一、区位分析

1、区位优势

南长区历来是核心城区的重要组成部分，在城市大框架的建设中占据着举足轻重的地位。

2、行政区划及人口

下辖迎龙桥、清名桥、南禅寺、金星、金匮、扬名六个街道，区域人口30万。

3、区域历史沿革

无锡市南长区是无锡传统的商贸、金融、政治、文化中心，发展历史悠久，区域内人口密度较高，具有良好的区位优势、便捷的交通优势和坚实的服务业优势。围绕太湖广场，将形成辐射整个无锡的现代服务中心、行政中心、商贸中心。

4、区域整体发展动向

    现代服务业是南长区经济可持续增长的“发动机”，重点发展现代商务、总部经济、科技研发、旅游观光、高中档餐饮购物、文化娱乐休闲等服务业，今年计划服务业占GDP的比重达到70%，最终把南长区打造成无锡市新型CBD(中心商务区)。

    A——积极依托太湖广场、世贸中心以及太湖大道、金城路等城市快速通道，建设国际会展、现代商务、五爱电子信息、金城湾汽贸集散等特色商贸圈，形成无锡市新的现代商务中心。
    B——充分利用和挖掘辖区内丰厚的历史文化资源，加快“运河新城”旅游文化商务片区建设步伐，保护和开发一批人文遗存，彰显南长城区特有的人文风格。
    C——顺应城市南建、居民南迁的趋势，努力打造一批集现代商贸、高档住宅、社区服务三位一体的现代化片区，从而进一步增强南长区的现代商住集聚功能，带动和促进城区现代服务业的新一轮增长。

5、重点规划

南长区新近提出“一个中心、一个街区、十个商圈、十条专业街”的发展布局。“一个中心”即构建以会展、观光、休闲、餐饮、文化、购物为主的太湖广场高级商务中心，其主体建筑为国际世贸中心、凯宾斯基五星级酒店、商贸百货城等。“一个街区”即用三年时间打造具有历史文化特色、兼具旅游、休闲、商务、居住功能为一体的古运河风情旅游街区，也就是百姓所关注的“南长新城”。(具体规划指标如下图)

二、房地产市场分析

1、无锡整体房地产市场环境

    1) 2006年房地产开发投资更理性，总体态势趋平稳
    2006年无锡市区完成房地产开发投资202.07亿元，同比增长22.26%，增幅较去年增长6个百分点，占固定资产投资总额比例约为19%。房地产开发投资更理性，总体态势更趋平稳。

    2) 开发资金多元化
    从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化趋势。市区房地产开发吸收国内贷款50.34亿元，同比上涨22.13%；利用外资7.05亿元，同比上涨102.35%，利用外资明显增多；自筹资金76.95亿元，同比增加31.29%，涨幅明显，其中自有资金45.85亿元，同比增加8.37%；其他资金来源为129.09亿元，同比增加22.83%。此外通过定金及预收款获取资金为77.56亿元，同比下降15.43%,主要有以下几个原因：一是通过房地产市场的整顿，无锡市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销售进度的放缓，减少了此类资金所占的份额。

    3) 市场供应总量达904.48万平方米
    2006年无锡市商品房批准预售面积 485.32万平方米，加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场供应总量达到904.48万平方米，市场供应充足。
    2006年建筑面积在144平方米以下的新增商品住房比例为66.95%，与去年基本持平；建筑面积在90平方米以下的新增商品住房比例为16.68%，比2005年增加了近10个百分点。从价格结构看，市场供给以中低价位商品住房为主，价格在4000元/平方米以下的住宅占供给总量的50.33%,较2005年有所增长。

    4) 2006年供销比例为1:0.46
    2006年市区累计成交各类商品房412.13万平方米左右，同比上涨14.14%，总供应量为904.48万平方米.供销比为1:0.46。市场相对05年成交活跃。同时数据显示，无锡市房地产市场日趋成熟，2006年商品房交易指标波动幅度明显低于去年同期。主要表现在：
    （1）      2005年国八条政策出台后的商品房月成交量最低谷值为20.99万平方米，而2006年税收政策出台后的商品房月成交量低谷值为27.65万平方米，同比增长31.73%。
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