我国城市老年公寓发展问题探讨
作者:谈华丽 
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一、前言
老年人住宅问题在21世纪中国老龄化的今天已经涉及到千家万户，关心老年人住宅——老年公寓的建设，不仅仅是关怀老人住宅的问题，并且也直接关心我们自己的未来，建设老年公寓应得到全社会的关注与支持。老年公寓建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契机也是时代的要求；既具有理论意义，又具有很强的现实意义。
二、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题
（一）我国城市老年公寓的现状
我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓，规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。整个小区设计完成后曾在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。小区建成后，不少报刊杂志都对小区新颖的设计造型、优美的规划布局、完善的配套设施以及建有老年社会专用设施和老年住宅等建筑特点作了报道，深受人们赞赏。整个小区经国家建设部的专家评审，被评为全国参赛工程的优美住宅小区和全优工程。设备齐全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。
（二）我国城市老年公寓发展存在的问题
首先，“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能把老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适、安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。
其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。
再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。
总之，发展滞后的老年公寓与社会需求之间的矛盾越来越突出。
三、老年公寓开发建设的前景分析
（一）我国人口老龄化趋势迫切需要发展老年公寓
1995年我国60岁以上的老年人有1.2亿，占总人口的9.1%，到1998年底已达到9.7%，每年以3.1%的速度递增，比现在人口的年增长率高出1.67个百分点。统计数据表明2000年，我国60岁以上的老年人口占总人口的比例达到10.2%，据预测，2030年，我国60岁以上的老年人口数量将由目前的1.3亿增长到3.1亿，占总人口的比例提高到20.42%；2050年，60岁以上的老年人口数量及其在总人口中所占比例将分别达4.68亿和27.71%。联合国把65岁以上人口占总人口的比例超过7%的现象称为人口老龄化，处于人口老龄化状态的社会是老龄化社会。由此可见，在21世纪的今天，我国已悄然步入老龄化社会。随着社会老龄化的进程，发展壮大老年公寓已成为不可逆转的趋势。
（二）家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础
在计划生育政策影响下，我国家庭结构日趋小型化，一对夫妇赡养四个老人和一个小孩，即人口结构呈现“4:2:1”的倒金字塔结构。这种家庭结构显示出家庭赡养老人能力的减弱。那么，更艰巨、更繁重的养老任务将由社会承担。另外，随着空巢家庭的增多，将会有越来越多的老人没有子女照料，因此修建完善的社会服务网络。建立集服务、医疗、居住为一体的老年公寓是一个不可回避的问题，也是极好的选择。
我国老人居住特点现在仍以“家庭养老”为主导地位，但随着老龄化发展趋势和时代的进步，“社会养老”将成为未来养老的发展趋势。据调查推算，天津市约有100万老人有入住老年公寓的愿望。在重庆市，经济水平属于中上等的60岁以上的老人中有40%的老人愿住老年公寓。上海市进行了一次关于老年人对养老方式的网上调查，结果是家庭养老由88%下降至36%，社会养老由12%上升至64%，其中选择老年公寓的为25%。据了解，浙江省老年公寓已开发到100多所，约30000多名老人在此安享晚年，儿女将父母送进条件良好的老年公寓在当时已成为新的孝道；精明的开发商同时还打出了“买公寓，尽孝心”的销售招牌。
（三）我国城市老年公寓的有效需求不断增强
随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有的住房的部分产权，一些地区的公房变私房的比例已达75%。目前，广州、上海和青岛三市的住房二级市场已全面启动，伴随其不断地试点推广，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动。在支付一定的土地使用费用后，老年人可获得所使用住宅的全部产权，此产权可上市交易变现。住房销售款项抵消交付的土地使用费后的余额可购置郊区的住房，因为老年人现有的住房面积超过了老年人独居所需的面积。另外，老年人子女大多处于壮年，已拥有了一定的经济基础，其要居住老年人现有住房，也有能力为老年人购买在郊区的住房。
（四）投资老年公寓有利于改善我国房地产投资结构的不合理现状
目前我国房地产产业发展存在的问题之一是投资结构的不合理。应该占较大比例的住房所占比例太小，在增加一般住宅建设的同时，大力开发建设老年公寓有偿服务利于我国房地产业投资结构的优化。
（五）国家出台的一系列“老年住房”发展政策和制度推动了老年公寓的发展
党的十三大报告指出，我国在努力控制人口数量和提高人口素质的同时，还要注意人口迅速老化的趋势，及时采取正确的对策；党的十四大报告又指出：“重视研究人口老龄化问题，认真做好这方面的工作”；党的十五大报告再次指出：“控制人口增长，提高人口素质，重视人口老龄化问题”。1997年8月29日，我国第一部《老年人权益保障法》颁布实施，明文规定：“应当树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚”，并且还指出新建或改造城镇公共实施，居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需求，建设适合老年人生活和活动的配套设施。1999年10月建设部出台了《老年人建筑设计规范》，对老年人人居环境投入了应有的关注。近年来，国务院也相继公布了有关企业职工养老保险制度的一些规定，并要把这种制度逐步扩大到所有城镇企业及其职工，城镇个体劳动者。这些指导原则和法律法规为老年人住房问题提供了有力的政策保证，并指明了发展方向。
四、我国城市老年公寓的发展方向
（一）综合性通用住宅应成为老年公寓开发建设的主导产品
根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中60～74岁为年青老人，75～89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此笔者认为开发修建一种适应不同龄组老人特点的老年公寓，在这里不妨称其为综合性通用住宅，它应作为有志于开发老年住宅的开发商考虑的关键。综合性通用住宅与其他相比最大的不同在于：在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。
（二）综合性通用住宅的设计应适合不同层次的老年人的需求
针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。楼层不能太高，6层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在通过处安装或预留装扶手的埋件。室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。除了以上这些特点之外，通用住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计:
（1）年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务。（2）老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、卫生局、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。（3）长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能够得到全方位的护理。
（三）综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求
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