域战略性规划
    青白江——未来的北部新城规划圈
    依据：按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》。
    
    1、      成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展。
     
    2、      依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。
     
    3、      2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”。
                  
    
    北部新城在现有的香城大道、北新大道、三环路、川陕路、兴城大道、绕城高速的基础上，将新增地铁1号线、地铁2号线、城际铁路新都站，并以快速交通（轨道交通、公交系统）作为城市运行的支持系统，以公共交通节点（P+R换乘点）作为城市规划发展的基础，将次区域中心、次区域节点、中心社区串联在城市交通网络之中。
    北部新城整体战略规划
    
    1      北部新城总规划面积为944.28平方公里
    2      包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区
    3      北部新城将以城市基底嵌入生态斑块+绿色廊道的空间模式，建成为一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。
     
     
     
    北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局。
    
    生态廊道：以城市森林绿带、青白江湿地公园、毗河生态带、翠薇湖、北湖、凤凰山、大熊猫生态园、交通生态廊道、河流生态廊道为依托，以“国宝大熊猫”文化品牌为核心发展休闲旅游产业，将建设为与国际接轨的集生态旅游、人文旅游、商贸旅游和工业旅游为一体的大旅游体系，成为AAA级旅游区，
    
     
     
     
    
    物流商贸廊道：由南至北将串联起传化物流基地、新都物流中心、国际商贸城、北部商城、国际集装箱物流园区、青白江散装物流园区。
    
     
     
    
    生活廊道：以新都副中心为核心，放射性的布局11个生活斑块，并于生活斑块中新增若干个生活配套设施。据介绍，北部新城各区域间将采用生态绿地和低密度区作为隔离，突出斑块廊道的城市形态。
    
     
     
     
    

    新都
    青白江
    成都
    成都城北
    行政中心
    商贸中心
    
    
    青白江汇入成都发展版图：成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变，青白江未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块。
     
        
     
    二、青白江区域现状
    二、青白江区域现状及规划
    青白江区域现状
    1、地理位置
    青白江区地处成都平原东部，同时介于新都与金堂；距成都约25公里，距金堂约20公里，距广汉约16公里，距新都约10公里。
    ２、区域规划及人口状况
    青白江区行政区范围，幅员面积392平方公里；城市组团规划范围：包括弥牟、大弯、华严、大同、祥福（不含原日新辖区）的行政辖区，幅员面积94.95平方公里。现有人口40余万人，其中城区人口13.52万。
    ３、交通状况
    青白江区交通发达，纵横穿越区域境内的有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路，以及川化、攀成钢、成桥等5条专用铁路线，有4个客货运输火车站。
    目前区域已构建 成“七纵五横”的交通格局。“七纵”分别为弥牟大道、川陕公路青白江段、成绵高速路东面规划主干道、青江路延线、大弯路延线、工业大道及城区东面规划主干道。“五横”分别为老唐巴路、华金大道、青华路、铁路北环线南面规划主干道、物流中心规划主干道。
     
    4、      工业状况
    青白江区是成都市的大工业基地，也是四川省乃至西部地区的冶金，建材，化工，机械工业基地和物流基地．主导产业占全市支柱产业的一半，工业总产值列全市前茅．
    青白江区内云集了攀钢集团成都钢铁有限责任公司，四川川化集团有限责任公司，台玻成都玻璃有限公司，巨石集团成都有限公司，成都王牌汽车股份有限公司，四川升达强化木地板制品有限公司，成都华明玻璃纸有限公司，成都桥梁厂成钢梅塞尔气体产品有限公司是西南地区最大的专业工业气体公司等大中型企业２０００余家．
    青白江区域性规划
    １、青白江区发展定位
    根据成都市的总体规划青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导，形成集中发展区。与新都区共同形成北部物流中心并与其共同构成北部新城。
    ２、青白江区发展规划
    2．1、规模规划
    2010年城区规划用地规模23.89平方公里，2020年城区规划用地规模33.51平方公里。
    2．2、规划人口
    青白江区域2010年规划人口规模47万人，其中城区规划人口规模21万人；2020年规划人口规模54万人，其中城区规划人口规模32万人。
    2．3、用地布局规划
    延续青白江传统的带状城市形态，形成“两带两区”的格局。 “两带”：即居住带和工业带，以防护绿地进行分隔。在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和从大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带。 “两区”：即弥牟组团综合功能区、大弯组团综合功能区。城市公共设施结构：为“一主一次”两个公共中心结构；“一主”指青白江区城市组团中心。“一次”大同组团次中心。
     
     
     
    3、生态青白江规划发展分析
    3.1  生态青白江09年发展成果
     
    
    主城区栽种乔木30万株，城市绿地面积已达721公顷，全区建成区绿化覆盖率达到45.06％
    
     
    
    城区人均公园绿地面积从2005年的6.16平方米增加到目前的18.21平方米，名列全市前茅
    
     
    
    空气中的二氧化碳、二氧化硫、氮氧化物（比如氨气），扬尘等明显下降。2009年空气质量优良天数为351天
    
    
     
    
    在北部上风口开展了城市生态湿地公园凤凰湖公园，已规划建设1750亩，实现城市初步公园绿心。
    
     
     
    3.2、生态青白江未来发展规划
    
    环城绿带
    环城区建成1200亩生态绿化走廊，
    
    道路绿网
    城区道路、出入城通道实施不同细节、凸显特色风格的景观绿化
     
    
     
                  
    
    公园绿心
    凤凰湖湿地公园
    15000亩 半座青白江变城市湿地
    
     
     
    
    水系网络
    清白江和毗河水系网络和绿化走廊相结合。
    
    防护林带
    主城区建设30米带状森林公园
    
     
     
     
     
    
    启动了“环保五年行动计划”“森林城市工程”“绿肺行动计划”和“成都北部生态屏障建设” 建成区绿化覆盖率达到45.06％
                  
    
    打造生态屏障。以增加绿化总量为突破口，利用河滩地建起了1200亩的生态绿化走廊，使之在老工业区与主城区之间形成一道长10公里、宽80米的绿色屏障。在城郊结合部和老工业区周边种植巨桉60万株，使之成为既有经济效益又有生态效益的环城速生林带。在北部新区，沿同华大道建成长10公里，集生态走廊、有氧健身基地、园艺植物园、救灾避险地于一体的城市生态走廊。在工业区与生活区之间建设面积达1700余亩的“工业区森林公园”，构筑起一道工业生态屏障，使工业区生态环境得到更好保护。
     
    
     
     
     
     
    

    
     
     
     
     
     
    
    打造景观道路。针对主城区原有绿地的不足，体保持川西绿化风格的前提下，对城区主要道路、出入城通道实施不同细节、凸显特色风格的景观绿化。红阳路，以银杏为骨干树种，突出层次感，注重色彩搭配，打造城市窗口。唐巴路，乔、灌、草组团结合，富于季相和色相变化，成为生活化的景观走廊。华金大道，强调景观的大尺度、大比例，力求创造大的气势，富有时代气息。青江路，保留现状高大香樟，将青白江历史融入道路景观，开敞大气，营造商业氛围。青白江大道，结合环城防护林带建设，模拟青白江地形地貌特征，展现独特的地方特色。通过对道路景观打造，形成多种风格、多样景致的街道绿化效果。
     
    
     
     
     
     
    

    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    建设邮票式绿地的方式，先后在城区修建了集生态休闲、娱乐游玩于一体，不同大小的27处绿化节点，进一步拓展城市绿色空间，在充分绿化面貌的同时，建设生态的城市环境，打造青白江“生态、宜居、和谐”。
     
    
     
     
    

    
     
     
     
     
    
    针对不同墙体，采取了用植物代替实体围墙、通透式围墙等方法实施拆墙透绿，使城区各单位绿地与城市绿地有机的融为一体。
    
    

    
     
     
     
     
     
    
    打造“城市绿肾”的规划，在北部上风口开展凤凰湖城市生态湿地建设，远景规划将达到15000亩。建成后，将对工业区的生态环境起到更加有力的保护。
     
    
    

    
     
     
     
     
    三、青白江房地产市场状况
    1、青白江房地产投资市场总体分析
    近7年房地产开发投资表

    分析：青白江房地产开发投资增长率纵向波动比较大，房地产开发投资由于整个行业的兴起07年出现井喷。到2003年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了55％。随后因青白江消费力有限，接着几年房产市场主要是在消化前面的投资，新开发投资增长率急剧下降，到2005年成负增长。2006年有所恢复，主要是攀成钢的迁入带来了大量的被动购房者，从而促进了2006年房地产开发投资的增长。07年整个房市的迅猛发展使房产投资出现相当幅度增长。08年房产市场出现瓶颈，投资虽有增长但幅度为07年市场的正常延伸增量。
     
    2、07—09年10月房产市场分析