广州博智房地产顾问有限公司


     
    


     
     
    天津滨海新区项目提案
     
     
     
     
     
    不做则己，一做就惊天而动地
    ——杜拜效应
     
     
      
     
     
     
     
     
     
     
     
    引
     
     
    梦想没有极限，持续往前。
    ——杜拜现任邦长穆罕默德
     
    谁会记得第二个登上月球的人？
    ——就让我们做第一
     
     
    我们有头脑，要知道，不是钱赚人，而是人赚钱！
    ——杜拜阿布都拉赫曼
     
    没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，所以我们必须是第一名。
    ——杜拜人名言
     
    一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！
    ——博智对星耀说
                                                
     
     
     
      前    言
     
    市场有三种玩法:1.跟随2．引导3．创造。我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：世纪大盘、中国首都奥运效应！这是最难而有最具有成就感的玩法！如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，我们采用冲向世界的眼光！
    要做开创言，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。要知道谁跑的最快谁笑得到最好，所以我们要跑第一，做领跑者。
    未来是星耀的，历史是别人的！
     
    目录
     
    第一部分：
    1、我们要什么？（企业战略——项目战略）
    2、我们是什么？（项目定位——冲出中国，走向世界）
    3、我们有什么？  天时 ：市场——首都和奥运
                  地利 ：产品——产品定位  
    人和 ：团队——开发商、规划设计师王志纲
    第二部分：
               1、客户群定位（根据我们的项目战略及产品而产生）
    2、我们的目标（项目战略、销售目标）
    3、我们如何做？（指的是推广）
    4、项目推广思路——对谁推？怎么推？（用城市运营的方法推）
    5、项目形象包装
    6、项目推广亮点——
    1．距离（25分钟看奥运）
    2．销售部（设几个，如何做？）
    3．案名建议
    4．广告创意
    5．活动创意
    6．推广工具的选择及开盘形成效果
    7、规划设计及产品创新
    8、物业管理
    9、其他
     
    结束语
     
     
     
    第一部分：
    1、      我们要什么？（企业战略——项目战略）
            在云南，星耀集团带头选择了积极突围，突围是为恶劣上市融资？增加实力？在全国舞台有话语权？还是其他？
    在中国公司中，联想已经具备了向一流冲刺的势能，还必需要树立对产品和技术创新的企图心，只是在自己熟悉的领域里凭借慢性消化，永远进入不了一流的公司的行列，这是行业的本质，并够有创新的小公司。
    凡是有全国梦想的公司，北京必然是其追寻的市场。
            星耀集团责任铸就共建和谐城市。
            
     
     
     
     
    2、我们是什么？（项目定位——冲出中国，走向世界）
    高端不动产项目，缔造北京价值中枢
    多元化国际品牌生活
    向世界敞开大门！（指定位方向）
     
           
     
     
     
     
     
    3、我们有什么？ 
    ?      天时 ：市场——首都和奥运
    08年，因为北京奥运效应，全球化的浪潮面向中国袭来，而我们互处在最有利的位置上，就看我们如何面对？
    我们要颠覆传统看市场做项目的观念，要站在世界市场最高点向下看。
    奥运——天赐良机
    后奥运时代：奥运吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！以次为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是奥运经济的突出特征。

• 滨海新区常住人口145万；

• 全年完成生长总值1960.50亿元，比上年增长20.2%,新区生产总值占天津市GDP比重达到45%；

• 至2020年，滨海新区常住人口规模将达到300万人左右，期中城镇人口290万；

• 京津之间还要建成146公里的第二条高速公路和115公里的京津城际客运铁路专线，预计2008年6月建成通车，届时从天津到北京只需30分种；

• 温家宝在05年6月考察滨海新区时强调，要大力发展滨海新区，将滨海发展成为新的上海浦东；王如军说，百亿产业投资基金将用于滨海新区。

• 07年10月16天津秋季房展会，商品方成交434套，42576。2面积，均价7562元/平方米。

• 奥运效应

    ?      北京与奥运相关投资需求达2800亿；
    ?      社会消费需求总额约达1000亿；
    ?      消费市场总量预计超过15000亿；
    ?      预计2006——2007北京如境旅游增长8%，2008年增长10%；
    ?      每10万外国人在北京消费1亿美元。2008年外汇47亿元；
    ?       2008年，入住北京跨国企业1000家，世界500强450家；
    ?      历史：巴塞罗那通过奥运会一举成名，从一个中等城市一跃成为欧洲第七大城市
    1984．落杉机，美国人优伯、赢得2.36亿美元；
    1988．汉城，4.7亿
    1992．西班牙巴塞罗那
    2000．悉尼，1999年连续6年，均防价10%
    “奥运现在时，升值空间”
     
     
     
     
     
     
     
    ?      地利 ：产品——产品定位 
    ?      一层一户，4卫生间的豪宅（主卫、次卫、客卫、加无洗浴卫生）；
    ?      小独栋别墅：庭院、礼仪空间、功能及功能分区、地下室，200平方米左右
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ?      人和 ：团队——开发商、规划设计师王志纲
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分：
    1、      客户群定位（根据我们的项目战略及产品而产生）
    第一步——先要让全北京的外国人都住进来，给他们优惠！
    北京、天津城市富裕阶层
    领域：
    1．      私营企业主
    2．      个体工商户
    3．      企业经营承包者
    4．      承包开发科技成果科研人员
    5．      三资企业职工
    6．      紧缺人才（律师、会计、美容、厨师、运动员、演员、歌星、舞星、著名节目主持人、时尚模特、经纪人、设计师、美术广告）
    7．      第二职业人员
    8．      房地产行业人员
    9．      流通公司、非银行金融机构（吵股）
    10．      灰色收入
    11．      其他：（家都、演讲师、教授、归国者、外国人、近郊有钱农民）
     
     
     
     
     
     
     
    2、我们的目标（项目战略、销售目标）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    3、我们如何做？
    用城市运营来推项目
                      总结：于国家竞争力、城市竞争力，“刚性权力”影响越来越不重要，柔性权力看涨。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    4、项目推广思路——对谁推？怎么推？
     
    1．世界行销策略：
    通过国际航空公司上放中国、天津、项目短片，要拍的像推昆明市的宣传片；
    要通过各种体育运动爱好者协会全球联动，每年每季安排会员卡比赛——再向会员发购买优惠攻略；
    通过国际旅行社；
    通过咱们的“超六星酒店”效应；
    通过已住在中国的外国人；
    2．提前做DM杂志、路牌
    3．生活模式
    商务资源：办公资源、商业资源、景观资源
    休闲资源：、居住资源、各业态相对独立有相互影响补充
    一个把公益放在心里的公司
                      ——使命与责任（星耀）
    综合新城的居住理念
                 4+3生活：交融
                 2+1生活：多彩
     
    项目要出书，行销世界《中国杜拜》；
    湖才是项目的天然资源，是不可复造原生态湖，所以要将他打造成项目的灵魂；
    岛屿生活，我们卖的不是房子，是岛屿。
    ?      推广语：
    ?      没有没有的，只有你想不到的！
    ?      有什么事情是不可能的！把项目秀出去，把世界载进来！
    ?      时间单位不断改写地段价值！
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    5、项目形象包装
    ?      项目工地包装的统一口号为：“历史正在创造中！”
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    6、项目推广亮点——
    ?      距离