目   录
     
    第一部分2007年度达州市房地产宏观市场调研分析              1
    1、政治经济环境              1
    1.1、经济发展新趋势              1
    1.2、国家宏观经济发展预期目标              2
    1.3、国家针对房地产业发展目标              3
    2、房地产政策环境              3
    2.1、近两年房地产市场形式研判              3
    2.2、土地政策              5
    2.3、金融政策              6
    2.4、销售管理政策              10
    3、房地产宏观调控政策及其影响              11
    3.1、近期房地产调控新政对国内主要城市房地产市场的影响              11
    3.2、国内房地产的走势分析              14
    3.3、达州房地产的走势预判              16
    综述              16
    第二部分2007年度达州城市发展及房地产市场调研分析              17
    1、达州城市特性及城市规划              17
    1.1、达州城市特性              17
    1.2、达州城市规划              22
    1.3、达州商业网点规划              25
    2、达州市房地产市场运行环境调研              29
    2.1、达州房地产政策环境              29
    2.2、达州房地产特征分析              30
    2.3、达州房地产市场近期对宏观调控的反应分析和应对建议              36
    3、达州中心城区在售盘市场供给调研              38
    3.1、在售楼盘市场供给状况              38
    3.2、在售楼盘市场供给分析              42
    4、达州中心城区目标客户群需求调研              46
    4.1、个体样本调研分析              47
    4.2、个体样本交叉分析              62
    4.3、群体样本调查分析              71
    5、房地产市场发展趋势预测              72
    5.1、开发布局              72
    5.2、物业类型逐步趋于电梯公寓              72
    5.3、投资力度不断加大              73
    5.4、加强市场研究与细分,产品差异化特点开始呈现              73
    5.5、品牌开发与规模开发的时代已经来临。              73
    5.6、房价会继续平缓上涨              73
    5.7、客户群体              74
    5.8、营销环境              74
    本章综述              74
    第三部分2007年度达州房地产市场区域调研分析              76
    1、区域地域属性概述              76
    2、区域房地产概述              76
    3、区域住宅市场楼盘调研              77
    4、区域市场发展趋势调研              80
    4.1、开发              80
    4.2、产品              80
    4.3、价格              80
    4.4、需求              82
    第四部分龙郡翠屏山项目地块现状及规划回顾              83
    1、龙郡翠屏山项目地块条件分析              83
    1.1、龙郡翠屏山项目地块区位              83
    1.2、龙郡翠屏山项目地块现状              84
    1.3、龙郡翠屏山项目地块特征              87
    2、龙郡翠屏山地块控规条件              88
    3、龙郡翠屏山项目配套能力分析              89
    3.1、交通配套              89
    3.2、教育配套              90
    3.3、医疗配套              90
    3.4、生活及商业配套              90
    4、地块商情能力分析              90
    5、龙郡翠屏山地块区域规划              91
    第五部分达州年度地产新闻回顾              93
    
     

    

一部分2007年度达州市房地产宏观市场调研分析

一部分

2007年度达州市房地产宏观市场调研分析

     

1政治经济环境

1.1、经济发展新趋势

    中共十七大报告指出,要促进国民经济又好又快发展,这一总体目标中包括四大支点:
    巩固经济发展的稳定性
    坚定不移推进改革,完善社会主义市场经济体制。
    提高自主创新能力,建设创新型国家。
    深化财税、金融等体制改革,完善宏观调控体系。
    拓展对外开放广度和深度,提高开放型经济水平。
    提高经济发展的可持续性
    加快转变经济发展方式,推动产业结构优化升级。
    加强能源资源节约和生态环境保护,增强可持续发展能力。
    推动经济全面协调发展
    推动区域协调发展,优化国土开发格局。
    统筹城乡发展,推进社会主义新农村建设。
    让百姓进一步分享发展成果
    经济发展和社会财富总量增加,并不意味着社会和谐。
    必须在经济发展的基础上,更加注重社会建设,着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会公平正义,努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会。

1.2、国家宏观经济发展预期目标

    中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年(20062010年)规划纲要根据全面建设小康社会的总体要求,十一五时期要努力实现以下经济社会发展的主要目标:
    宏观经济平稳运行。国内生产总值年均增长7.5%,实现人均国内生产总值比2000年翻一番。城镇新增就业和转移农业劳动力各4500万人,城镇登记失业率控制在5%。价格总水平基本稳定。国际收支基本平衡。
    产业结构优化升级。产业、产品和企业组织结构更趋合理,服务业增加值占国内生产总值比重和就业人员占全社会就业人员比重分别提高3个和4个百分点。自主创新能力增强,研究与试验发展经费支出占国内生产总值比重增加到2%,形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。
    资源利用效率显著提高。单位国内生产总值能源消耗降低20%左右,单位工业增加值用水量降低30%,农业灌溉用水有效利用系数提高到0.5,工业固体废物综合利用率提高到60%
    城乡区域发展趋向协调。社会主义新农村建设取得明显成效,城镇化率提高到47%。各具特色的区域发展格局初步形成,城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制。
    基本公共服务明显加强。国民平均受教育年限增加到9年。公共卫生和医疗服务体系比较健全。社会保障覆盖面扩大,城镇基本养老保险覆盖人数达到2.23亿人,新型农村合作医疗覆盖率提高到80%以上。贫困人口继续减少。防灾减灾能力增强,社会治安和安全生产状况进一步好转。
    可持续发展能力增强。全国总人口控制在136000万人。耕地保有量保持1.2亿公顷,淡水、能源和重要矿产资源保障水平提高。生态环境恶化趋势基本遏制,主要污染物排放总量减少10%,森林覆盖率达到20%,控制温室气体排放取得成效。
    市场经济体制比较完善。行政管理、国有企业、财税、金融、科技、教育、文化、卫生等领域的改革和制度建设取得突破,市场监管能力和社会管理水平明显提高。对外开放与国内发展更加协调,开放型经济达到新水平。
    人民生活水平继续提高。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别年均增长5%,城乡居民生活质量普遍提高,居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。
    民主法制建设和精神文明建设取得新进展。法制建设全面推进,形成中国特色社会主义法律体系。思想道德建设进一步加强,构建和谐社会取得新进步。 

1.3、国家针对房地产业发展目标

    调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型、高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则,加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控,促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为,提高市场化程度。
    【中成看点】
    我国今后的经济发展方式要进行转变不仅重视经济总量上的增长同时也更重视质的提高,但这种转变对房地产业的影响不深。
    城镇化率提高,城乡差距进一步缩小,基础设施的大量改、建,这其中也带来了房地产发展的广阔空间。
    城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别年均增长5%,仍低于商品房年均8%的涨幅,购买力仍被强压。
    住房供应结构加大调整力度,重点发展普通商品住房和经济适用住房,本案产品开发均不在此内。
    严格控制大户型、高档商品房的市场供应量,本案逆发展潮流而上,具有一定政策性风险。
    未来五年,将是房地产集中放量阶段,市场竞争将由转化为(品牌、品质),房价仍将维持高位运行。
     

2、房地产政策环境

2.1、近两年房地产市场形式研判

    2006年以来,房地产市场经历了一轮调控,稳定房价,调整住房结构2006年中央政府调控房地产市场的主要目标。为了达到这一目的,加息、国六条“90平方米/70%”限外等等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台,调控从宏观领域深入微观层面
    2007年,在中国整体经济环境过热和剩余货币流动性过大的大环境下,房地产业在美国次级信贷危机和房价再次猛涨带来的双重压力下,国家在下半年又一次出台了一系列针对房地产行业的调控政策,并随着123125中央经济工作会议召开而定调,综合考虑到宏观经济环境和调控政策的累加效应,我们认为如下几个政策需要特别注意:
    ◆2007年中央经济工作会议提出,防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀,同时提出明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这对房地产行业来讲,意味着2008年给予房地产开发和按揭购房的信贷总量会降低,贷款发放节奏更严,这会使房地产供求双方都会受到影响。
    在中央经济工作会议定调后一周,央行和银监会随即进行了落实,先是大幅度提高存款准备金率,接着于1211陆续出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,将9.27房贷新政的争议以更加严厉的方式统一了,即进一步明确了对第二套房或多套房的认定标准:一是以借款人家庭为单位认定房贷次数,二是已经还清贷款的如果贷款购买超出当地人均居住面积的大户型住宅,仍视作第二套,三是利用公积金贷款买房也包括在内,另外,一些地方已经在执行封顶才能放按揭贷款。由此可见,政府打击住房投资需求的政策意图非常明确。
    中国人民银行和银监会多次上调银行储备金、频繁加息,存款准备金率已达14.5%,创20多年来新高;利率从200410月进入加息周期以来,已经连续调整了9次,仅2007年就连续加息5次,且后续加息的趋势依然存在,这种加息的累加效应在房价涨了很高后一方面会加大购房者的负担,另一方面也会让投资者收益大大降低,从而挤出市场的投资性需求。
    随着国务院200787《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,各地关于保障性住房的具体政策和执行方案相继出台,如北京、成都都出台了城市居民申请廉租房、经济适用房的相关准入标准做出明确的规定,并付诸实施,房地产市场又将迈入新时期的双轨制,今后廉租房、经济适用房和限价房将分流不少商品
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