上海品扬房地产经纪有限公司
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    上海市杨浦区房地产市场
    中小户型住宅调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    上海旭鹰房地产整合营销机构
    上海品扬房地产经纪有限公司
    二零零八年十一月十一日
     
    目  录
     
    第一部分  上海房地产市场宏观市场走向分析
    一、近年来的市场供求关系
    二、全市房地产成交现状分析
    第二部分  区域市场分析
    一、杨浦区概况
    二、杨浦区发展的基础
    第三部分  区域房地产市场分析
    一、区域市场概况
    二、板块市场状况
    第四部分  项目竞争市场分析
    一、周边普通公寓涉及小面积住宅的项目
    二、区域内类住宅小户型产品分析
    三、周边中小户型住宅销售情况分析
    第五部分  关于产品策略及项目操作的初步建议
    一、市场定位
    二、开发思路指导
    三、产品定位
     
     
     
     
    第一部分  上海房地产市场宏观市场走向分析
     
    一、近年来的市场供求关系
    （一）近年来全市房品房供求情况
    
    单位：万平方米
    
     
     
    中国房地产指数系统上房指数表
    
     
     
     
     
     
     
     
    （二）07年至今住宅商品房供求情况
    
    单位：万平方米
    
     
     
    
     
    （三）市场供求关系分析
    1、宏观调控逐渐成效，2008年以来供应量及成交量均呈梯度下降态势。
    从历年供求量体可以看出，供应量体逐年减少，呈梯度下降态势。成交量体2007年以前逐年上涨，2007年达到顶峰，全年成交3149.57万㎡，2008年上半年以来，全市商品房成交量与07年同期相比下降近半数。2008年总供应量体依旧将略低于2007年。
     
     
    2、市场供求趋于平衡，呈季节性震荡走势。供求比从07年的最高峰1.90回落至0.90。
    上海房产市场经历了2007年的市场顶峰后，在2008年出现了宏观调控后较为明显的降温。2008年上半年由于宏观调控、自然灾害、股市低迷等因素影响，上海房地产市场观望气氛较强，供求关系回落，上半年的供求比均值为0.90，跌破平均水平，在供应量体基本持平略有下降的情况下，需求量体下降明显。
     
    3、住宅成交量萎缩近半，观望氛围日趋严重。
    2007年全市商品住宅供求比均值为1.35，市场供不应求。进入08年后，受市场外部及内部双向压力影响，成交量急剧萎缩，上半年供求比均值滑落到0.92。整体经济环境的动荡和价格未有实质下降也是消费者选择继续观望的重要原因。
    近阶段住宅成交低迷其实也是一种结构性的低迷，随着楼盘供应由内而外梯度推进，外郊环楼盘销售逐渐升温，外郊环楼盘因其分布面广，可供选择余地大，均价和总价相对较低，居住环境质量日益优化，从而吸引了众多的中等收入需求者，成为目前住商品房成交的主力军。
     
    4、9月、10月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。
    今年9月的楼市不再呈现往年的风采，虽然9月、10月中国人民银行几次宣布下调双率，给市场带来政策放松的预期，但国内外经济环境的持续动荡和房屋价格的高位僵持仍使得消购房者预期低迷，入市谨慎。9月、10月的住宅新增供应有所放量，但交易量下滑明显，仅为去年同期的三成。近两个月的上海楼市仍然处于胶着状态，但价格相对坚挺。
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、全市房地产成交现状分析
    （一）成交面积分析
    1、07、08年同期供应面积对比
    
    9月，上海商品住宅上市面积166.86万平方米（16439套），较上月上升46.18%，比去年同期下降了40.83%。开发商加快了楼盘入市速度，期望借此“旺季”改变之前的销售境况。另一方面，由于观望气氛浓厚，销量连续数月下滑，因此，与去年同期相比，开发商也选择了谨慎推盘，以观后市，以此抵御市场风险的冲击。
     
    2、07、08年同期商品住宅成交面积对比
    
    全市商品住宅成交面积91.23万平方米（8959套），比上月下降了17.42%，下降幅度环比增大，主要是因为消费者期待着楼盘的实质性降价，暂缓消费。与去年同期相比，住宅成交量同比下滑70.07%，仅相当于去年同期的三成。8、9月的楼盘降价打折促销活动吸引了部分消费者，但更坚定了消费者看空市场的预期，因此导致9、10月份住宅成交量进一步下滑。
     
    3、成交面积段分布
    
    70-90㎡小户型占市场主流，成交套数占总量体的35.04%。
    从统计数据可以看出，上半年共成交商品房83686套。其中主力户型为70-90㎡的小户型。随着“7090”政策的落实和执行，08年以来大部分楼盘均以小户型为主，如万科、金地、保利等均推出了小户型主打社区，且市场反映较好。
    小户型面积合理，房型紧凑，总价相对较低，性价比高。从整体市场需求以及政策导向来看，未来的房地产市场将继续以小户型为主打，且具有特色的小户型将具有更多的市场竞争力和发展。
     
    4、成交价格段分布
    
    单位：元/㎡
    
     
    上海商品房成交价格呈现“两头大、中间小”状态。
    从08年以来各月的统计成交来看，5000-7000的价格段成交最大，占总成交量体总量的近30%。
    不难看出，上海目前的价格段成交特点为：“两头大，中间小”。中低价和高价房成交较活跃，中高价的楼盘去化速率较慢。
     
    5、成交环线分布
    
     
    外郊环间成交量占总体成交量的49.64%，所占比重较大，接近一半。
    从环线销售结构不难看出，目前上海商品房成交主要集中在外郊环区域，市中心区域成交量非常少，且经常出现日成交为零的情况，这主要是由于市中心供应量体大幅下降的因素。这点也印证了上海供应由内而外推进的发展趋势。
    从近期上海楼市成交走势来看，外环以外区域成交量较高，这主要是由于在整体市场不乐观的情况下，大部分商品住宅实行打折优惠措施，价格因素直接影响销售走势。且从整体市场来看，上海依旧存在一定数量的刚性需求，价格是他们最为关注的因素。
     
     
     
     
    综合分析：
    根据以上分析及数据显示，目前大多数消费对上海的房价持观望态度，政策的多变性及居高不下的房价也成了导致成交低迷的重要原因。
    2008年10月1日，中国指数研究院分析师在上海房展会现场采用问卷方式，展开了随机抽样调查进行市场调研分析。通过对消费者购房时间、房价预期、理想价位等进行调研，深入分析当前上海商品住宅市场的需求特征：
    1、计划购房时间分布 调查发现，有25%的消费者会在1年内买房，超过4成的居民计划在1-2年买房，而2年以后买房的人数也占到了23%。
    2、消费者关于房价态度调查但与此同时，上海的居民普遍认为目前房价仍偏高人数占到了总体受访人群的69%，认为房价太高无法负担的消费者也占到了22%
    可见上海楼市的刚性需求仍然存在，消费者通过参加房展会来进一步了解市场行情，等待合适时机出手购房，由此也凸显出住房需要与购买力之间的矛盾。
     
     
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