物业接收中的主要事项及常见的法律纠纷
    一、物业接收概述
    物业接收是指物业公司按照物业管理合同，对合同标的物（即合同委托管理的对象）进行的以物业安全和满足使用功能为内容的一系列接收活动的总和。这是物业管理企业接受开发商或业主委员会的委托，实施管理、提供服务的首要环节。物业接收与物业管理是两个不同的概念，它是基于购房合同而产生的交付标的物的行为，而物业管理是由房屋所有权派生出来的为保障物业正常使用而进行的委托管理行为。但两者不是截然分开的，由于房地产商品的特殊性，使业主接收物业的时刻就成为享受物业管理的时刻，也就是说，物业接收是物业管理的前提和基础。
    物业接收具有以下特点：
    1、物业接收的主体是物业管理企业。为了顺应社区管理和业主对物业服务的需要，一些具有一定的物管体系、拥有一定的专业人才和项目管理能力的管理密集型企业应用而生，人们通常称之为物业管理企业。这些企业一般从事写字楼区、住宅楼区、旅店（包括旅馆、饭店、酒店、宾馆、招待所）、职工培训中心、康乐设施、停车场、保洁、通讯等的经营、管理、维修、装饰和租赁等业务。这些企业一般具有一定的资质和提供物业管理的能力。
    2、物业接收的对象一般是房屋、室外设施等不动产。从目前各物业公司提供的管理和服务来看，物业公司接收的对象一般为商业用房，住宅楼，写字楼，旅店（包括旅馆、饭店、酒店、宾馆、招待所）、康乐设施、停车场、游乐场、公园等。
    3、物业接收的依据是物业公司和开发商或业主委员会签订的委托管理协议。在民事活动中，意思自治是一个很重要的法律原则，除为了保护一些特殊利益而由法律在利益保护方面适当作一些倾斜，以及法律因为国家安全或公共利益的需要而作出的一些禁止性规定外，各社会主体之间的关系一般依据双方或多方的合意产生，在物业接收中，具体表现为委托管理协议就成为物业管理企业对合同标的物进行接收的合法依据。
    二、物业接收中的法律关系
    物业接收法律关系在中国大陆是随着改革开放后房地产市场经济发展和物业管理事业于1981年开始起步推进而出现的一种崭新的法律关系，是指物业法律法规实际调控社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业接收过程中主体间权利、义务关系。它是现实物业接收社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系之一种，体现物业管理关系当事人、参与者的行为目的的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业接收关系中以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业接收法律规范建立的法律关系。
    　　物业接收法律关系的要素是由一些构成因素或条件组合而成的，缺了要素之一则不能构成物业接收法律关系。关于法律关系的要素，学界一般认为包含主体、客体、内容三部分。由于变动原因本 身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃是指处于特定法律境位的具有法定身份的主体。
    　1、物业接收法律关系的主体
    物业接收法律关系的主体，是指参与物业交接活动而居处一定法律地位具有法定身份的享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。
    物业接收是物业管理中首要的一环，而物业管理，根据《物业管理条例》第6条的规定，是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的社会司和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序的活动，从中可以得知，和物业管理一样，在物业接收行为中，两个方面的主要关系人分别为物业管理公司和业主或开发商。业主为了维持区分所有建筑物的良好状态，必须对其进行有效的管理，即全体区分所有人对区分所有建筑物的共同部分的共同管理。由于管理涉及到所有区分所有人的利益，而每个区分所有人又不能各自为之，所以，必须建立一个代表全体区分所有人利益的团体组织，在现实中即为业主大会来处理业主面临的一些共同事务。业主大会由全体业主组成，是小区的最高决策机关，各业主通过业主大会参与对小区的管理。因此，在现实生活中，业主和物业管理公司的之间的法律关系就表现为业主委员会和物业管理公司之间的关系，这个法律关系的内容就是业主委员会和物业管理公司之间基于物业管理合同而产生的各种权利义务关系。由此可见，在物业接收法律关系中，法律主体主要为业主和物业管理公司，在司法实务中主要表现为业主委员会和物业管理公司。
    　　根据中国物业接收法律法规的规定，物业接收法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、 使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业管理企业法人、业主自治团体法人、物业管理行政主管机关法人等)两种，符合一定条件的非法人组织(如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等)和特殊情况下国家，也可成为物业接收法律主体。
     
    　　物业接收法律关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理企业和对物业管理活动的行政监管机关。
    　　2、物业接收法律关系的内容
    　　物业接收法律关系的内容是指物业接收法律主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权) 和负担的义务(包括职责)。权利是指法律根据现实社会经济文化生活条件，赋予一定法律关系主体在获取及维护某种合法利益的事务范围内按照自己意思或意志自由行为的能力。义务是指经法律规定或认可而对法律关系主体所施加的能使其依服务权利的要求必须(或应当)作出或不作出一定行为的合法压力形式。任何法律关系都包含权利和义务两方面的内容，权利内容是通过相应的义务来表现的，义务内容又用相应的权利来限定。权利和义务相互对应地存在于同一个法律关系中，同时约束着物业接收法律关系的当事人双方。
    物业接收关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和行政权利三大类。 民事权利可以按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、债权)、人身权(包括 身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括知识产权、社员权、 继承权等)三类，商事权利主要包括商事组织方面的权利和商事交易方面的权利两类，行政权利主要包括抽象行政职权、具体行政职权和行政相对人权利三类。
    物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和行政义务三类 。根据义务与义务主体间的关系，义务可分为专属义务(指不得转移其他主体负担的义务)和 非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。物业管理关系中财产性义务(如 各业主自己缴纳物业管理费的义务)一般属于非专属义务，人身性义务(由人格、身份发生的义务，如业主委员会委员和物业管理公司的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于义务与权 利密不可分的共生关系，它们的可操作内容都是对主体的行为要求和规范，因此，研究物业管理法律关系内容应自觉运用法律规范分类中的行为程式规范法理。
    　　　3、物业接收法律关系的客体
    　　物业接收法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益(法益)的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。
    　　各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分 为物业、权利、行为效果三类。
    　　1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权 、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。
    　　2.权利。权利维系着利益，也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻 权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。各种权利关系本身又有自己的客体，如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)，物业相邻权的客体为便利，人格权的客体为人格利益。
    　　3.行为效果。行为是权利义务本身的构成形式，行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业接收法律关系的客体，物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果等。行为效果可以是行为过程结束时显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形(隐形非物化)的效果。
     
    三、物业接受中的常见事项
    由于房地产商品的特殊性，使业主接收物业的时刻就成为享受物业管理服务的时刻，因而客观上要求这两个事项紧密相连地办理，主要包括以下程序：
    
       (1)接收“入住通知书”及“入住手续书”。入住通知应包括入住时间、入住须知、收楼须知等。并分别约定日期。请业主到指定地点办理入住手续；入住手续包括进住之前需要提供的资格审查文件，需缴纳的费用和相关款项．需要签署的相关文件，领取钥匙等。
    
       (2)核验物业。验楼是业主的一项基本权利，也是其入住的必要程序。业主可依据设计图纸、技术规范、购房合同、物业管理合同等标准，对房屋及相关设施设备进行全面查验，尤其要注重工程质量、结构更改、面积误差、设施设备缺损等问题。一旦出现上述问题，可要求开发商返修，且返修后再交付的时间不得超过台同约定的交房期限。
    
       (3)接收物业。业主对物业核验无误之后，应与开发商签订物业交付核验单，把收楼当时的情况逐一记录下来，特别要如实记录发现的问题，以此作为维护自身权益的依据。并要求开发商限期整改。当业主对物业的核验结果无异议或异议不大时．可以领取钥匙。
    
       (4)办理物业管理事宜。在业主领取钥匙前后都会涉及一些物业管理事宜，包括交纳各项人住费用、学习并承诺遵守房地产开发商或业主委员会制定的各项规章、制度以及业主大会通过的决议、决定等。如果认为存在不合理或不公平的情况．一方面可通过物业管理行政主管部门协调解决，另一方面也可联合业主召开业主大会，重新议定业主公约，审定收费标准等。
    四、物业接收中常见的法律纠纷
      物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。
    　　一、物业管理超前介入阶段
　　物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询服务活动。
    　　在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。
    　　物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范