春城夕阳红老年公寓策划方案
     
    徐淑明
     
    云南天汇房地产开发有限公司
    摘要：春城夕阳红老年公寓是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境。让老年人晚年生活的更幸福、更美满。我公司投资兴建的符合老年人生活居住需要，设施完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上档次，软件上水平。我们参照国外一些先进的老年人服务管理设施，设计出的老年公寓，为昆明的老龄产业提供了一个崭新的人文环境。老年人在晚年最需要的，不仅仅是物质上的享受，更多的是精神上的需求。老年公寓的建筑设计，充分满足了老年人以上几方面的需求。完美的建筑设计，使“三代同堂” 成为生活现实，老人既有自己独立充裕的生活空间，又能享受天伦之乐；中心内的文化娱乐中心，为老年人的晚年文化生活创造了更加优越的条件，视听效果极佳。五彩缤纷的社区艺廊为老有所学、老有所乐提供了丰富多彩的文化舞台。
     
    目   录
    第一章 项目背景
    1、1 公司简介
    1、2 项目背景
    第二章 项目基本情况
    2、1   项目概况
    2、2   社会经济概况
    第三章 规划总则与功能分区
    3、1   项目规划
    3、2   功能分区
    第四章 基本思路及建筑类型
    4、1   规划基本思路
    4、2   建筑类型规划
    第五章 项目经济效益分析
    第六章  营销模式分析
    6、1    特色营销模式
    6、2    促销方式
    第七章  特色管理服务
    第八章  小结
      
    第一章 项目背景
    1、1 公司简介
    云南天汇房地产开发有限公司是一家投资开发房地产与经营管理的公司。公司注册资本1000万元人民币。
    1、2 项目背景
    人类已步入了老龄社会，老年人的养老问题是一个社会问题，目前已经引起了世界上许多国家的重视。随着社会经济的发展，人们的生活水平在不断提高，人的寿命也相对延长，人类社会正逐渐向老龄化方向发展。就全国而言，上海、北京、天津、广州等一些发达城市老年公寓开发较早，很多城市尚处于启动阶段，而在我省商业性的老年公寓开发目前还没有一家。不少有识之士认为，若政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商的投资。
    本公司对春城夕阳红老年公寓的整体规划设计，是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境，让老年人晚年生活的更幸福、更美满。
    为适应新世纪老年人生活和学习的需求，本公司采用了国际先进的公寓配套设施和机构，兴建一座现代化的国际老年公寓。这是云南省首家社会公益事业规模较大的一个老年公寓项目。老年公寓占地面积500亩、绿化面积50%、建筑面积20多万平方米。老年公寓设计采用国际最先进的轻龙骨建筑结构、引进目前最先进的医疗设备及各项附属设备拟建设成为老年福利基地。
    目前，昆明市600多万常住人口中，60岁以上的老年人口已达68多万人，已成为超常的老龄化城市。近几年来，各级政府及社会各界人士为我市的老龄产业做了大量卓有成效的工作。但由于老龄人口增长过快，解决老年人老有所为、老有所养、老有所医、老有所乐，已经成为亟待解决的社会问题。目前，昆明市已有的老年公寓（含托老所、敬老院）20多家，但从管理模式上看，大多数老年公寓只是托老所的性质，给老年人的生活空间很小，生活面也很窄，不能满足当代老年人的生活需求。真正够上规模，上档次的老年公寓没有。老人们为找不到满意的养老场所而发愁。
    我公司正是基于社会发展需要和城市老龄化状况，拟投资兴建符合老年人生活居住需要设施完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上档次，软件上水平。我们参照国外一些先进的老年人服务管理设施，设计出了老年公寓，为我市老龄产业提供一个崭新的人文环境。
    第二章 项目基本情况
    2、1   项目概况
    老年公寓占地面积约500亩，总建筑面积20多万平方米，容积率0.6，建筑密度20%，绿化率50%。
    拟设：
    夕阳红老年中心
    园艺开发中心 
    夕阳红宾馆
           旅游服务公司
    2、2   社会经济概况
    兴建老年公寓这种综合性、多功能的经济实体，有利于在激烈的市场竞争中互补，使房地产业向集团化、多元化经济实体方面转产，使房地产业更具生命力。这类既有社会效益，又有经济效益的新型老年公寓投资项目，生活环境档次高，收费标准适中，有条件在竞争中占领市场，是我们公司积极地探索和追求的发展目标。
　
    第三章 规划总则
    3、1   项目规划
    老年公寓下设办公管理中心；公寓服务中心；康体文体娱乐中心；商业开发运行中心、福利医疗保健中心、文化宣传教育中心；老年活动中心；室内体育场馆；老年康复社区；其他配套项目等。； 
3、2   功能分区
    ◆办公管理中心：老年公寓的核心管理机构，起着统领全局的重要作用。负责管理老年公寓市场经济调查、招商引资及所有业务等。
    ◆    商业开发运行中心：包括房地产开发、商业步行街开发、老年服务用品市场开拓等。
    ◆    康体娱乐中心：包括门球场、网球场、乒乓球室、羽毛球馆、壁球馆、高尔夫球场、垂钓场、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。
    ◆    福利医疗保健中心：包括疗养院、医院等。
    ◆    文化教育宣传中心：包括老年大学、文化宣传厅等。
    ◆老年康复社区：包括九个老年社区，社区采取不同的建筑风格，提供给有不同社会需求的老年人居住。
　
    第四章 基本思路及建筑类型
    4、1   规划基本思路
    老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和国际交流型公寓，公寓建成后可容纳诸多不同社会地位的老人。公寓集理疗康复、养老、疗养、学习娱乐、商工贸及民政福利企业为一体，全方位服务于老年人。公寓的工作人员以精明能干为基本要求，控制在入住老人的20%左右。
    4、2   建筑类型规划
    （1）创建商业步行街
    引进银行、保险公司
    （2）园艺养殖中心
    （3）福利医疗保健中心
    包括：医院、疗养中心
    （4）休闲会所
    （5）娱乐中心
    包括：户外健身运动设施、门球场、网球场、乒乓球室、羽毛球馆、壁球馆、高尔夫球场、垂钓场、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。
    （6）夕阳红俱乐部
    （7）重点幼儿园、小学
    （8）管理设施
    包括：公寓大门及各功能区相应的管理用房。
    （9）公共设施
    供变电设施、供水设施、停车场、指路牌和警示牌等。
    （10）老年康复社区
    采取不同的建筑风格，提供给不同社会需求的老年人居住。老年公寓总建筑面积14万多平方米。其中可出售型公寓42000多平方米；其余为管理型公寓和国际交流型公寓。公寓建成后可容纳4500多位老人，管理人员和工作人员控制在1000人左右。
    （11）产权式酒店公寓
    （12）旅游服务中心
    第五章 项目经济效益分析
　
    在商业街设立直营店：据有关统计表明，我国每年老年人用品需求量为4亿元人民币，可见老年人用品市场巨大。中心直营店将以批发、零售、直销等形式专售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。
    商业区中绿化做成商标图案，绿化与广告结合，产生绿色收益。
    随市场经济不断更新换代，不婚不育者逐渐增多。这部分人群大多事业有成，因无子女，晚年生活无人照料。因此可设置疗养中心，引进知名医院，解决老年人的后顾之忧。
    在商业步行街的中心位置引进银行，银行除拥有自己的业务外，可代办管理中心的相关业务，使中心的资金更安全有效的运行。
    建立人才资源库，商业区所需人员由管理中心统一输送。中心与市内各高校达成协议，商业区基层人员为各高校的实习人员，一方面可对商家收取中介费用，另一方面在实践中搜寻管理中心的高级管理人才的后备力量。
    管理中心设有办公楼、商业区及各种文化设施，其中大部分对中心的老年人免费开放，体现“格守孝道，仁德诚信”的理念。同时，老年人可自主选择是否参与到社区的老年中心中，使其成为管理中心的部分人力资源。例如本着重在参与的原则，老年人在俱乐部创作出的优秀字画、盆景作品捐赠给中心，中心将把这部分作品用于各个办公室环境的布置，或集中做展览使用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心对外开设各种辅导班，聘请老年教师，用这种辅导班的模式，中心可获取总收益的60%。
    管理中心加重人事感情投资，娱乐中心、餐厅、体育场馆设施等都为有偿服务，运营中获取收益。
    设置文化展示厅，在文化教育宣传中心建造多功能文化展示大厅，大厅包含多个分厅，如会议、拍卖、影院、创造思维演示厅等。其中，最主要的是老年公寓的沙盘全景鸟瞰图。各分厅分别用于展示老年人日常生活中创作的手工艺作品，如字画、盆景、书法作品等，老人可根据自身条件允许自己养护或托付给中心专业人员管理；分厅还将展示具有云南各少数民族地区风土人情的工艺品，做到旅游业与公益事业相辅相成。闲暇之际，多个分厅可用于出租以给中心带来收益。
     
    第六章  营销模式分
    6、1    特色营销模式
    1、“民族特色”营销模式
    云南为少数民族聚居地，在昆明居住生活的许多老年人家乡都在边远山区，这一部分老人毕生夙愿便是能够叶落归根。然而因为边远山区的经济、饮食、卫生、交通等条件与老年人的身体条件不能相适应，所以这一想法大多时候未能实现。为此，公司将开发出一部分具备少数民族建筑风格与现代化设施的出售型公寓来满足有条件的老年人的居住要求，形成一个小型的民族村落。在满足老年人居住要求的同时也做出了区别与其他省分，具有昆明特色的老年公寓雏形。此类公寓应有很好的销售市场。
    2、“终身监护制”营销模式
    管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供给满足条件的人群。
    例如：满足条件为A.年满45周岁 B.在保险公司保单满50万。首付10万可入住公寓。60岁时中心开始对其进养护义务，去逝时中心接收全部遗产，并成为保单收益者。
    根据保单额度与首付多少差异入住不同面积，不同档次公寓。此种销售模式资金回收周期较长，对住户的社会地位、经济实力要求极高，因此只对达到要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。
    3、“购—销—装”一站式营销模式
    公司下属的物业管理银行运行购—销—装一站式营销模式，方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性服务公司，其内容可包括：房地产开发、物业管理、中介服务、私人理财、咨询服务等。物业管理银行为新兴行业，成立后对内部及周边社区做统一的规划管理，是市场发展的必然趋势。物业管理银行内部设销售部门、二手房收购部门、装饰装潢部门，形成购-销-装一站式服务。这种新型经营模式的物管公司，即为业主省钱、省心，又提高了自身的运行效率。
    4、“特色服务，以旧换新”营销模式
    为满足一些购房款不足的老人入住的愿望，公司将特别推出在业内独创的“弃旧换新”的全新服务方式。这项服务的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先交纳保证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价格评估后并由业主确认。此时，购房人便可与销售公司签订《房屋委托代售协议》，同时再签订新房的购房合同。手续齐全后，销售公司便可将此旧房上市交易，旧房房款用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式可以在很大程度上减轻老年人为购新房而带来的付款压力，免去相应的风险，实现让老年人放心、省心、安心的轻松乔迁目标。如暂未售出的房，公司可将此房收购。
    5、房屋管家营销模式
    房屋管家——新型运作模式, 即业主将自己空余的房屋委托给物管公司对外出租，由物管公司直接收取承租方的租金。不管此房屋出租与否，物管公司都要定期向产权人支付租金，同时物管公司收取相应佣金。房屋管家的优势首先在于简便，只要将房子委托给物管公司，无论出租与否，业主都可以在委托期内定期收取收益，轻松简便；物管公司可以为业主提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受