2007年成都写字楼
    市场调查报告
     
     
     
     
     
     
     
    2007.11
     
     
    目 录
     
    一、成都房地产宏观市场最新情况分析   ………………………………………………………………3－10页
    二、成都商业、商务写字间市场最新市场情况分析  …………………………………………………11－18页
    三、项目所在区域“跳伞塔—科华北路—红瓦寺”商业带商业、商务写字间最新市场情况分析…19－29页
    四、写字楼消费市场调查分析……………………………………………………………………………30－55页
    附件一：成都市甲级、乙级写字间情况说明一览表……………………………………………………56－60页
    附件二：项目可比竞品——成都典型乙级写字楼情况一览……………………………………………61－68页
     
     
     
    一、成都房地产宏观市场最新情况分析
    2007年1-8月，成都房地产市场供销两旺；中小户型住房供销量增长迅速，90平方米以下住房占比不断提高。受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，2007年需求仍然旺盛，无论商品房还是二手房、住宅还是非住宅、五城区还是郊区（市）县，成交量都明显放大；房价也稳步上扬，但涨幅有所回落，由于五城区供应充分，房价涨幅得到有效控制。
    1、商品房供应量大幅增长，五城区增长幅度更大。
    1-8月，全市商品房新增供应1837.62万平方米，同比增长35.0%；其中商品住宅新增供应1558.46万平方米，同比增长41.0%。其中7-8月份新增供应商品住宅475.63万平方米，月均比前六个月高出31.8%。
    同期，五城区商品房新增供应989.30万平方米，同比增长54.1%；其中商品住宅新增供应800.52万平方米，同比增长64.7%。其中7-8月份新增供应商品住宅293.77万平方米，月均比前六个月高出74%。
    同期，郊区（市）县商品房新增供应848.32万平方米，同比增长17.9%；其中商品住宅新增供应757.94万平方米，同比增长22.5%。其中7-8月份新增供应商品住宅181.86万平方米，月均比前六个月减少5.3%。
    
    
      
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2、商品房市场需求旺盛。
    1-8月，全市商品房成交1743.79万平方米，同比增长42.4%；其中商品住宅成交1565.49万平方米，同比增长44.4%。其中7-8月份成交商品住宅556.89万平方米，月均比前六个月高出65.6%。
    同期，五城区商品房成交883.75万平方米，同比增长47.7%。其中：商品住宅成交763.28万平方米，同比增长50.6%。其中7-8月份成交商品住宅265.53万平方米，月均比前六个月高出60%。
    同期，郊区（市）县商品房成交860.03万平方米，同比增长37.3%；其中商品住宅成交802.21万平方米，同比增长39.0%。其中7-8月份成交商品住宅291.36万平方米，月均比前六个月高出71.1%。
    
    
    
 
     
     
     
     
    3、五城区商品住房供需相对平衡，但郊区（市）县出现短期供不应求现象。
    1-8月，全市商品房、商品住宅供销比分别为1.054、0.996。
    同期，五城区商品房、商品住宅供销比分别达到了1.119、1.049，处于几年来的相对高位。虽然7-8月份五城区商品住房成交量大幅增长，但同期新增供应充分放量明显，使得当期供销比达到1.106，比上半年提高8.7%。
    
    
    同期，郊区（市）县商品房、商品住宅供销比分别为0.986、0.945。
     
     
     
     
     
     
    4、房价稳步上扬，涨幅有所回落。
    受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价继续上涨，但8月涨幅有所回落。1-8月， 全市商品房成交均价为4071元/平方米，其中商品住宅成交均价为3981元/平方米。
    
    
    同期，五城区商品房成交均价为4827元/平方米，同比上涨9.0%；其中住宅成交均价为4721元/平方米。其中8月份商品住宅成交均价为5038元/平方米，涨幅比上月降低1.1个百分点。
      
     
     
     
     
     
     
    5、非住宅供求状况
    
    
    1-8月，五城区新增商业用房供应58.57万平方米，同比增长5.1%；成交45.63万平方米，同比增长1%，今年内第一次变成正增长；当期供销比也降为1.28，较1-7月有所降低，从供大于求逐步逼近供需平衡。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
    同期，五城区新增办公用房供应31.01万平方米，同比增长51.3%；成交38.29万平方米，同比增长107.3%；当期供销比为0.81。  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    6、2007年上半年，成都写字楼市场回暖。
    2002、2003年两年的供不应求之后，2004年起成都写字楼供应量开始大幅度上升，三年增幅分别达到52.28％、83.44％、25.57％。相应的，需求的增长速度和却远远跟不上供给，供销比不断上升，2006年全市销售面积甚至低于2005年，市场明显呈现出供过于求的趋势。
    然而，进入2007年以后，1－8月成都五城区新增办公用房供应31.01万平米，销售面积却高达38.29万平米，同比增长107.3％。其成交量已经超过去年全年的成交量，供销比0.81，自2004年以来首次出现了供不应求的局面。

    2002——2006年办公用房供销对比表
     
     
     
     
    二、成都商业、商务写字间市场最新市场情况分析
    （一）、成都商业市场最新情况分析
    1、商业形态由集中走向分散，社区商业和综合性商业将发展迅速。
    成都传统CBD商业区即天府广场与春熙路，不仅是成都的中央商业区，更扮演着整个西南地区商业中心的重要角色。时尚百货、supermarket、步行街、精品专卖店……“成都商业核心区”的称号当之无愧。
    但是随着城市扩建的加速，住宅大盘的开发和成熟，生活配套类的社区商业开始逐渐成为居家生活不可缺少的部分。成都各区域商业中心成为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，这是城市进程化，商业由集中走向分散的必然趋势。
    2、外来资本巨头空降成都，市中心商业厮杀白热化
    成都房地产市场的发展速度越来越快，其最明显的特征莫过于地产大颚云集的密度越来越高。2007年，这样的势头再度被大大加强，并主要体现在商业地产的投资开发上。
    九龙仓在东大街的项目将会以高端商住占据地标位置，凯德置地也必将以大型复合商业点燃人民南路的商业市场，力迅市中心项目据称将创造成都电梯高端商住单价新纪录，万达已经放话表示将在成都投资开发至少3家大型商业、地产大腕在成都商业地产投资开发上所表现出来的活跃异常，让沉寂数年的成都商业地产迅速升温，而市中心则表现得尤为明显。
    2007年以来，市区内具有商用性质的物业正以极快的速度诞生。随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升。加之刚刚亮相的伊斯丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度。
    3、专业市场开发将会逐渐集中化、规模化、郊区化
    从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出三环外，整个成都现有的专业市场，大部分将会面临一次洗牌重组的过程。而这些专业市场在进行重组时，会趋于集中化和规模化，并且市场细分还会进一步的深化。
    从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为2005-2006年市场新兴的专业市场形式，市场反应不错，不过农贸市场的产权问题，一直还是困扰这个专业市场的最大问题。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超过35个，造成居民生活极为不方便，农贸市场未来仍有发展空间。其它专业市场随着市场开发，区域逐渐饱和。
    4、开发商自留物业比例将增大
    随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。
    5、成都商业楼盘情况说明
    在调查中发现集中在市中心区域的商业项目多位大型的SHOPPING-MALL，其经营业态多为百货