房产品牌运营商 池州项目前期提案
目录
第一部分:池州房产市场 ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 03
一、近几年池州各类商品房销售情况分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 03
二、池州市2008年—2009年住房建设计划 …………………………………………………………………………………………………………… 07
第二部分：竞争楼盘信息……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 15
一、分布及特点………………………………………………………………………………………………………………………………………………15
二、项目卖点及包装…………………………………………………………………………………………………………………………………………15
三、主要推广方式……………………………………………………………………………………………………………………………………………17
四、物业形态…………………………………………………………………………………………………………………………………………………17
五、物业管理…………………………………………………………………………………………………………………………………………………17
第三部分：项目SWOT分析及客户群定位……………………………………………………………………………………………………………………………21
一、项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………22
二、目标客户群分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………22
第四部分：案名修正…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23
一、案名建议…………………………………………………………………………………………………………………………… 23
二、案名解析……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23
第五部分：推广策略大纲……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 24
第六部分：营销建议…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26
第一部分：池州房产市场现状
一、近几年池州各类商品房销售情况分析
2008年1-3月总成交额为 51,210.24 万元,总成交面积为 17.66 ㎡,各类商品房总成交均价(合同价)为：3010.54 元/㎡，成交面积为:11.49 万㎡。其中住宅类成交均价(合同价)为：2536.67 元/㎡，成交面积为:8.73 万㎡。商业类成交均价(合同价)为：7362.32 元/㎡，成交面积为：0.98 万㎡。其它各类房屋成交均价(合同价)为 2936.95 元/㎡。成交面积为：1.78 万㎡。
2008年城区商品市场交易情况一览表
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|
|
|
月份
|
住宅均价(元)
|
商业均价(元)
|
其他用途均价(元)
|
1月
|
2,357.3
|
6,288.1
|
2,688.06
|
2月
|
2,561.55
|
5,518.01
|
3,658.32
|
3月
|
2,564.67
|
8,781.48
|
2,903.84
|
| ? |
? |
? |
? |
2007年1-12月总成交额为 257,755.2 万元,总成交面积为 98.85 万㎡,各类商品房总成交均价(合同价)为：2570.54 元/㎡，成交面积为:45.23万㎡。其中住宅类成交均价(合同价)为：2364.64 元/㎡，成交面积为:40.59 万㎡。商业类成交均价(合同价)为：5855.22 元/㎡，成交面积为：2.82 万㎡。其它各类房屋成交均价(合同价)为 2070.87 元/㎡。成交面积为：1.82万㎡。
2007年城区商品市场交易情况一览表
|
|
|
|
月份
|
住宅均价(元)
|
商业均价(元)
|
其他用途均价(元)
|
1月
|
2,199.56
|
5,085.55
|
2,029.23
|
2月
|
2,060.09
|
6,293.21
|
2,111.60
|
3月
|
2,157.41
|
6,998.69
|
2,082.92
|
4月
|
2,208.76
|
5,170.96
|
2,194.14
|
5月
|
2,172.03
|
4,813.08
|
2,269.82
|
6月
|
2,357.63
|
5,654.26
|
2,588.87
|
7月
|
2,330.43
|
5,175.12
|
2,168.45
|
8月
|
2,227.89
|
6,043.78
|
1,991.42
|
9月
|
2,240.3
|
6,098.05
|
1,544.13
|
10月
|
2,306.32
|
6,133.92
|
1,793.57
|
11月
|
2,560.35
|
6,755.23
|
1,853.75
|
12月
|
2,554.07
|
6,134.38
|
2,374.82
|
| ? |
? |
? |
? |
2006年1月-2006年12月总成交额为 189,418.90 万元,总成交面积为 93.93 万㎡,各类商品房总成交均价为：2,237.86元/㎡，成交面积为:33.52万㎡。其中住宅类成交均价为： 1,934.80元/㎡，成交面积为:29.27万㎡。商业类成交均价为：6,198.61 元/㎡，成交面积为：2.31万㎡。其它各类房屋成交均价为 2, 088.50元/㎡。成交面积为：1.94万㎡。
2006年城区商品市场交易情况一览表
|
|
|
|
月份
|
住宅均价(元)
|
商业均价(元)
|
其他用途均价(元)
|
1月
|
1822.47
|
6809.86
|
2027.28
|
2月
|
1762.39
|
4827.75
|
1997.00
|
3月
|
1698.20
|
4436.30
|
1515.83
|
4月
|
1794.89
|
4924.04
|
1686.04
|
5月
|
1918.92
|
7158.89
|
2179.7
|
6月
|
2139.34
|
5766.41
|
2541.97
|
7月
|
2025.4
|
6159.85
|
2489.55
|
8月
|
2009.24
|
6776.91
|
2530.15
|
9月
|
1811.50
|
5195.49
|
2121.83
|
10月
|
2111.01
|
6827.7
|
2303.84
|
11月
|
2186.77
|
6367.92
|
1907.43
|
12月
|
2023.5
|
8325.52
|
2176.04
|
| ? |
? |
? |
? |
池州市2008商品住宅均价涨幅统计表
项目名称
|
开发公司简称
|
2008年2月
|
|
2008年3月
|
|
增长率
|
|
|
成交套数
|
均价
|
成交套数
|
均价
|
|
和谐家园
|
安徽省池州市三正房地产开发有限公司
|
15
|
2082.94
|
45
|
2441.02
|
17.19%
|
杏花西苑12、13、15、16号楼
|
安徽省欧华房地产发展有限公司
|
21
|
2236.9
|
18
|
2514.37
|
12.4%
|
新城明珠
|
安徽省池州市天华置业有限公司
|
3
|
2450.05
|
12
|
2559.99
|
4.49%
|
青峰花园
|
池州市中天房地产开发有限公司
|
14
|
2794.92
|
16
|
2890.99
|
3.44%
|
清溪半岛
|
池州市宇成实业发展有限公司
|
24
|
2177.08
|
19
|
2243.24
|
3.04%
|
太阳新城B区1#2#3#4#20#21#楼
|
安徽省豪斯房地产发展有限公司
|
5
|
2570.63
|
20
|
2516.81
|
-2.09%
|
毓秀门小区
|
池州市东湖房地产开发有限责任公司
|
30
|
2552.16
|
8
|
2449.22
|
-4.03%
|
汇景花园南苑
|
池州市汇景房地产开发有限公司
|
4
|
3242.62
|
9
|
3026.14
|
-6.68%
|
河滨花园
|
牯牛降房地产开发有限公司
|
4
|
3075.39
|
6
|
2779.78
|
-9.61%
|
城北新村
|
城北房地产开发有限公司
|
9
|
2541.85
|
17
|
2043.93
|
-19.59%
|
| ? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
二、池州市2008年—2009年住房建设计划
1．总体目标
到2009年底，房地产开发投资稳定增长，供需基本平衡，商品房价格特别是住房价格合理增长；继续实行普通商品房明码标价和“一价清”制度。以解决中低收入家庭住房为重点，以普通商品住房为主导产品，住宅产业得到大力发展，居民居住条件显著改善，居住质量明显提高；房地产规模以上企业明显增加；政府调控房地产市场的能力显著增强，住房价格稳定增长，商品房性价比进一步提高，住宅与房地产业平稳发展；房地产二、三级市场有效联动，房地产交易更加活跃。房地产市场信息系统和预警预报体系、住宅建设与房地产开发投资科学决策体系基本建立，住宅与房地产业政策法规体系基本形成，住房供应体系基本健全，房屋租赁市场初步培育完成，房地产中介服务市场基本规范，房地产市场体系初步完善。
2．主要指标
2008年房屋新开工面积达到120万平方米，完成住房建设65万平方米，其中：建设普通商品住房60万平方米（含经济适用住房1.5万平方米），拆迁安置房30万平方米。2009年房屋新开工面积达到130万平方米，完成住房建设70万平方米，其中：建设普通商品住房65万平方米（含经济适用住房2万平方米），拆迁安置房20万平方米。2009年底居民人均住房建筑面积达到30平方米。
2008年完成住房建设投资12亿元。2009年完成住房建设投资13亿元。
继续推进经济适用住房和廉租住房项目建设。在出台《池州市市区经济适用住房建设管理实施办法》等文件的基础上，制订《池州市经济适用住房管理办法实施细则》和《池州市经济适用住房招投标管理办法》；保证廉租住房稳定的资金来源，政府每年在财政预算中安排不少于500万元资金用于廉租住房补贴与建设；廉租住房租金补贴标准适度提高；2008年开工教学园区100亩经济适用住房基地首期1.5万平方米建设，启动杜坞大桥东侧南面地块150亩经济适用住房项目前期开发建设工作。
提倡和实施绿色与节能建筑。2008年新建商品住房绿色与节能实施率达到95%，2009年达到100%；城镇建筑总能耗基本实现节能50%。
进一步提高物业管理水平，逐步扩大物业管理覆盖面。2008年住宅小区覆盖率达到80%，2009年达到85%。
（附表）池州市 2008-2009年住房建设计划表
分类
|
年度
|
投资（亿元）
|
施工面积（万㎡）
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新开工面积（万㎡）
|
竣工面积（万㎡）
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| 商品住房 |
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