顶级老年群体全方位生活解决方案（颐养中心）可行性报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    五星级老年颐养中心（顶级老年群体全方位生活解决方案）
     ———夕阳工程、朝阳产业　之可行性研究报告
    　
     
     
     
     
     
     
    前言
    提起“老年住宅产品”，人们或许会直观地认为就是老年人集中居住的老年公寓。事实上，“老年住宅产品”在国际上有一个通行定义，即是“专供老人集中居住的、采用居家养老、全方位医疗保健与社区服务相结合模式的住宅。与敬老院、福利院不同，它不是社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅。在国内由于国内的保障体系及消费理念的制约，老年住宅产品发展非常滞后。而随着家庭的小型化，人口的老龄化，老年人的居住生活模式和居住问题越发成为大家所关心的问题。随着国力及民力的不断提高，越来越多的老年人自身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完美的老年生活。而整个房地产市场中老年住宅产品仍存在供应不足或供应无效的特点。在这种情况下，对老年住宅产品细分市场的研究就尤为重要。。
     
     
    一、国外的老年居住模式与国内现状之比较
    1、      美国模式
    在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
    美国老年住宅模式呈多样化：
    ?      健康老年人住宅：专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。
    ?      多户老年人住宅：由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。
    ?      有医疗设施的老年人住宅：一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。
    2、      新加坡模式
    新加坡也是一个人口老化较快的亚洲国家，目前每14个人中，就有1人是60岁以上的老人，1998年3月，新加坡建屋发展局开始推出了乐龄公寓（老年公寓），55岁以上的新加坡公民均可申请入住。这种乐龄公寓兴建在成熟的社区内，为高12层到14层的板式高层，整幢楼只有乐龄单元，而没有其他户型。乐龄公寓户型一般分为35平方米和45平方米两种，为一位或两位乐龄人（老年人）提供生活空间，既舒适又容易整理。这种公寓已进行了全装修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活，社会福利团体在公寓内经营社区服务站，服务站内配置了娱乐、健身、护理等配套设施，为老年人提供社交服务，让老年人保持着愉快的生活方式。
    3、      日本模式
    日本也非常重视老年住宅建设。近年来推行较广的是新型的“银发住宅”。“银发住宅”每套面积约40—60平方米，分一室户和两室户两种。迁入的条件是60岁以上的老年夫妇或单身老人。费用按居住16年计，签约时一次付清，如提前死亡，可按年退还费用。“银发住宅”的居室，都配有厨房和浴室，一切电器设备均从安全考虑，房间还设有生活节奏传感器，如屋内一定时间没动静，生活节奏传感器即可发报警，服务人员会及时赶到，观察情况。考虑到老人和邻居间的交流和健康管理，“银发住宅”的公共场所配有健身器、多用途大厅、温水游泳池、娱乐室、食堂等；在膳食方面，食堂提供营养菜单，老人也可以自己做饭，在健康管理上，每晚都有护士或助手值班，医院每周一次派医生上门服务，也可由老人根据情况自行决定。
     
    4、      国内常见模式
    ?      合居模式：老人与子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人有很多优越性，并仍将延续。但是，现代社会生活的多样性、代际之间的不同生活习惯以及家庭人际关系的错综复杂，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。
    ?      独居模式：老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。但是，当老人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。
    ?      毗邻模式：与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往居住双方必须有一方做出牺牲和让步。为照顾子女上班、孩子上学，做出牺牲的往往是老人。
    ?      借助老年服务设施：老人选择适宜的老年性服务设施安度晚年。这在我国并不普遍。在老年福利设施养老的大多是孤老户或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。因传统的观念，很多老年人宁愿自己生活不便也不愿住进福利院。但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展。由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。
    通过以上分析可以看出我国的老年住宅服务产品与国外相比有很大的差距，已有的产品与传统理念、消费习惯与现实的有效需求之间存在较大矛盾。对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
    在社会保障机制还并不完善的情况下要在全社会范围开发老年住宅服务产品的条件还不成熟。我们认为我国老龄产业的前景还是比较乐观的，尤其是高端老龄产业消费市场。随着近３０年改革开发给民众积累的巨大财富，许多成功人士也慢慢步入老年，另外再加中国传统孝道根深蒂固的影响，愿意为父母花大钱颐养天年的中产以上阶层不在少数，高端老龄产业消费市场存在巨大商机。而在所有的消费品中，适宜的老年人居住、生活的老年住宅产品则首要考虑的最核心问题。
    发挥我们的专业所长，我们所瞄准的是最高端的老年居住产品消费市场，通过市场细分锁定这部分小众高端群体，提供五星级老年全套生活解决方案。 
     
    2、      杭州地区包括长三角等经济发达地区（以杭州市区为例）等老年人口及老年住宅产品市场分析
    1、杭州市区老龄化的现状及发展趋势
    目前浙江省老年人口为640万，是全国第二个进入老龄化社会的省份。而杭州市人口老龄化现象更为明显，截至2004年底，杭州市老年人60岁以上人口数为92.57万，占全市人口14.2%。2005年末全市60岁以上的老年人口已达103.47万人，其中65岁以上占四分之三。
     2002-2004年老年人口数量(万人) 老年人口比重（%）及老少比（%）

    老年人口增加对社会物质和精神文化生活提出了更高的要求。随着人口老龄化进程不断加快，老年人口数量进一步增加，必然要求社会提供与之相适应的居住、消费、服务、运动、保健、休闲、旅游和安全保障等公共环境，也要求社会形成善待老人、使之安享晚年的和谐氛围。这对整个社会的消费结构、劳动力相关就业、社会保障以及社会道德水准等都面临巨大变化和挑战。同时庞大的老年人口消费群体的消费需求，也必将促进与老年人消费相关产业的发展，促进包括老年医院、敬老院、老年公寓、老年专用系列产品等领域行业的发展。
    2、市场需求分析
    由於中國特殊的國情——快速發展的人口老齡化和“四二一”的家庭結構(即一對夫婦，要照顧四個老人，還有一個獨生子女)必將使老人的生活照料成為一個普遍的社會問題。 老人對社會化的服務需求偏高，不是子女不願照顧老人，而是很有可能沒有能力親自照顧老人。尤其是杭州、上海、北京這樣的大城市，較早進入老齡化社會，上述問題已經開始顯露出來。在这样的形势下，要缓解人口老龄化带来的冲击，并提高老年人的晚年生活质量，在政府的大力支持下，倡导老年人积极的居住生活观、发展老年人周边产品无疑会有较大的市场潜力，对整个社也具有十分积极的现实意义。
    中国经济发达地区老龄化速度惊人的现状，养老模式的相对滞后性和局限性，迫使全社会共同来关注和研究这个课题。我们在研究中发现，杭州现有的养老模式与国际上成熟模式相比明显滞后，像居家养老出现的空巢现象，很多老人觉得孤独，引发了一系列不安全的因素；而像养老院等机构养老，方式则过于单调，因为现在很多60周岁以上的老人仍旧需要交流、学习等，希望自己能发挥余热，融入社会，才是他们所向往的晚年生活。
    目前杭州的養老機構類型大致分為三類：福利性質的養老院、政府和社會合辦的敬老院以及民營養老院。近年来杭州的养老机构已从单一的福利院，发展到生活设施完善的老年公寓等多种模式，养老机构呈细分化趋势。政府開辦的養老院適合一些經濟不太寬裕、需要政府幫助的老人。在那裏，通常三位老人共住一間房間，但是價格低廉。在这众多養老機構还是以此類福利性質的養老院居多，３００多家机构床位全部爆满。而将富裕老人定為目標人群的高端老年住宅产品及服务机构市场存在很大空白点。不少文化层次高、有相对丰厚的养老资金的老人对养老机构提出了更高的要求，他们需要更高层次的养老产品及服务。在长三角等经济发达地区，的確存在部分有經濟實力的老人或其子女願意支付高昂養老費用的老年群體存在。” 
    3、高端老年住宅产品机会点
    夕阳红，是人们对美好晚年生活的寓意。老年群体尤其是高端老年群体对衣、食、住、行、医疗和娱乐等，都有着独特的需求。
    而目前杭州地区老年住宅产品普遍存在档次不高、服务体系滞后的问题。现有的老年公寓多为政府投资，由房地产开发商共同参与开发、营运的很少。在纯福利的政府贴补型老年住宅产品并不能完全这各个层次老年居住服务需求的情况下，如何借助“市场外力+政府福利扶持”更好地来打造这造福利事业、创造更多社会效益，是我们迫在眉睫需要解决的问明。
    多年的房地产市场已证明，杭州的房地产产品消费的辐射范围通常可扩大到浙江全省及更大范围。同样杭州地区的老年住宅产品也是一样，合适区位的产品开发其需求外延并不仅仅局限于杭州本地，这就为我们在杭州地区开发相关产品提供了一个很好的契机。
    机会点一：老年住宅产品市场总体需求巨大，并且不断壮大，能满足较高层次老年住宅产品需求的产品提供商很少。
    机会点二：高端老年住宅产品消费能力已具备一定规模，在杭州等富裕地区已具备先行条件，而且其消费辐射范围很大。
    机会点三：按一定标准模式成功后（类似奥体住宅产品）可在较大范围连锁复制推广，规模大了，就能形成一条从打造老年人居住产品、到带动相关培训就业机会、相关专业产品研发制造、代理销售的系统产业。
     
    三、我们提供产品的市场区隔与特质
    目前市场上出现了几类市场化操作的老年住宅产品，经分析研究我们认为以上各种模式或许是市场前沿者对如何打造老年房地产商品、探究老年房地产消费的一种尝试，也可能是因为房地产项目体量过大、区域消化能力有限而不得不去打造这样的一种营销主题，而并非是原创性的去设计打造这样满足极端细分高端市场的产品。
    考虑到中国传统