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第一章项目简介及市场调研工作

一、市场调研背景

    台州是目前东南沿海经济较发达的城市，正在造城的台州有着新兴城市的特点，发展速度快、活力较强，但其零售业的发展水平与规模仅相当于北京、上海、深圳等城市8-10年甚至更早以前的状态，商业业态发展、引导与经济发展不相匹配，非常欠缺现代化的大型综合购物中心、高端百货以及新兴零售业态。
    受贵集团委托，特为以下标的的定位或调整决策所需提供市场实际情况，并提供科学有效参考分析：
    1、      台州路桥的“东森购物中心”1F-5F的品牌调整建议；
    2、      台州路桥的“东森购物中心”6F-16F的业态组合建议；
    3、      “台州电子数码城”5—8层的业态组合建议；
    4、      “台州世界贸易中心”项目立项建议；
    5、      “奥特莱斯”的立项建议；
    本次市场调研工作目的在于通过对以上项目所在地——台州市的商业、地产、餐
    饮娱乐等行业的需求、供应、竞争等方面进行充分地调查，对台州普通消费者和高收入人群的消费习惯、消费需求等进行调研与分析，并结合温州百货零售业的成功模式和市场缺失进行综合比照，从而对以上项目进行完整的评估和判断。

二、项目简介

    1、东森购物中心商业裙楼5层，主楼16层，地处路桥区商海北街东侧，总建面积2.5万平方米，北至腾达路，南到路桥大道，西至银安街，东到南宫大道，位于台州路桥区新兴商圈汽车站、建材家居商圈结合处。裙楼商业目前定位为时尚百货并投入运营；主楼部分未定位、未销售。
    2、台州电子数码城，位于路桥区腾达路699号，占地30余亩，总建面积11.41万平方米，裙楼电子数码营业面积4.5万平方米。主楼建筑面积5万平方米，目前欲重新定位，未销售。
    3、台州世贸项目，地处台州市商海北街东侧，北至双水路，南到腾达路，西至银安路，东到会展西路，位于路桥建筑装饰城与会展中心、市民广场之间。项目拟建成为一个集精品百货、综合超市、美食餐饮、康乐休闲、电影娱乐以及步行街等为一体的体验式大型城市综合体。这一定位需要在本次市场调查后研展论证。

三、市场调研工作内容及时间

1、工作内容

    调研
    主要
    内容

    1. 台州经济环境及居民生活结构研究


    4. 台州普通及高端消费者行为及习惯调查



    2. 台州城市规划与区域结构调查



    5. 调研项目立地条件调查




    3. 台州商业形态分布及结构调查

    6. 项目SWOT分析

2、工作时间

第一阶段现场工作时间：2009年5月3日——2009年6月5日

四、市场调查方法及过程简述

本次调查参与人员40名，用时33天，主要采用了观察法、访谈法、实地监测法和文献调研法。

1、观察及访谈法

观察与访谈法选择在台州市主要商业区选定店铺集中度很高的横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、中心大道等；温州五马商业组团及主要商业体。针对沿街所有店铺的经营行业、经营方式、经营时间及店铺物业所有情况等进行密集的观察、记录，并向店铺经营者探询租金、租约期限等信息，调查共获得第一手店铺资料近1000家。