杭州滨江区项目实地考察报告
（10. 9. 2007）
1、 总结：
按实地考察，虽然滨江区的住宅入住率都不算太高，但经实地楼盘调查销售速度基本上在一年都可以卖完，销售均价在8000元—10,000元/平方米左右，剩下未售出的户型面积较大，总价较高，但是由于我们设计上的限制，户型上的变化不可以太大。服务式公寓跟普通住宅无太大区别，销售情况很好，在短期内大部分售完销售价格在8000元—10000元/平方米。
滨江区内商铺销售价格在12,000元—20,000元/平方米之间，虽然大部分商铺也能售出，但空置率很高，大部分楼盘底商空置等待出租，现在经营商铺的以小超市、银行、洗衣店、烟酒店、美容美发为主，现区内无大商场，只有一个中低档的超市。
写字楼销售价格由一年前的7,800元/平方米，到现在的9,800元/平方米，写字楼销售情况不错，大部分都已售完，价格涨幅不大，租赁价格在1.50元—1,70元/天/平方米，租赁情况很好，都已出租，空置很少，现在新建写字楼都只租不售。
滨江区内现在已经营的四星级和准四星级酒店有三个，入住率都保持在70%—80%左右，现在正在建设一个五星级酒店和一个四星级酒店，年低就可以开业经营，还有规划的二个五星级酒店，但还未开工建设，几年后滨江区会有三个五星级酒店和四个四星级酒店相继投入使用。
现滨江区交通出行主要靠私家车，地铁五号线要到2010年才能通车交付使用，地块具市内中心地区车程在10分钟左右，大约10公里。
地块楼面地价低，滨江区这几年的发展速度很快，虽然现在生活配套设施较差，但在未来几年内会有很大的发展。
滨江区的住宅虽然大部分售完，但晚上入住率不高，大部分住宅里面黑灯，现住宅有炒作行为。
酒店式公寓的价格和普通住宅无太大区别，凭我公司设计和楼盘的品质公寓部分一定可以买到10,000元/平方米以上，
按现在2,600元的楼面地价收购恒兴
可按照项目的进度付款，考虑不用一次性付清，按以后销售情况分段给付恒兴置业。
展览业市场：出让方和政府无明确的支持方案，经营存在这比较大风险，
2、 项目背景
3、 项目概况：
1、初步经济技术指标：（由杭州恒兴置业有限公司提供）
项目位置：
土地总占地面积：20,138平方米
容积率：10.6
总建筑面积约：208,237平方米
其中地上为：166,321平方米
住宅：62,200平方米
服务式公寓不少于：30,000平方米
酒店、裙房：7,4121平方米
地下为：41,916平方米
地块功能定位：五星级酒店、写字楼、商业、公寓
建筑密度：35%
建筑高度：不低于200米
土地使用年限：商业40年 写字楼50年 住宅70年
2、操作模式：
以2600元的楼面地价（共4.32亿元人民币）收购恒兴置业有限公司的55%股权总价为2.37亿元人民币，全部资金由俊和融资及投入，其他股东的建设资金由俊和以贷款形式，在日后分红前按协商的条件扣除，在按比例分红。
成交操作基于住宅部分不少与62,200平方米，服务式公寓不少与30,000平方米,另外以3,000元/平方米楼面价能成功拿到在滨江区省政府预留地内的住宅地块及以3,000元/平方米楼面价拿到项目北侧38亩的商用及办公地块，其中地块能享受做为建设商业的7,000万元的政府补贴
3、地块现状及周边情况：
地块现状
地块南侧小区 地块北侧村庄
地块东侧高架桥匝道出口道路
地块西侧学校
地块前高架桥
地块南侧道路
博文学校西侧企业 博文学校西侧企业
地块南侧的安置小区 水产品批发市场
