新绿园项目精装修专项调研
杭州绿城房地产开发有限公司
目 录
一、 精装修住宅市场现状机发展趋势 2
（一） 国际发展现状 2
（二） 国内各城市发展现状 2
（三） 杭州发展现状 3
（四） 精装修发展趋势 5
二、 个案调研和分析（精装修楼盘配置） 8
(一) 杭州项目 8
(二) 上海项目 21
三、 结论和建议 27
(一) 本案精装修的定位 27
(二) 本案精装修的投入 28
(三) 本案精装修设计的介入时机 28
(四) 本案精装修的配置 28
(五) 本案精装修工程的的实施和管理 41
1. 关于设计 41
2. 关于图纸 42
3. 关于部品集成 42
4. 关于合同、招标 42
5. 关于材料定样和供应 43
6. 关于施工 43
7. 关于精装修样板房施工部位和施工时机 45
附件二：齐鲁?骏园“完全uni主义”精装修的具体操作 46
1、 精装修住宅市场现状机发展趋势
（1） 国际发展现状
精装修住宅在西欧、日本等发达国家已经非常普遍，一般整体水平达到70%、80%。据英国《金融时报》最近报道，在欧美市场，很多精装豪宅项目开始流行手绘地板——即先设计好图案，等地板铺好以后，再把图案手绘到地板上。这种安装定制的手绘地板，为房产贴上非常个性化的独特标签，被称为踩在脚底下的昂贵艺术品。
（2） 国内各城市发展现状
精装修住宅的市场占有情况
目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修产品，如北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展到较成熟的地步。在2005年中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示：
北京：北京新建装修住宅占到其总量的25%—30%，市中心新建楼盘的装修比例达到70%左右。北京市居民愿意购买精装修房的比例超过60%。不仅高档住宅大多选择精装，就连一些中档楼盘也开始尝试精装。可以说，目前精装住宅已经成为北京楼市的发展趋势。
上海：上海新建装修住宅占到其总量的35%。上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐汇区全装修房的比例已经达到80%，中心区域的全装修房的比例也基本超过40%。在2005年，市中心新建住宅的全装修房比例达到70%以上，郊县区域的装修房比例为15%-20%之间。装修已经成为上海中高档住宅的发展方向，是上海房地产走向成熟的标志。
重庆：重庆城区新建装修住宅占到其总量的10％左右。
广州：广州新建装修住宅占到其总量的50%。
青岛：青岛新建装修住宅占到其总量的30％。
成都：成都中心城区装修住宅占到其总量的40％。
杭州：目前杭州精装修房源约1000套左右，占市场总量的5％左右。
精装修的标准：
精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：
部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。
菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。
一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。
全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。
目前的国内精装修成品房主要采取第2、3种。
（3） 杭州发展现状
市场概况，消费者认知和接收程度
目前杭州楼市推出精装修项目的有近20多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住宅概念。其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年广场、中浙太阳国际等；另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、华润西子中心、世贸丽晶等；剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖金座、紫晶商务城等。这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老总的欢迎。市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占55.1％,接受简装修的占25.3％,接受精装修的逼近20％,占19.6％,是历届房展会最高。而影响消费者接受度的主要为质量、价格和个性化三个方面。
关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量
综观市场，杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为6532套（此数据不含阳光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共计有精装修豪宅体量为1532套。而这1532户中，未售套数近1000户（实际数据为997）。这1000套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。随着阳光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年内的竞争态势将会愈演愈烈。
杭州精装修纯住宅项目列表
楼盘名称
| 开盘时间
| 规划套数
| 已售套数/剩余套数（套）
| 价格（元/平方米）
| 主力户型（平方米）
| 楼盘点评
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新明半岛
| 2005.12.30
| 5000
| 一期：400/400
二期：未开
| 均价5700
| 140—180
| 精装修纯住宅中端产品
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金色海岸
| 2004.9.7
| 569
| 一期：234/3
二期：105/1
三期：未开
| 均价22600
| 210-368
| 国际江景豪宅
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倚天·盛世钱塘
| 2005.12.27
| 196（精装小户型）
| 196/1朝北，见不到阳光）
| 17000-18000
| 50—80㎡
| 7幢中的一幢为LOFT小户型精装修
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通策·钱江时代
| 2004.7.30
| 约20
| 20/20
| 未定
| 300-600㎡
| 顶层精装修豪宅设私家泳池
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西湖八号公馆
| 未开
| 58
| 未开
| 40000（地价为25000）
| 100—220㎡
| 西湖边极品住宅（开发商为义乌本地企业）
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观邸国际
| 2006.1.4
| 未定，预测为200套左右
| 二期一线江景规划为精装修
| 未定
| 200㎡以上
| 钱江南岸国际寓所
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阳光海岸
| 未开
| 未定
| 据业界人士预测为精装修
| 未定
| 未定
| 一线江景豪宅
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新绿园项目
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| 489
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合计
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| 6532套
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（4） 精装修发展趋势
我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在
目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希望购买精装修的比例也仅达到60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者精装修的意识还没有完成形成。
精装修房发展成为市场主流的内外动因
1） 国家政策
早在2002年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。
2003年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到30%-50%。
2002年《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》等相关政策的指示，本市全装修住宅的建设目标是：2002年3万套(己落实32100套)，2003年10万套，“十五”期末，新建住宅基本实现全装修。
2006年8月初，杭州市政府转发的《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中，明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要占到50%以上。
2） 行业趋势
有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的增幅递增。目前，广州60%以上的新建楼盘都实行精装修，上海约为50%（2001年至2004年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从0.58%上升到了40%，增长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到70%以上），而北京的精装修楼盘也达到40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优越性和广泛的市场接受度。
作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天广场、新明半岛等楼盘推出了精装修房。从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房，得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。这也说明杭州购房者的消费习惯在随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。
3） 市场认同
各方面的调查数据均显示在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼80%）。多次置业者、海归派、追求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。
4） 客户需求
从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比；从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。
5） 社会需求
减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展目标。
6） 核心竞争力
通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。
7） 发展时机
纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；现在，国内经济发达的大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提