07年天津楼市总结及08年预测分析
     
     
     
    宏观经济分析 
    宏观环境
    滨海新区将成为中国北方的浦东，政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境
    
    中国第三个区域经济合作板块——环渤海经济圈的核心城市天津已经成为中国新经济增长的领军城市，随着滨海新区的开发开放纳入国家十一五计划，天津的经济得到了飞速的发展。2007年1-9月天津完成GDP3601亿元，同比增长14.8%，从全年来看，2006年天津市完成GDP 4359.15亿元，同比增幅达到17.89%，与北京、上海和重庆历年GDP比较图可以看出，天津虽然在GDP总量上保持排名第三的地位，但03年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。
    政策的倾斜为天津提供了良好的发展环境，空客A320总装线落户天津滨海新区；2007年9月6日国务院正式批复天津市滨海新区成为我国新一代运载火箭基本型工程研制基地；2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在新加坡签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，中新生态城正式选址天津滨海新区。这一系列利好消息不得不让人振奋，滨海新区将成为中国北方的浦东。
    天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大
    
    2006年天津市户籍总人口达到948.89万人，其中，非农业人口为571.04万人，农业人口为377.85万人。随着天津城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。城镇人口从1990年的485.45万人增长到2006年的571.04万人，上涨幅度达到17.63%。城镇人口占比逐年增加，从1990年的56.04%上涨到2006年的60.18%，上涨了4.14个百分点。
    
    从2006年人口分布来，市内六区人口占主导地位，比重达到40.59%。根据2005-2020年的规划，天津中心城市包括主城区和滨海新区，而主城区又包括现的市内六区和环城四区的部分地区。将来天津城区人口将大幅增加。
    
    随着天津市经济发展和现代化水平的提高，近年来天津市外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势，天津常住人口已经突破千万，并持续增长。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求；根据2005-2020年天津的城市规划，到2020年天津城市化水平将达到90%，不断增加的需求为房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。
    城镇居民人均可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加
    
    2003年以来，人均可支配收入进入了高速增长期，2006年居民人均可支配收入为14283元，同比涨幅达到13%。2003年以来天津经济的快速增长已有目共睹，居民生活水平不断提高，人均可支配收入持续快速增加，2006年达到14283元，居民人均可支配收入的大幅增加为住宅市场的持续稳定发展提供了有利条件。
    城市规划 
    “一轴两带三区”市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图
    
    一轴：“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分，西端与北京城市总体规划确定的东侧发展带相连，东端通过主城区紧密连接滨海新区。
    两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区——大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。
    三区：指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。
    “一轴两带三区”首先，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，促进产业分工与协作。其次，将“两带”作为市域城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带。第三，在市域北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首次将生态环境建设和保护区作为天津市空间布局结构的一部分，协调城市建设与区域生态保护的关系，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。
    天津楼市市场现状分析
    整体情况
    07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升
    
    
    2007年天津市商品住宅市场成交量走势在春季以及7月后呈明显分化，7月楼市进入新一轮快速上升通道，9月达到顶点为128.63万平米，成交量同比增幅平均达到65.74%。2007年5月以前，天津市房价持续了06年以来平稳的上涨态势，而6月以来天津房价形成了新一轮的快速飙升势头。7-8月间全市成交均价达到6183元/平方米，同比增幅达34.65%，截至11月全市房价平均水平为6647元/平方米。经过此轮快速上涨，天津市各区域房价被重新定义，价格越上新高位。可以看到，07年特别是下半年以来，价格持续高涨的情况下，成交量依然爆发性增加，同比2006年呈现量价齐升的局面。
    结构情况 
    2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒
    
    根据2007年1-11月全市商品住宅成交量分布图可以得到，滨海三区、近郊四区市场的快速崛起和发展使得其市场份额正紧逼市内六区。
    市内六区一直以来是天津楼市的风向标，6月以来成交量快速上升，9月更是高达42.51万平方米，房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求，市场所营造紧张气氛使得大量消费者跟风买涨。市内六区受土地供应紧缺、地价大幅攀升的影响，住宅新增供应量将急剧锐减且供需矛盾的紧张加剧也导致房价水平大幅上涨，迫使部分购房者不得不转向近郊区县。
    经过06年近郊四区普通住宅市场的大力开发，目前区域已成一定规模和市场效应，消费者认可度明显上升，红磡领世郡、万科假日风景、首创宝翠花都以及东丽湖万科城作为区域内领导楼盘在07年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块的出让，天房、首创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住区，可以预见，近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。
    滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群，普遍看好区域发展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区以及中新生态城落址都使得“滨海”概念发挥至极致，相较新区经济发展速度，房地产市场已先行走在前端。下半年塘沽老城区、上北生态区以及开发区楼盘全面开花，新增供应量的大幅增加拉动7月成交量快速上涨，随后在9月达到高位39.70万平方米。
    影响因素 
    天津楼市目前仍处于健康水平，并未出现深圳等一线城市有价无市局面
    2007年10月以来，深圳、广州等一线城市出现成交量甚至价格的下滑，紧缩个人房贷的金融政策、土地、保障性住房等密集的政策导向都使得市场在疯狂后开始回归理性。10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。
    分析深圳楼市此轮变化，主要是大量的投资客抛盘所导致的。而与之区别的是，天津楼市的主要支撑仍为本地居民庞大的自住需求，旨在打击投机性需求的调控政策对天津市场影响有限，整体仍然是上升的良好势头。伴随着价格水平上涨到新高位，购房者也进入调整期，10月全市成交量环比出现下滑，但同比23.98%增幅以及3季度前期需求“井喷式”提前释放，短暂回落也是较为正常的，11月全市成交8975套，较10月增加632套，年末一些楼盘加大营销促进了消费者对高房价的消化，巨大的需求量支撑天津楼市依然健康前行。
    地价攀升以及热点区域供需矛盾加剧成为今年房价快速上涨的主因
    （1）开发商高价拿地成为此轮房价上涨的直接导火索
    8月1日，金地集团以22.67亿元将天津市河东区津塘路南侧一号桥地块收入囊中，楼面价近6800元/平方米。 8月2日，深圳振业集团以10.60亿元摘得河东区新开路东侧 “津东新（挂）2007-078”地块，楼面价高达8805元/平方米，楼面价已明显超出在售项目的售价，周边众多项目随即封盘上调价格，单价上涨1000元/平方米以上的楼盘在50%以上，一些热点区域楼盘也是轻松突破万元/平方米大关。
    07年截止第3季度，天津住宅（商住）用地共成交76宗，地块面积776.57万平方米，非市内六区占比96.74%，其中，近郊四区和远郊五区县分别成交30和32宗，土地面积360.72和297.02公顷，分别占本年全市