海盐市场调查简报
     
     
     
     
     
    2009年8月
第一部分 海盐县经济运行与城市规划概览
     
    一、海盐县经济发展状况
    海盐交通便捷，具有良好的发展条件和投资环境。拥有省级经济开发区1个、省级风景区1个，各级文物保护单位40处，国内第一座自行设计、建造的秦山核电站座落在县域范围内。海盐传统以电力、热力、纺织等为主要产业，但随着乍浦港二期、杭州湾跨海大桥等重点工程的陆续建设，其作为物流集散地的作用也越来越突出了。
    2008年经济运行情况对比

     
    二、海盐县城市总体规划（2002-2010）简述
    1. 县域城镇体系规划
    规划采用“沿海带动、层次开发、三级结构为对策，形成‘一带、一轴、三片’的城镇发展方案”。其中“一轴”指县域主要发展轴，“一带”指01省道、规划杭浦高速公路与海岸线之间的发展区域，“三片”指县域形成三大城镇组群（一是中心城市组群；二是杭浦高速公路和盐嘉一级公路沿线城镇组群；三是南部沿海城镇组群）。
     
     
     
     
    
     
     
     
    2. 城市总体规划
    1、城市性质定为：上海南翼的新兴产业基地，江南水乡的文化旅游名城，杭州湾北岸的滨海城市。
    2、城市规模:规划确定近期（2005年）13万，中期（2010年）20万，远期（2020年）30万。
    3、海盐城市空间拓展方向为：北进、东移、西拓、南控。
    4、城市结构：依托城市水系和滨海生态空间，形成“一城两区”的组织结构(两区分别为武原城区和大桥新区)。
    5、城市中心区由老城中心区向滨海新区延伸，并适当北移，充分考虑与老城区及大桥新区的关系。
    ?      总规划 
    海盐的城市空间拓展方向为：北进、东移、西拓、南控，形成“一城两区”的组织结构，其中，两区指武原城区和大桥新区。武原城区即目前海盐县的中心城区，重点为生活居住和商贸；海盐作为杭州湾大桥北岸桥头堡，目前已规划启动建设25.7平方公里的大桥新区，新区定位为产业基地。 
    ?      北进  
    北面的工厂将慢慢退到东西大道边，与大桥工业区接轨，北面将会以商住区为主。目前规划有三个未建小区（共25万平方）、一个五星级酒店（未建）和一个大型的紧固件市场（50万方）。  
    ?      滨海新城  
    目前海盐将大力发展滨海新城，位于县城东侧，紧邻杭州湾，建设定位以居住为主，兼体育文教、休闲娱乐、商业办公街综合功能及体现地方特色的现代化滨海生态城市新区。
    总规划建筑用地面积4575亩，占规划面积的34.37%。新城的一期建设南片区，紧邻县城建成区，总规划用地1800亩，已建成核电高档住宅175亩，滨海公园观海园67亩，规划近期启动建设综合性学校一所、滨海公园靖海园200亩，同时安排居住及商业用地600亩，紧邻建成区的位置和绝佳的滨海风貌将成为高档商务办公及景观房产、高星级酒店等的首选之地。  
     
     
     
     
    
     
     
     
    3. 海盐城市结构   
    海盐县城城区分布较散，城中村特别多，造成了住宅区不集中，人流松散。
    中心城区：县城中心城区主要是在百尺路、城北西路、新桥南北路和秦山路等圈内，中心城区主要是以商贸、办公、行政、老社区为主，其中的朝阳路、勤俭路、海滨西路以及董家弄步行街是商业零售最集中的几条街。
    北面：海盐城区以北主要是工业园区，但政府现在规划城区北进，工厂退至到东西大道，与杭州湾跨海大桥接轨，所以现在有五个楼盘在工业园区，分别是海欣?宜家花城（现房）、天鸿名都（二期）、盈都?海棠湾（现房）、海韵华庭（在建）、盛世嘉园（在建），总共占地面积约55万方。 
    南面：目前住宅区主要集中在南面和东南面，主要以秦山核电站职工宿舍为主。
    西面：西面较分散，农居房居多，海盐的农产品批发市场和建材街位于西面，所以整个西面街道物业陈旧，市容市政较落后。 
    东面：城区东面靠海，目前空置土地较多，居民区较少，市政、道路、绿化都还没有成熟，但政府现在在大力发展滨海新城，所以相信完善的市政、道路、景观带只是时间问题。 
     
    4. 对外交通简况   
    公路：沪杭快速通道(接A4高速公路)、01省道沪杭线贯串全县。乍嘉苏高速公路在县内与杭州湾大桥接轨。2008年杭州湾大桥建成后，海盐成为沪、杭、苏、甬黄金区域的区位中心和沪杭、苏甬双线交汇的交通枢纽，形成至四城市1小时即达的交通网络。
    铁路：铁路嘉兴客运站、货运站和铁路内河水运联运站距海盐35公里。海宁客运站、货运站距县城30公里。拟建中的乍湖铁路穿境而过。
    内河航运：六平申内河航道位于县城内，是五级航道，直通黄浦江，航道能力300吨级。
    空运：距上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场均为100公里左右。
    海运：距上海港120公里，乍浦港二期在海盐县境内。
     
    三、小结
    海盐社会经济运行平稳，将来会越来越多地受到杭州湾区域经济发展的影响，有较大的发展潜力。其城市主要发展方向为北进与大桥新区对接，将借助交通等城市建设的新动力实现新的发展机遇。
    
第二部分 海盐县土地市场综述
     
    一、2007年土地供应变化情况
    1. 土地供应情况
    海盐县2007年在建住宅楼盘共计３个。合计开发量为16万平方米，根据年均需求量约为18万平方米，07年海盐县商品住房供应持续了需大于供的状况。
    2007年政府新出让县城商品住房用地三宗，土地面积约16万㎡，可开发建设商品住房30万㎡。
     
    2. 土地市场重要事项
    2007年海盐县房地产项目用地推介会，就将在2007年6月至2008年3月期间，逐步向市场推出的10宗地块，共计770多亩土地进行推介。这是海盐县一年多来首次向市场大规模推出地块。据悉，这将缓解海盐县城住房供需紧张矛盾。 
    此次推出的10宗地块分布在城北新区、城区中心和滨海新城，分别是83.29亩的威康地块、35.57亩的罗马地块、206.69亩的城东Ａ地块、89.82亩的城东Ｂ地块、118.12亩的城东Ｃ地块、122.24亩的城东Ｄ地块等。这１０宗地块合计总面积为770.12亩主要用于居住，部分用于商业办公和商业服务业。
    总体来说2007年海盐县2007年土地供应十分紧张，特别是居住用地因为前几年的供应量不足与房屋消费量急剧上升，房屋销售价格也因为供需不平衡而走高， 所以在07年海盐县首次举行了大面积的土地推荐会，随着地块的供应以及外来开发商的加入，海盐县的开发水平逐步上升，现有新楼盘的开发大部分都是在07年后开始进行投资开发。
     
    二、2008年土地供应变化情况
    1. 土地供应情况
    2008年海盐县商品住房供应量不断加大，县城可建商品住房楼盘7个，可建商品住房62万㎡，2008年计划建设30万㎡，土地供应量逐年呈现加大趋势。
     
    2. 土地市场重要事项
    2008年举行滨海新城1号地块土地推荐会：

    区位简介 ：一号地块位于海盐新城、老城、海的唯一交汇点，规划区范围东至乍秦公路，南至规划海滨公园南界，西至盐平塘和城东路，北至庆丰路，总规划面积约70.00万平方米。该地块是海盐连接历史、展望未来的挈入点，必然成为海盐迈向大海的新地标。
     

• 08年总结 

    总体来说，随着07年政府土地供应量的充足和外来开发商开发水平的提高，海盐县呈现了销售价格攀升和楼盘数量增多，消费者选择余地加大的特点。海盐县08年至09年的市场主要反映就是对07年的成交土地进行消化的过程，随着金融危机的爆发，市场成交量进一步放小，而市场总体供应量因为07年的土地供应量增加，整体新房供应量从07的在售3个楼盘到08年的在售7个楼盘，供应量有了很大的增长，在这中间不乏出现部分开发商降价销售回笼资金的过程，从09年的市场调查情况还能看出，部分开发商的价格折扣比一般预想的要大，应该讲部分原因是08年降价销售的余音。
    同时，从政府的总体规划看，政府除了进一步围绕县城做文章以外，还设想对规划为滨海新城的杭州湾方向进行居住开发。而且政府本身希望引进大型的开发商以促成该规划的实施。从土地推荐会邀请的开发商如绿城、凯德等也能部分体现。
     
    三、2009年土地现有出让情况
    海盐县国土资源局在2009年合计进行了10次的公开土地出让，其中盐土告字（2009）001，002，003，007，008都为工业用地出让。主要用途以商业和住宅为开发目的的出让情况如下表：
     
     

     
    四、海盐县土地供应基准价（2007年标准）
    根据海盐市商业级别以及住宅级别类别分析，现有百尺路地块在海盐县现有国有土地中属于一类地块，其商业基准地价为3540元/平方米，住宅基准