一、操盘整合方案的背景与宗旨

    敬启者：遵义京瑞家园房地产开发有限公司

    本案旨供“维也纳春天”营销决策研究，供敬启者参考决策所用。
    首先对京瑞房开公司高层将策划推广与销售代理同时运作、分工进行的思路表示由衷的赞赏。这样，不但真正有效的将资源最优化，同时又最大限度地降低了项目运作的风险。因为策划公司优势在策划，销售公司优势在执行，在项目运作中取两者之优而整合，必胜矣！
    我司的方案是基于遵义市汇川区房地产市场情况，结合近年来我司在遵义成功运作：“留馨花园”、“艺林花园”、“明珠花园”、“东方星园”、“天宇建材市场”等多个大型项目的专业实战经验，以及对项目周边相关物业认真、细致的调查研究，结合本案的实际情况及与贵公司相关负责人的交流，对本案进行认真、细致的调查、分析而完成的。由于本项目策划与销售分开进行，本案的重点主要阐述营销组织及合作事宜。
    如我司有幸能取得该项目销售任务，公司将组织精兵强将，全力与策划公司配合如期完成销售指标。

二、天鹏伟业介绍

（一）、天鹏伟业简介

昆明天鹏伟业房地产经纪有限公司是一家以房地产营销代理为主营业务，以投资顾问为核心业务，以市场调研为辅助业务，具有丰富的项目包装和宣传推广经验的专业化房地产服务机构，其主要从事房地产项目代理、不动产处置、房地产金融、不动产资讯等项目。公司机构模式为总经理领导下的项目经理负责制，下设策划中心、培训中心、销售中心、广告部、推广部、网络部等部门。随着公司的不断发展，现在已拥有一支具有相当规模的高素质专业营销团队，并建立了完整的营销体系。
　　我们于１９９９年进入房地产市场，正值国内房地产业成长期。我们以自己特有的营销模式和管理模式，转战南北，七年里先后在北京、天津、重庆３个直辖市，以及石家庄、秦皇岛、沈阳、成都、昆明、遵义、安顺、内蒙等１１个大中城市中，参加代理销售了２０多个项目，楼盘销售业绩良好，而且大都成为当地的热点楼盘。
　　自公司成立以来，一直致力于房地产市场的策划和销售工作，公司先后与昆明"龙园"、"武城新时代广场"、"金泰大厦"；重庆的"珊瑚大厦"、"奔力乡间城"；成都"新华园"；沈阳"翔凤花园"、"北方奥运花园"；石家庄"金正食品批发城"、"女人世界购物广场"、"西山别墅"、"石府公寓"；天津"2008先锋社区"；贵州遵义"顺达金贸广场"、"中环花园"、"留馨花园"、"艺林花园"、"东方星园"、"华南商贸城"、"遵义天宇建材市场"、"顺达大酒店.金贸公寓"；内蒙古满洲里"广达综合市场"等项目的开发商协作，共同打造业内的不菲业绩，并受到了合作商的一致好评。
　　为让客户享受全方位的地产代理服务，天鹏伟业一直努力开拓有天鹏伟业特色的发展路线，在内部结构运作上不断调整及扩大，务求使公司朝着专业化、规范化、全面化、特色化的代理行龙头公司迈进。
　　天鹏伟业，从一开始筹建就将自己定位为房地产销售代理的角色，同时对房地产销售代理所面临的市场现实有着清醒的认识。
　　我们相信，随着房地产市场的发展，将会不断有新的竞争对手涌现出来。这其中将会有相当一批房地产代理象天鹏伟业一样投身于房地产事业。同时，在房地产开发进入第二个周期之后，越来越多的发展商会寻求房地产销售销售代理公司的合作。因此可以预料，在今后相当长的一段时间里，房地产代理在房地产市场中将扮演着重要的角色。

（二）、企业文化

       We Create Integrated Real Estate Solutions服务创造价值
    —“天鹏伟业”
    超级团队Super team    完美表现Engagement

我们的愿景：做中国最具竞争力的地产代理
Our Vision : To be the most competitive real estate agency in China
我们的使命：满足中国人的置业梦想
Our Mission：To fulfill people’s real estate dreams in China.
    我们的理念：专业敬业诚信立业

    专业是一种水准

    专业就是每个楼盘几万、十几万字的标准销售说词
    专业就是成功推广的众多楼盘案例
    专业就是环环相扣、步步为赢、不能失误
    专业就是对您最大的负责任
    专业就是 ……
    专业就是天鹏伟业的前行动力

    敬业是一种精神

    敬业就是为了验证一个数字而进行的大规模调查论证
    敬业就是市场调研人员一个月磨破的一双皮鞋
    敬业就是策划人员为了一句推广概念而写出了几百条进行的筛选
    敬业就是明知来客是竞争对手做调研仍然耐心讲解
    敬业就是设计部彻夜不灭的灯和设计人员熬红的双眼
    敬业就是 … …
    敬业就是天鹏伟业的企业灵魂

    诚信

商界从来不缺聪明人但成大事者都不是聪明人
    企业是社会资源的组织者，财富的创造者
    共守诚信，大家都赢；尔虞我诈，终将俱损
    对诚信的坚持，天鹏伟业始终如一
    我们坚信诚信大于谋略一时胜在智一生胜在德

    我们的观点：
    任何形式的房子都是一种生活方式的载体
    Whatever a house takes its form in, it is a carrier of cer tain life style.
    没有不好的地段,只有不成功的项目
    There is no bad location but only failed project.

    我们的目标：
    帮助开发商
    在最短的时间内收回投资
    实现利润最大化
    树立项目与企业品牌
    　
    细分市场，概念推广
    　
    面对形形色色同质化很高的同类产品或竞争产品，
    面对说法不一的销售主张或推广概念，
    要树立一个消费者可以认同的全新观念，
    必须要准确抓住消费者心中尚未满足的真实需求。
    在一个细分市场领域成为第一或唯一，
    是建立品牌和竞争优势的理性选择。
    　
    精心筹备，全力出击　
    如果没有充分的准备，宁愿放弃眼前的机会；
    因为客户不允许失败，一次失败也许满盘皆输；
    没有充分的准备做前提，机会也许只是个陷阱。

（三）、成功案例

    公司主要业绩：
                  2002年7月进入遵义市，成功运营了六个项目，具体如下：
                  <一>、珍珠路“中环花园EF区”（2003年6月-2003年9月）
                  ① 销售面积：12000㎡（含营业房）              ② 销售标的：800多万元
                  ③ 销售时间：4个月
                  <二>、留馨花园（2003年12月-2004年12月）
        ① 销售面积：72000㎡              ② 销售标的：03年12月8000多万元
     ③ 销售时间：10个月
                  <三>、明珠花园
                  ① 销售面积：45000㎡              ② 销售标的：3050万元                            ③ 销售时间：6个月
                  <四>、艺林花园（2004年8月-11月）
                  ① 销售面积：20000㎡              ② 销售标的：2480万元      ③ 销售时间：3个半月
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